Splátka hypotéky pri úroku štyri percentá vychádza pri úvere 100-tisíc eur približne na 477 eur mesačne, pri 150-tisíc eurách na 715 eur a pri 200-tisíc eurách na 954 eur. Platí to pri úrokovej sadzbe 3,99 % a splatnosti 30 rokov. Posun sadzby o niekoľko desatín percentuálneho bodu pritom dokáže zmeniť sumu zaplatenú počas prvej trojročnej fixácie o stovky až tisíce eur.
Model počíta s anuitným splácaním, teda s rovnakou mesačnou splátkou, a nezahŕňa poplatky za účet, poistenie ani ďalšie služby. Predpokladá tiež, že klient čerpá celý úver naraz a riadne spláca od prvej splátky. Skutočná splátka od banky sa môže mierne líšiť napríklad pre spôsob zaokrúhľovania alebo konkrétny deň čerpania úveru.
Celkové úroky za 30 rokov sú iba porovnávacím údajom, ktorý predpokladá, že sadzba zostane rovnaká počas celej splatnosti. Pri trojročnej fixácii je úrok nemenný počas dohodnutých 36 mesiacov. Po skončení fixácie banka klientovi ponúkne sadzbu na ďalšie obdobie podľa vtedajších podmienok, pričom klient môže porovnať aj refinancovanie v inej banke.
Sadzby okolo štyroch percent zodpovedajú súčasnej situácii na trhu. Podľa septembrového komentára Národnej banky Slovenska priemerná sadzba nových hypoték od marca do augusta 2026 vzrástla z 3,5 % na 3,9 %. Konkrétna ponuka banky však závisí aj od príjmu žiadateľa, hodnoty založenej nehnuteľnosti, výšky úveru voči jej hodnote a využívania ďalších služieb banky.
Rozdiel v sadzbe sa počas troch rokov postupne nazbiera
Pri úvere 100-tisíc eur je rozdiel medzi sadzbami 3,69 % a 4,29 % približne 34,57 eura mesačne. Pri úvere 200-tisíc eur už predstavuje 69,13 eura. Vyššia istina teda násobí aj význam zdanlivo malého rozdielu v sadzbe. Pri rozhodovaní preto nestačí sledovať iba číslo v reklame, ale aj obdobie fixácie a podmienky, za ktorých banka sadzbu poskytne.
Nasledujúca tabuľka ukazuje mesačnú splátku, teoretické úroky za 30 rokov a rozdiel zaplatených splátok počas prvých 36 mesiacov v porovnaní so sadzbou 3,69 %. Výpočty sú zaokrúhlené, preto sa môžu mierne líšiť od kalkulačky konkrétnej banky. Porovnanie nezohľadňuje prípadnú zmenu sadzby po skončení fixácie.
| Výška úveru | Úrok | Mesačná splátka | Úroky za 30 rokov | Viac zaplatené za 36 mesiacov |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 eur | 3,69 % | 459,72 eura | 65 498 eur | 0 eur |
| 100 000 eur | 3,99 % | 476,84 eura | 71 662 eur | 616 eur |
| 100 000 eur | 4,29 % | 494,28 eura | 77 942 eur | 1 244 eur |
| 150 000 eur | 3,69 % | 689,58 eura | 98 247 eur | 0 eur |
| 150 000 eur | 3,99 % | 715,26 eura | 107 493 eur | 925 eur |
| 150 000 eur | 4,29 % | 741,43 eura | 116 914 eur | 1 867 eur |
| 200 000 eur | 3,69 % | 919,44 eura | 130 997 eur | 0 eur |
| 200 000 eur | 3,99 % | 953,68 eura | 143 324 eur | 1 233 eur |
| 200 000 eur | 4,29 % | 988,57 eura | 155 885 eur | 2 489 eur |
Rozdiel zaplatených splátok za prvú fixáciu však neukazuje celý dosah vyššieho úroku. Pri sadzbe 4,29 % klient nielenže zaplatí viac každý mesiac, ale po troch rokoch mu zostane aj vyšší nesplatený dlh. Pri úvere 100-tisíc eur je zostatok približne o 540 eur vyšší než pri sadzbe 3,69 %. Pri úvere 200-tisíc eur je rozdiel približne dvojnásobný.
Najväčší rozdiel vidno pri teoretickom pohľade na celých 30 rokov. Úver 200-tisíc eur by sa pri sadzbe 3,69 % preplatil na úrokoch približne o 24 888 eur menej ako pri sadzbe 4,29 %. Tento údaj však nie je predpoveďou. Pri trojročnej fixácii sa úrok počas splácania môže viackrát zmeniť a klient môže úver refinancovať alebo ho čiastočne predčasne splatiť.
Porovnávať treba aj rovnakú dĺžku fixácie. Nižšia sadzba s trojročnou fixáciou nemusí byť automaticky lepšia než o niečo vyššia sadzba garantovaná na päť rokov. Dlhšia fixácia znamená dlhšie obdobie stabilnej splátky. Kratšia fixácia zasa umožní skôr reagovať na prípadný pokles sadzieb, no zároveň prináša skoršie riziko ich zvýšenia.
Najnižší úrok môže predražiť účet a poistenie
Sadzba označená slovom „od“ býva dostupná len klientovi, ktorý splní všetky podmienky banky. Môže ísť o pravidelný príjem posielaný na účet, používanie platobnej karty, poistenie schopnosti splácať alebo poistenie nehnuteľnosti cez partnera banky. Národná banka Slovenska upozorňuje, že dodatočné služby môžu úver predražiť a nemusia byť pre každého potrebné.
Pri úvere 100-tisíc eur ušetrí sadzba 3,69 % oproti 3,99 % počas troch rokov na splátkach približne 616 eur. Ak si však zľava vyžaduje účet za sedem eur mesačne a poistenie za 25 eur mesačne, ilustračný vedľajší náklad dosiahne za 36 mesiacov 1 152 eur. Lacnejší úrok by bol v takom prípade drahší, ak klient tieto služby nepotrebuje aj z iného dôvodu.
Presnejší obraz preto dáva ročná percentuálna miera nákladov. RPMN zahŕňa úrok aj známe povinné poplatky spojené s úverom. Podľa prehľadu Národnej banky Slovenska do nej môžu vstupovať napríklad poplatok za poskytnutie úveru, účet alebo poistenie schopnosti splácať. RPMN má zmysel porovnávať len pri rovnakej výške úveru, splatnosti a čo najpodobnejšej fixácii.
Poistenie založenej nehnuteľnosti alebo domácnosti je pri hypotéke potrebné, banka však podľa informácií o úveroch na bývanie musí akceptovať aj poistku uzatvorenú inde. Klient by si mal od každej banky vypýtať ponuku s rovnakou istinou, splatnosťou a fixáciou, skontrolovať RPMN a samostatne spočítať účet, poistky i jednorazové poplatky. Až takýto prepočet ukáže, ktorá hypotéka bude počas prvých troch rokov skutočne lacnejšia.
