Spotrebný úver alebo hypotéka: Čo sa viac oplatí, keď potrebujete peniaze na dokončenie domu?

Mladý manželský pár si zobral hypotéku na kúpu novostavby rodinného domu. Stavba bola síce už dokončená, no pôvodný majitelia neupravili pozemok a chýbalo aj oplotenie. Manželia preto potrebujú dodatočné financie. Uvažujú nad tým, že buď požiadajú o klasický úver, alebo si navýšia už čerpanú hypotéku. O tom, či je pre nich výhodnejší spotrebný úver alebo hypotéka, rozhoduje viacero faktorov. Tým hlavným je suma, ktorú na úpravu pozemku potrebujú získať.

Hovorkyňa Tatra banky Nadežda Palušová hovorí, že pri výbere by mal klient zvážiť najmä finančnú náročnosť rekonštrukcie, výšku svojich úspor a to, či môže a chce založiť nehnuteľnosť. „V prípade vyššej sumy za prerobenie bývania je vhodná účelová alebo bezúčelová hypotéka,“ tvrdí N. Palušová. Podľa odborníkov by mohla byť pomyselnou hranicou suma 10-tisíc eur. Do výšky tejto sumy sa môže viac oplatiť spotrebný úver. Pri vyšších sumách už treba zvážiť hypotéku.

Hypotéka môže mať splatnosť do 30 rokov. Spotrebné úvery majú maximálnu splatnosť osem rokov. Avšak, úroky pri nich bývajú vyššie ako pri hypotekárnych úveroch. „Kým úročenie nových úverov na bývanie dnes dosahuje 4,6 percenta, úročenie spotrebných úverov sa už blíži k desiatim percentám. Rozdiel je teda skutočne výrazný,“ upozorňuje finančný analytik z OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.

Z hľadiska preplatenia sa podľa neho oplatí hypotekárny úver. Do úvahy treba ešte brať aj ďalšie okolnosti a náklady, ako je napríklad potreba založiť nehnuteľnosť a tiež náklady na znalecký posudok a vklad do katastra. „Pri nižšej sume je na zváženie, či má zmysel ísť do komplikovanejšieho úveru na bývanie. Pri vyššej sume hovoria viaceré argumenty v prospech hypotéky, zvlášť ak už majiteľ domu hypotéku dlhšie spláca a nebude mať problém ju navýšiť o menšiu sumu bez toho, aby musel nanovo zakladať nehnuteľnosť,“ tvrdí M. Búlik.

Spotrebný úver alebo hypotéka po navýšení

Ak má majiteľ domu viacero rôznych úverov a potrebuje ďalší napríklad na financovanie úpravy pozemku, môže zvážiť aj konsolidáciu úverov. Pri spojení rôznych úverov do hypotéky so založenou nehnuteľnosťou môže ušetriť na úrokoch a zároveň si môže pri tomto kroku navýšiť konsolidovaný úver o sumu, ktorú bude potrebovať.

• Vypočítajte si výšku splátky hypotéky na jednoduchej kalkulačke

Alternatívou je aj ďalšia hypotéka. Kto už nejaký čas pravidelne spláca hypotéku, môže podľa M. Búlika požiadať o ďalšiu. „Keďže už splatil časť istiny a hodnota nehnuteľností s výnimkou posledných dvoch rokov rástla, s vysokou pravdepodobnosťou nebude žiadny problém s výškou zabezpečenia. Ak má však hypotéku napríklad posledné dva roky, môže sa kvôli približne desatinovému poklesu cien bývania stať, že bude banka vyžadovať navýšenie zabezpečenia úveru,“ uvádza finančný analytik z OVB.

Úročenie spotrebných úverov sa už blíži k viac ako dvojnásobku sadzieb úverov na bývanie. Pri skoršom splatení sa to môže oplatiť. „Kto dokáže úver splatiť pomerne rýchlo a neplánuje v tomto čase čerpať novú hypotéku, môže pokojne zvoliť spotrebný úver, ktorý dramaticky nepreplatí. Pri dlhšom splácaní sa však cena úveru výrazne navyšuje a navyše vysoká splátka spotrebného úveru takpovediac blokuje časť príjmu pre iný, potenciálne dôležitejší úver,“ varuje M. Búlik.

Ak by si niekto požičal napríklad 2 000 eur a úver by splatil o rok, pri úroku vo výške deväť percent by ho preplatil len o 98 eur. Splátka by bola v tomto prípade okolo 170 eur mesačne. Keby rovnaký úver niekto splácal celých osem rokov, preplatil by pôžičku o vyše 800 eur.

Navýšenie hypotéky môže byť komplikované

Keď si niekto bude chcieť navýšiť už čerpanú hypotéku, banku budú zaujímať v podstate rovnaké veci ako pri čerpaní pôvodného hypotekárneho úveru. Dôležitý je napríklad vek dlžníka. Spravidla si môže hypotéku zobrať človek mladší ako 65 rokov. V súčasnosti tiež dlh človeka v rámci úverov nemôže presiahnuť osemnásobok jeho ročného príjmu. Od začiatku minulého roku sa táto hranica znižuje o 0,25-násobok čistého ročného príjmu klienta za každý rok presahujúci 40 rokov jeho veku.

• Vypočítajte si, aký veľký úver si môžete zobrať

Banku bude zaujímať hlavne príjem žiadateľa bez ohľadu na to, že ho preukazoval už v čase, keď si bral aktuálne čerpaný hypotekárny úver. Dôležité je aj to, či je žiadateľ zamestnanec alebo živnostník. Pri podnikateľoch totiž banky berú do úvahy len isté percento z ich príjmov, respektíve majú rozdielne postupy pri výpočte ich čistých zárobkov. Pri zamestnancoch je čistý mesačný príjem suma, ktorú im zamestnávateľ každý mesiac pošle na účet. Táto suma je už očistená o odvody a daň z príjmov.

Žiadať o navýšenie hypotéky sa oplatí pri konci fixácie aktuálneho úroku. Vtedy si banka neúčtuje poplatok za predčasné splatenie úveru. Hypotéka sa totiž navyšuje tak, že sa pôvodný úver nahradí iným. Banka si ešte bude klienta overovať v úverovom registri a v iných inštitúciách. Ak niekto medzičasom napríklad nesplácal svoje úvery načas, má dlhy na odvodoch či daniach, môže dostať horší úrok, prípadne mu banka žiadosť o navýšenie zamietne.

Schválenie navýšenia hypotéky ovplyvňuje aj hodnota nehnuteľnosti. Keď si niekto na ňu už pred nejakým časom hypotéku zobral, s najväčšou pravdepodobnosťou jej hodnota medzičasom rástla. Závisí to aj od toho, či ide o byt alebo rodinný dom, prípadne od lokality, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Tento parameter je dôležitý kvôli tomu, že výška hypotéky vo väčšine prípadov nemôže prekročiť 80 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti.

Banka schváli hypotéku aj na pozemok. Začať na ňom stavať dom už bude náročnejšie