Banky štandardne ponúkajú hypotéky s maximálnou splatnosťou 30 rokov. Pravidlá Národnej banky Slovenska však umožňujú, aby banky desať percent úverov poskytli aj s dlhšou splatnosťou. Maximum na Slovensku je hypotéka na 40 rokov.
Adrián Luterán zo spoločnosti Finportal vraví, že v súčasnosti ponúkajú len dve banky hypotéky so 40-ročnou splatnosťou. Ide o mBank a Prima banku, v ktorej možno získať úver na 40 rokov pri prenose hypotéky z inej banky.
Kateřina Veselá z mBank vysvetľuje, že hypotéky s dlhšou ako 30-ročnou splatnosťou ponúkajú len klientom, ktorí si chcú požičať najviac 80 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Druhou podmienkou je, že klient musí tento úver splatiť najneskôr do dovŕšenia veku 70 rokov. „Záujem o tento typ hypoték nie je veľmi významný, nakoľko tvorí maximálne do 5 percent nášho celkového portfólia,“ tvrdí.
Dlhšia splatnosť neovplyvňuje úrokovú sadzbu
Aj zo štatistík NBS vyplýva, že hypotéky s dlhšou splatnosťou tvoria len malú časť úverového portfólia bánk. „V druhom polroku 2020 tvorili hypotéky nad 30 rokov 3 % poskytnutých hypoték,“ vraví hovorca NBS Peter Majer.
Banky, ktoré neponúkajú hypotéky s dlhšou ako 30-ročnou splatnosťou, vravia, že o takýto produkt zväčša nie je záujem. „Hypotéky so splatnosťou dlhšou ako 30 rokov neposkytujeme, od našich klientov v podstate neevidujeme takmer žiadny záujem ani otázky o takúto možnosť. Súčasne platí, že mnohí klienti s 30-ročnou splatnosťou splatia svoje hypotéky skôr, ako uplynie táto lehota,“ tvrdí hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková.
Ani v jednej z bánk, ktoré núkajú 40-ročné hypotéky, nemá dlhšia splatnosť podľa A. Luterána vplyv na výšku úrokovej sadzby. „Treba však počítať s vyšším preplatením hypotéky, nakoľko preplatenie je tým vyššie, čím dlhšia je doba splatnosti. Takže 30-ročná hypotéka bude mať nižšie preplatenie ako 40-ročná, ak klient nerobí mimoriadne splátky,“ tvrdí.
Napríklad ak si niekto požičia 150-tisíc eur na 30 rokov s jednopercentným úrokom, bude platiť mesačnú splátku vo výške 482,46 eura. V prípade, že by si tento dlžník natiahol splatnosť na 40 rokov, výška jeho splátky by klesla na 379,28 eura. Vďaka tomu, že by úver splácal dlhšie, zaplatil by banke na úrokoch o vyše 8-tisíc eur viac ako pri 30-ročnej splatnosti.
Problém pri refinancovaní
Odborníci upozorňujú aj na prípadné problémy, ktoré sú spojené s dlhšou splatnosťou hypotéky. „Pri hypotéke so 40-ročnou splatnosťou môže byť v budúcnosti problém s jej zjednodušeným refinancovaním, t. j. bez overovania výšky príjmu. Totiž jedno z pravidiel čistého refinancovania je, že nová splátka musí byť nižšia ako pôvodná. Čiže splátku pri 40-ročnej splatnosti môže byť problém podliezť so splátkou pri 30-ročnej splatnosti,“ vraví A. Luterán z Finportalu.
Aj centrálna banka dlhodobo upozorňuje, že každý poskytnutý úver by mal byť primeraný finančným možnostiam domácnosti, predovšetkým jej príjmu. Aj preto v minulosti zaviedla viaceré obmedzenia pri poskytovaní hypoték, aby zastavila nadmerné zadlžovanie domácností.
„Môžu sa však vyskytnúť neočakávané životné situácie, ako je strata zamestnania či dlhodobá choroba, ktoré príjem domácnosti výrazne znížia. Vtedy môže domácnosť, napríklad, požiadať banku o predĺženie splatnosti hypotéky, čím si aspoň dočasne zníži splátky. Ak je ale hypotéka poskytnutá na viac ako 30 rokov, nezostáva už žiadna rezerva na prípadné predĺženie splatnosti a riziko zlyhania takýchto hypoték je vyššie. Preto NBS výrazne obmedzila možnosti poskytovania príliš dlhých hypoték a iba 10 % produkcie môže mať splatnosť nad 30 rokov. Navyše, aj samotné banky si uvedomujú zvýšené riziko „dlhých“ hypoték a poskytujú ich len výnimočne,“ povedal P. Majer.
Aké výhody a nevýhody má hypotéka na 40 rokov
Výhody
- Vďaka dlhšej splatnosti sa zníži mesačná splátka a zníži sa tak záťaž pre rodinný rozpočet.
- Keďže pri dlhšej splatnosti sa platí nižšia splátka, žiadateľ si môže požičať viac peňazí, ak mu to dovolí jeho príjem.
- Keďže sú nízke úrokové sadzby, viacerí odborníci radia natiahnuť si splatnosť hypotéky na maximum a ušetrené peniaze zo splátky investovať. Následne je možné úver predčasne splatiť.
Nevýhody
- Hypotéka na 40 rokov väčšinou predstavuje záväzok až do do dôchodku.
- Klientovi, ktorý má 40-ročú hypotéku sa výrazne zužujú možnosti pri refinancovaní, keďže pri prenášaní hypotéky bez dokladovania príjmu musí byť nová splátka nižšia ako pôvodná. V tomto prípade je to problematické, keďže väčšina bánk ponúka kratšiu splatnosť, čo má za následok zvýšenie splátky.
- Ak sa dlžník dostane do problémov, nemôže banku požiadať o predĺženie splatnosti úveru, keďže už má maximálnu splatnosť.
