Úrokové sadzby pri hypotékach pomaly stúpajú. Hlad po vlastnom bývaní to zatiaľ nezastavilo, čo sa odráža aj na cenách nehnuteľností. Na dračku idú hlavne dvojizbové mestské byty. Ľudia ale nepohrdnú ani kúpou novostavby či pozemku, na ktorom si postavia nehnuteľnosť podľa vlastných predstáv. Ekonomický portál Finsider sa opýtal odborníkov a analytikov, či sa oplatí v súčasnosti kúpiť byt, dom alebo si postaviť niečo vlastné.

Odborníci v ankete:

Lenka Siváková, analytička portálu Finančná Hitparáda


Pandémia koronavírusu vytvorila na realitnom trhu nezvyčajnú situáciu – ceny nehnuteľností pokračovali v raste, zatiaľ čo ceny nájmov klesali. Prvý mesiac po zavedení protipandemických opatrení došlo na realitnom trhu k výpadku dopytu, avšak situácia sa po pár týždňoch vrátila do normálu a ľudia financovali kúpu nehnuteľností lacnými hypotékami. Naopak, zamestnanci s nástupom práce z domu opustili podnájmy v mestách a presunuli sa do regiónov s nižšími životnými nákladmi.

Tieto udalosti zapríčinili, že ceny nehnuteľností naďalej rástli, zatiaľ čo cena nájmu klesala aj vo väčších mestách. V prípade investičných nehnuteľností treba počítať s tým, že sa vplyvom nižších nájmov predĺžila návratnosť investície. V prípade kúpy vlastného bývania nie je dôvod vyčkávať, nakoľko sa očakáva, že ceny nehnuteľností naďalej porastú. Počítajte však s rastom úrokových sadzieb, ktorý zasiahol už aj úverový trh na Slovensku. Nízky úrok si zafixujte na čo najdlhšie obdobie, odporúčame minimálne päť rokov.

Mário Markech, predseda predstavenstva Tower Finance

Čo sa týka otázky, ktorú z foriem nehnuteľnosti by som volil, neexistuje jednoznačná a správna odpoveď. Platí ale staré známe pravidlo: sto ľudí, sto chutí. Každý variant má svoje pre a proti. Ak sa na to pozrieme z uhľu pohľadu financovania, tak najľahšie financovateľným variantom z týchto troch je jednoznačne byt. Pre banku je byt veľmi ľahko úverovateľný, obzvlášť keď sa bavíme o bytoch v hlavnom meste, prípadne v krajských mestách.

U bytov dokáže banka vo vybraných prípadoch a po splnení podmienok, napríklad podmienky poistenia úveru, klienta financovať až do výšky 90 percent hodnoty nehnuteľnosti. Byt pre banku predstavuje tiež väčšie možnosti v prípade nutnosti predaja nehnuteľnosti kvôli možnému nesplácaniu úveru. Celkovo je proces financovania pomerne rýchly a jednoduchý. Čo sa kúpy hotového domu týka, financovanie je v porovnaní s bytom jemne obťažnejšie.

Najväčším rozdielom je maximálna výška úverovateľnosti domov. Štandardom na trhu je 70 percent až 80 percent financovanie voči hodnote daného domu. Vo vybranej banke to môže byť na výnimku aj 90 percent, ale po splnení viacerých podmienok, ako je napr. poistenie úveru. Krátky modelový príklad. V prípade financovania domu v hodnote 300-tisíc eur by nám banka za štandardných podmienok poskytla úver vo výške 210- tisíc eur maximálne 240-tisíc eur.

Avšak v prípade rovnako drahého bytu by sme sa vedeli spoliehať na úver vo výške 240-tisíc eur až 270-tisíc eur. To je pomerne značný rozdiel. Čiže pri kúpe domu sa klient musí nachystať na výrazne vyššiu mieru dofinancovania, či už z vlastných zdrojov, prípadne nejakého spotrebného úveru alebo stavebného medziúveru. Tým, že čiastka, ktorú musí klient dofinancovať je vyššia, je aj celková preplatenosť úveru na dofinancovanie vyššia.

Netreba zabúdať, že tak ako pri bytoch aj pri domoch výraznou mierou na hodnotu vplýva lokalita nehnuteľnosti. Výstavba domu je z pohľadu financovania najzložitejším a najpomalším variantom. Pri výstavbe musí klient stavebný pozemok buď mať, alebo ho musí nadobudnúť, inak povedané kúpiť. V prípade kúpy stavebného pozemku vedia vybrané banky financovať od 50 percent až do 85 percent. V závislosti na tom, či je vydané právoplatné stavebné povolenie.

Kúpa pozemku je ale len začiatok. Následne v drvivej väčšine prípadov musí klient začať stavebné práce, a to už musí hradiť zo svojich zdrojov, prípadne iného typu úveru (spotrebný úver). Až po vytiahnutí obvodových múrov (1,5m až 2m) vie banka poskytnúť úver na dostavbu. Netreba si to ale predstavovať tak, že banka poskytne celú sumu na dostavbu naraz. Práve naopak. Banka poskytuje financovanie, ktoré kopíruje postup stavby.

Uvoľňuje prostriedky takzvaným postupným financovaním. Vo všeobecnosti platí, že poskytuje klientovi postupné splácanie ním zaplatených peňazí. Ak má klient čas a trpezlivosť samozrejme aj výstavba vlastného domu je riešením. Musí ale rátať so značne dlhším časom a s výrazne zložitejším postupom financovania ako pri kúpe už hotového domu alebo bytu. Z uhľu pohľadu financovania, rýchlosti a jednoduchosti procesu, by som ale v súčasnosti jednoznačne odporučil kúpu bytu.

Nehnuteľnosť
Ľudia nepohrdnú ani kúpou pozemku, na ktorom si postavia vlastnú nehnuteľnosť. (Ilustračné foto: Unsplash)

Matej Horňák, analytik Slovenskej sporiteľne

Zabezpečenie vlastného bývania v akejkoľvek forme sa stále oplatí, keďže úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch sú stále nízko. Zároveň predpokladáme, že trend rastu cien nehnuteľností bude pokračovať, hoci nižším tempom, keďže dopyt stále výrazne prevyšuje ponuku a dostupnosť nájomného bývania ostáva slabá.

Michal Kubík, projektový manažér pre reality z Finportalu

Na túto otázku sa môžeme pozrieť z viacerých uhlov pohľadu. Pri investíciách všeobecne sa podľa treba držať určitých pravidiel a jasne si definovať cieľ investície ako aj časový horizont. Pri investovaní do nehnuteľnosti je dôležité rozdeliť účel na investíciu do nehnuteľnosti slúžiacej na vlastné bývanie verzus investíciu do nehnuteľnosti za účelom tvorby aktív, respektíve ochranu finančného majetku pred infláciou prípadne jeho tvorbu aktív. V týchto odpovediach sa bude vychádzať z toho, že mám záujem kúpiť nehnuteľnosť za účelom riešenia vlastného bývania.

V prípade, že chcete kúpiť nehnuteľnosť, ktorá je skolaudovaná prostredníctvom financovania cez hypotekárny úver, určite sa oplatí ju aktuálne kupovať, nakoľko ešte stále porovnanie cien prenájmu nehnuteľnosti vs. nákladov pri kúpe nehnuteľnosti (splátka na hypotéku plus náklady na bývanie) sú viac menej rovnaké na celom území SR. Úrokové sadzby sú stále pod úrovňou 1,5 percenta pri desaťročnej fixácií a teda aj ďaleko pod úrovňou inflácie ak berieme údaj z februára 2022.

V prípade, ak chcete kúpiť nehnuteľnosť v hotovosti, a rozmýšľate či je vhodný čas, tak si myslím, že je. V dobe rastúcej inflácie, ktorá bude pokračovať celý rok je to ideálny nástroj na spojenie dvoch cieľov a to riešenia vlastného bývania a tiež ochránenie finančného majetku pred infláciou. Samozrejme je dôležité, aký je časový horizont, v ktorom chcete vyriešiť svoje bývanie a tiež lokalita na Slovensku, v ktorej plánujete kúpu nehnuteľnosť.

Ak kupuje byt alebo dom vo výstavbe, je dobré si právne podchytiť konečnú cenu nehnuteľnosti a vplyvy na vývoj ceny pre kupujúceho, nakoľko vidíme veľký rast cien materiálov, energií. Snahou developerov prípadne stavebných firiem môže byť (aj oprávnene) toto zdražovanie pretaviť v čase do kúpnej ceny, nakoľko svoje marže majú vyrátané v cenách aktuálnych v čase podpisu zmluvy a je normálne, že nechcú byť na svojich projektoch stratoví.

Preto odporúčame byť opatrný pri kúpe nehnuteľností, ktorá sa bude kolaudovať o rok resp. dva. V prípade financovania cez hypotekárny úver je dôležité si vybrať developerský projekt, ktorý majú niektoré banky v portfóliu, ideálne ktorého kolaudácia je plánovaná na tento rok. V tomto prípade je možnosť schváliť a podpísať hypotekárny úver s aktuálnymi výhodnými podmienkami a mať tiež definovanú jasnú kúpnu cenu v rezervačnej zmluve alebo zmluve o budúcej zmluve.

V prípade aktuálneho financovania výstavby rodinného domu, ktorý si klient stavia svojpomocne, sú s ňou spojené riziká, že predpokladaná výška investície nebude totožná s reálnou výškou investície. Vidíme, že dostupnosť stavebných materiálov je obmedzená a cena stavebných materiálov rastie, tak isto aj ostatné náklady ako energie a podobne. Čo sa týka úrokových sadzieb pri hypotekárnych úveroch na výstavbu RD sú totožné s kúpou RD alebo bytom.

Opatrný by mal byť klient v situáciách, ak nemá dostatok vlastných zdrojov a chce výstavbu financovať hypotekárnym úverom. Tu by sme odporúčali počkať, kým sa situácia zastabilizuje, pretože sa môže dostať do situácie, kedy banka bude na uvoľnenie finančných prostriedkov požadovať vyššie zhodnotenie rozostavenej nehnuteľnosti a bez vlastných zdrojov alebo doplnkovej formy financovania to nebude možné. Z pohľadu financovania prostredníctvom hypotekárneho úveru, tak všetky typy nehnuteľností sa riešia rovnakým účelovým úverom, teda aj úrokové sadzby budú rovnaké.

Rozdiel môže byť v tom, že pri výstavbe nového rodinného domu alebo pri kúpe bytu vo výstavbe sa klienti môžu stretnúť s postupným čerpaním hypotéky. V tomto prípade platí, že do úplného vyčerpania hypotéky klient platí iba úroky z vyčerpanej čiastky. Istinu začne splácať až následne. Teda tieto úroky mu predražujú hypotekárny úver. Z pohľadu fixácie by som sa zameral na dlhšie obdobie vzhľadom na súčasný trend zvyšovania sadzieb vo viacerých bankách.

Matej Dobiš, finančný analytik a riaditeľ Finančného Kompasu

Pre jednoznačnú odpoveď je dobré vedieť aj to, kto nehnuteľnosť kupuje. Záujemcami o menšie byty sú skôr mladí ľudia, pre ktorých sa takáto nehnuteľnosť zvykne označovať ako štartovacia. Ak sa jedná o rodinu s deťmi, do ponuky vstupujú veľkometrážne byty a rodinné domy, kedy vzhľadom na aktuálne ceny rozhodnutie padne skôr na kúpu novostavby rodinného domu, ktorý sa už lokalitou môže odkloniť od požiadaviek kupujúceho. Čím ďalej od občianskej vybavenosti mesta, škôl, škôlok je nehnuteľnosť situovaná, tým vyššie budú časom náklady.

Kúpa bytu je oproti ďalším možnostiam tá jednoduchšia cesta, aj z pohľadu následnej likvidity či ďalších výdavkov spojených so získaním nehnuteľnosti. Ak kupujete byt, hovoríme o priestore, ktorý je obklopený spoločným majetkom všetkých vlastníkov bytu. Pri výpočte celkových výdavkov spojených s bývaním preto musíte zohľadniť aj vek bytovky, cenu nájmu, stav stúpačiek, výťahu, vonkajšieho zateplenia, vchodových dverí, či strechy a to aj napriek tomu, či sa spomínaná bytová jednotka (kupovaná nehnuteľnosť) nachádza na prvom, či najvyššom poschodí.

Banka vám pri kúpe bytu vie s financovaním pomôcť až do 80 percent hodnoty kúpnej ceny. V ideálnom prípade pri kúpe novostavby, či developerského projektu viete získať až 90 percent z hodnoty bytu, ktorý chcete kúpiť. Ak sa rozhodnete pre kúpu rodinného domu, je dôležité vedieť akou sumou vlastných zdrojov žiadateľ disponuje. Ak nemáte vlastné zdroje a chcete vychádzať len z peňazí od banky, je kúpa domu skôr utópiou ako realitou. Ponúkané novostavby rodinných domov sú často v stave holodomu, kde je na dokončenie potrebných niekoľko tisíc eur.

Pri stavbe rodinného domu je dôležité aj to, či už máte stavebný pozemok, alebo sa ho iba chystáte kupovať. Banka vám pri založení pozemku dokáže ponúknuť iba 60 percent jeho hodnoty a zvyšok musia predstavovať vlastné zdroje, alebo drahší spotrebiteľský úver, ktorého splatnosť je maximálne 96 mesiacov. Nie všetky banky ponúkajú tzv. postupné čerpanie, ktoré je ideálne pre takýto typ financovania. Pre potenciálneho kupcu je teda dôležité vychádzať z jeho finančnej situácie a požiadaviek. Iný typ nehnuteľnosti je vhodný pre mladého slobodného človeka a iný pre rodinu s deťmi, ktorá sníva o dvore s bazénom.

Pavel Škriniar, investičný analytik zo Swiss Life Select Slovensko

Byt považujem za vhodnú investičnú nehnuteľnosť. Výhodou je, že je súčasťou bytového komplexu a nie samostatne stojaca, čo zvyšuje mieru jej bezpečnosti. S bytom nie sú spojené zásadné náklady pri oprave a nie je energeticky náročný ako dom.