NBS zmení podmienky poskytovania hypoték. Ľudia nad 40 rokov si budú môcť požičať menej peňazí

Podľa dnešných pravidiel by dlh človeka nemal presiahnuť 8-násobok jeho ročného príjmu. Toto pravidlo sa označuje ako DTI (z anglického debt-to-income, čo znamená pomer dlhu k príjmom). Práve túto hranicu chce NBS zmeniť. Navrhuje, aby sa maximálna výška úveru znižovala o 0,25-násobok čistého ročného príjmu klienta za každý rok presahujúci 40 rokov. To znamená, že 41-ročný človek by si mohol požičať už len 7,75-násobok svojho ročného príjmu a 50-ročný len 5,5-násobok.

Táto zmena sa dotkne len tých úverov, ktorých splatnosť presahuje 64 rokov veku. Ak si napríklad 43-ročný človek bude chcieť zobrať hypotéku na 20 rokov, mal by aj naďalej mať možnosť požičať si 8-násobok svojho ročného zárobku.

„Navrhnutá kalibrácia vychádza z aktuálnej trhovej praxe. Je navrhnutá na úrovni najvyšších hodnôt DTI, aké sa dnes poskytujú. Mala by preto pôsobiť najmä preventívne – bez výrazného zásahu do aktuálneho trhu, ale so schopnosťou obmedziť ďalšiu tvorbu rizík v budúcnosti,“ uviedla NBS v Správe o finančnej stabilite.

Centrálna banka tvrdí, že hoci banky už dnes poskytujú starším ľuďom nižšie úvery vzhľadom k ich príjmu ako mladším žiadateľom, pre silnú konkurenciu sa tieto štandardy postupne uvoľňujú. NBS chce preto bankám prikázať, aby aby ľuďom nad 40 rokov požičiavali menej peňazí.

Prečo je to problém

NBS už dlhšie upozorňuje na to, že čoraz viac ľudí bude svoje hypotéky splácať aj po dosiahnutí dôchodkového veku a pribúdajú aj klienti, ktorí budú úver platiť aj po sedemdesiatke. Po odchode do penzie sa však väčšine ľudí výrazne zníži ich príjem. Môžu tak mať problém s riadnym splácaním úveru.

Takéto hypotéky sú preto rizikovejšie. Navyše aj keď dnes dokážeme približne vypočítať, aký dôchodok bude mať človek, nedá sa to predpovedať dlhodobo. Okrem nižších príjmov môže schopnosť splácať úver na dôchodku negatívne ovplyvniť aj rast nákladov – napríklad za lieky či zdravotnú starostlivosť. Národná banka sa preto rozhodla obmedziť negatívne vplyvy na splácanie úverov po odchode na dôchodok znížením maximálneho DTI pre starších žiadateľov o úver.

Aj sprostredkovatelia si všimli, že v posledných rokoch rastie podiel ľudí nad 40 rokov, ktorí si berú hypotéky. „Napríklad podľa štatistík OVB podiel klientov s hypotékou vo veku nad 45 rokov len za posledný rok narástol o takmer 2 percentuálne body,“ vraví finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik. Tvrdí, že je prirodzené, že vzhľadom na starnutie obyvateľstva a nárast cien sa zvyšuje podiel starších ľudí s hypotékami. „Navyše častokrát do úverového vzťahu spolu s mladými ľuďmi vstupujú aj ich rodičia či starší súrodenci, keďže príjem mladých ľudí nepostačuje,“ hovorí M. Búlik.

Centrálna banka tvrdí, že vplyv nového obmedzenia na aktuálne poskytované úvery bude nízky. „Zníženie objemu novej produkcie pri úveroch na bývanie by nemalo presiahnuť 1 %, pričom rast by spomalil len veľmi mierne o 0,1 percentuálneho bodu,“ uviedla NBS. Pri spotrebných úveroch centrálna banka odhaduje ešte nižší vplyv, keďže ich výška je v porovnaní s hypotékami výrazne nižšia.

Zároveň platí, že novinka bude mať vyšší vplyv na ľudí, ktorí už nejaký úver splácajú v porovnaní s tými, ktorí si berú svoju prvú pôžičku. Pri výpočte DTI sa totiž berú do úvahy všetky úvery, ktoré klient spláca. Každý úver, ktorý už má, mu tak ukrajuje z maximálneho limitu, ktorý si môže požičať.

Lepšie zarábajúci pocítia obmedzenie viac

NBS vraví, že navrhovaná úprava aspoň čiastočne zasiahne menej ako šesť percent novo poskytnutých úverov na bývanie. Objem dotknutých hypoték by mal v dôsledku toho klesnúť o približne 15 percent.

Vplyv navrhovanej úpravy sa bude zvyšovať spolu s narastajúcim vekom, keďže starší žiadatelia si budú môcť požičať menej peňazí ako tí mladší. „Vplyv je tiež mierne vyšší pri klientoch s vyššími príjmami. To je v súlade s princípom solidarity v dôchodkovom systéme, na základe ktorého spotrebiteľom s vyšším príjmom klesne príjem po prechode na dôchodok výraznejšie,“ tvrdí NBS. Lepšie zarábajúci pocítia nové obmedzenie viac ako ľudia s nižšími príjmami, pretože oni častejšie narážajú na strop maximálneho zadlženia. Ľudí s nižším zárobkom skôr obmedzuje pri hypotéke pravidlo, ktoré hovorí, že splátky všetkých úverov nemôžu prekročiť 60 percent z čistej mzdy po odpočítaní životného minima.

M. Búlik upozorňuje aj na to, že zmenu viac pocítia ľudia vo väčších mestách, kde sú nehnuteľnosti drahšie ako na vidieku. Klienti si tu tak častejšie berú úvery, ktorých výška atakuje maximálnu sumu, ktorú si podľa súčasných pravidiel môžu požičať.

Podľa centrálnej banky napriek tomu, že úprava maximálnej sumy, ktorú si môže žiadateľ požičať, výraznejšie nezasiahne do aktuálnej situácie na trhu, mala by byť výrazne efektívna pri zmierňovaní rizík spojených s budúcim navyšovaním dlhov. Návrh podľa NBS znižuje riziko finančných ťažkostí a riziko nesplácania úverov na dôchodku, a to aj vtedy, keď klienti využijú rast svojich príjmov na zvýšenie dlhov. Podľa odhadov NBS by vďaka tejto úprave mal podiel úverov v riziku nesplácania na dôchodku poklesnúť takmer o dve tretiny z 9,1 na 3,7 %.

Centrálna banka tvrdí, že ak by v krátkom čase nezasiahla, neskorší zásah by musel byť výraznejší a viac by ovplyvnil trh úverov. Aj naďalej zostane v platnosti súčasná výnimka, podľa ktorej banky môžu poskytnúť päť percent úverov, ktorých výška prekračuje stanovené limity. Pri týchto piatich percentách pritom neexistuje horný limit, takže banky môžu časti klientov požičať aj viac ako 9-násobok ich ročného príjmu. Finančným inštitúciám tak zostane istá voľnosť, aby menej rizikovým klientom požičali viac peňazí.