Ceny bytov a domov na Slovensku na konci minulého roka zrýchlili rast. Podľa analýzy UniCredit Bank medziročne zdraželi o 12,8 percenta, čím patrili k najrýchlejšie rastúcim v Európskej únii.
Začiatkom tohto roka to vyzeralo, že tento trend bude pokračovať. Potom však vypukla vojna v Perzskom zálive, zdražovanie ropy a následné obavy z drahých pohonných látok, ktoré už majú vplyv na vyššiu infláciu. V reakcii na tento vývoj aj banky na Slovensku začali dvíhať úroky na hypotékach. Zatiaľ len mierne, o pár desatín percenta. Drahšie hypotéky môžu mať negatívny vplyv aj na realitný trh.
Zhoršená dostupnosť bývania môže prispieť najskôr k odloženiu rozhodnutia o kúpe bytu a neskôr aj k spomaleniu cenového rastu.
„Ak by v krátkom čase došlo k výraznejšiemu zdraženiu hypoték, ako sme sledovali po roku 2022, mohlo by dôjsť aj k výraznejšiemu ochladeniu aktivity na realitnom trhu,“ myslí si hlavný analytik Bencontu Rudolf Bruchánik. V roku 2022 vzrástla priemerná úroková sadzba na nových hypotékach z jedného percenta v januári na 3,3 percenta na konci roka.
Dnes je situácia na trhu odlišná a také výrazné zvýšenie úrokových sadzieb zrejme nehrozí.
Ako rýchlo môžu stúpať ceny hypoték
R. Bruchánik neočakáva skokové zvýšenie úrokových sadzieb, maximálne ráta so zvýšením o 0,5 percenta. Keďže podľa údajov Národnej banky Slovenska sa priemerné úroky na nových hypotékach pri päťročnej viazanosti pohybovali vo februári okolo úrovne 3,5 percenta, išlo by o nárast na štyri percentá. „To spôsobí isté spomalenie dopytu po bývaní, no zásadnú zmenu neočakávam,“ tvrdí analytik Bencontu.
Podobne vníma situáciu aj Gabriela Zajacová, marketingová manažérka portálu Nehnuteľnosti.sk. Podľa nej zvyčajne trvá tri až šesť mesiacov, kým sa drahšie hypotéky reálne premietnu do spomalenia tempa predaja a úpravy cien bytov.
Odborníci naznačujú, že neistá ekonomická situácia najviac zasiahne špekulatívnych investorov, ktorých krátkodobý dopyt môže pri vyšších úrokoch ochladnúť rýchlejšie než potreba rodín riešiť vlastné bývanie. „Prudký prepad v najbližšom období neočakávam, keďže ho stále tlmí dlhodobý nedostatok bytov v ponuke,“ vysvetľuje G. Zajacová.
Podľa R. Bruchánika sa zmena úrokových sadzieb následne v objeme poskytnutých úverov môže prejaviť o šesť až deväť mesiacov.
Vývoj cien nehnuteľností na bývanie v SR
Posledný dostupný údaj: 4Q 2025 — 2906,4 €/m², medziročne 12,0 %
Bod zlomu v cenách bývania nebude rýchly
Analytici sa zhodujú, že hoci drahšie úvery nevyhnutne okresajú kúpnu silu, trh bude v najbližšom polroku ťažiť zo zotrvačnosti a pretrvávajúceho deficitu voľných bytov, ktorý bráni voľnému pádu cien.
Kde sa nachádza „bod zlomu“, kedy už ani silný dopyt nedokáže vykompenzovať drahé financovanie a nastane reálny pokles predajných cien, si analytici netrúfajú odhadnúť. Bude záležať aj na vývoji na trhu či na ukončení konfliktu v Perzskom zálive.
„K obratu v cenovom vývoji bytov by mohlo dôjsť v prípade, keby sadzby na hypotékach prekročili hranicu štyroch percent,“ odhaduje analytik Realitnej únie Slovenska Vladimír Kubrický.
Na trhu si zmenu záujemca o bývanie všimne tak, že predaj nehnuteľnosti potrvá dlhšie, čím vznikne priestor na vyjednávanie. „Potom predávajúci budú musieť začať robiť ústupky z inzerovaných cien,“ opisuje možný scenár G. Zajacová. R. Bruchánik očakáva skôr spomalenie rastu cien starších bytov a stagnáciu cien pri novostavbách.
Ktoré byty zlacnejú ako prvé?
V najbližšom čase môže úverový trh zaznamenať dokonca zvýšenú aktivitu. Kupujúci sa budú ponáhľať v snahe zabezpečiť si ešte nižšie úrokové sadzby. Naopak, niektorí kupujúci momentálne naozaj vyčkávajú, čo s trhom urobia drahšie hypotéky. Pesimisti dokonca očakávajú prasknutie údajnej realitnej bubliny. Skúsenosti z minulosti však ukazujú, že ceny nehnuteľností málokedy klesajú plošne.
G. Zajacová neočakáva plošný a výrazný pokles cien bytov, no na trhu nastane nevyhnutná cenová korekcia. Bude sa týkať najmä tých nehnuteľností, ktoré boli v minulosti nadhodnotené – ide predovšetkým o staršie či nezrekonštruované byty a energeticky náročnejšie rodinné domy. Naopak, kvalitné novostavby a byty v žiadaných lokalitách si s najväčšou pravdepodobnosťou svoju hodnotu udržia, nanajvýš ich ceny prestanú rásť.
Čakať na nižšie ceny sa neoplatí
Pri výhľade na ďalšie obdobie sú odborníci opatrnejší. UniCredit Bank predpokladá, že výraznejší a trvalý pokles cien nehnuteľnosti je málo pravdepodobný, no dvojciferné tempo rastu cien nehnuteľností bude zrejme minulosťou. V najbližších rokoch očakáva zastavenie ďalšieho rastu ceny bytov.
Otázne tiež je, či nemôže nastať situácia, že ak sa dopyt po bývaní výrazne zníži, developeri radšej pozastavia nové projekty, aby umelo udržali ceny vysoko, namiesto toho, aby zlacňovali.
R. Bruchánik si myslí, že znížený dopyt môže prispieť k spomaleniu alebo odloženiu výstavby nových bytov. „Nemá zmysel, aby developeri stavali nové projekty, keď nevedia predať tie staré,“ vysvetľuje.
G. Zajacová odporúča klientom nečakať na zázrak a pád cien bytov. „Ak má záujemca stabilný príjem a vyhliadol si bývanie, ktoré dlhodobo potrebuje, čakanie nemusí byť optimálnou stratégiou,“ tvrdí.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
