Investovanie do nehnuteľností sa pre mnohých ľudí stalo mantrou. Ceny bytov pravidelne dvojciferne rastú, prenájom generuje pravidelný príjem a vďaka hypotéke dokážeme zarobiť viac, ako keby sme peniaze investovali do akciových trhov. Národná banka Slovenska (NBS) však považuje investičné byty za rizikové, a preto sa rozhodla sprísniť podmienky poskytovania hypoték.
Po novom si budú môcť majitelia investičných nehnuteľností požičať maximálne 70 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Dnes je štandardom 80 percent a na výnimky banky môžu požičať až 90 percent. Nové pravidlá sa budú týkať každého, kto vlastní dve a viac nehnuteľností, ktoré sú určené na bývanie alebo by sa v nich potenciálne mohlo dať bývať. Započítavať sa tak budú aj rekreačné nehnuteľnosti, ako sú chaty.
Vďaka tomu, že ľudia, ktorí používajú hypotéky na investovanie do nehnuteľností, dostanú nižší úver, vznikne priestor na to, aby banky požičali viac peňazí mladým ľuďom. Pre všetkých do 35 rokov, ktorí ešte nevlastnia nehnuteľnosť, bude po novom platiť limit vo výške 90 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti. Mladí ľudia tak nebudú musieť žiadať o výnimku, ak si budú chcieť požičať viac ako 80 percent z ceny bytu.
Pre ostatných ľudí, teda všetkých starších ako 35 rokov alebo tých, ktorí už vlastnia jednu nehnuteľnosť, zostane horný limit na úrovni 80 percent. Týmto ľuďom však budú môcť banky požičať na výnimku až 90 percent, no počet výnimiek nebude môcť prekročiť 5 percent.
Koľko vám môže banka požičať?
Vypočítajte si maximálnu hypotéku podľa navrhovaného limitu LTV, teda podielu úveru na hodnote založenej nehnuteľnosti.
Zárobky investorov budú výrazne nižšie
Vďaka tomu, že ľudia kupujú investičné byty na hypotéky, zvyšujú svoj zisk. Dnes im stačí mať 10 percent hodnoty bytu a na zvyšok im požičia banka. Napríklad ak byt stojí 150-tisíc eur, investor potrebuje len 15-tisíc eur a zvyšných 135-tisíc si požičia. Ak za rok hodnota bytu narastie o 10 percent, znamená to, že cena bytu sa zvýši o 15-tisíc eur. Keďže majiteľ bytu z vlastných peňazí vložil 15-tisíc, hodnota jeho investície sa za rok zdvojnásobila. K tomu má aj príjem z prenájmu, ktorý v optimálnom prípade dokáže pokryť celú splátku hypotéky.
V prípade, že niekomu banka požičala len 80 percent hodnoty nehnuteľnosti, znamenalo by to, že tento byt svojmu majiteľovi za rok zarobí 50 percent jeho investície. Aj vďaka takémuto vysokému zhodnoteniu mnohí ľudia považovali investíciu do bytov za výrazne lepšiu ako investíciu do akcií.
V prípade, že majiteľ vlastní už aspoň dve iné nehnuteľnosti, od októbra mu banky budú môcť požičať len 70 percent hodnoty nehnuteľnosti. Ak je cena bytu 150-tisíc eur, banka mu požičia najviac 105-tisíc eur. Zvyšných 45-tisíc bude musieť doložiť z vlastných peňazí.
Ak cena bytu narastie za rok o 10 percent, čo predstavuje nárast o 15-tisíc eur, bude to znamenať, že jeho investícia v hodnote 45-tisíc eur za rok zarobila 33,3 percenta. V porovnaní so súčasnosťou, keď môže v prípade 90-percentnej hypotéky zarobiť až 100 percent alebo 50 percent, ak mu banka požičia 80 percent, to predstavuje výrazný prepad.
Koho sa nové pravidlá dotknú?
Aj keď sprísnenie podmienok financovania cieli na ľudí, ktorí kupujú investičné nehnuteľnosti, banky nebudú skúmať, čo chce kupujúci so svojím bytom robiť. Dôležitý bude len počet nehnuteľností, ktoré vlastní. Ak má niekto dve nehnuteľnosti, ktoré by sa dali použiť na bývanie, len čo bude kupovať ďalšiu nehnuteľnosť, banka mu nebude môcť požičať viac ako 70 percent jej hodnoty. No ak založí dve nehnuteľnosti, pri výpočte maximálnej výšky hypotéky sa už bude počítať celková hodnota týchto nehnuteľností.
Doplatiť na nové pravidlá môžu aj ľudia, ktorí vlastnia byt a chatu. V prípade, že si niekto bude chcieť kúpiť väčší byt a najprv nepredá svoj, v ktorom býva, automaticky ho banka bude posudzovať rovnako ako v prípade investičných bytov. To znamená, že mu bude môcť požičať len 70 percent z jeho hodnoty.
Ak niekto vlastní viac ako dva byty, banka mu nebude môcť požičať viac peňazí ani na výnimku. Banky si budú počet nehnuteľností overovať priamo v katastri. Zohľadňovať budú také byty, domy či chaty, pri ktorých žiadateľ o hypotéku vlastní aspoň 50 percent. Do počtu nehnuteľností sa nebudú rátať pozemky, rozostavané nehnuteľnosti a ani nehnuteľnosti v zahraničí.
Prečo Národná banka Slovenska sprísňuje hypotéky na investičné nehnuteľnosti?
Národná banka Slovenska sa rozhodla zakročiť proti rastúcemu trendu investičného kupovania bytov a domov. Nové údaje z katastra nehnuteľností totiž centrálnej banke ukázali, že slovenský realitný trh sa zásadne zmenil. Čoraz viac úverov už neslúži na zabezpečenie základného bývania, ale predovšetkým na investovanie a rozširovanie majetku. Tento vývoj prináša pre finančný systém nové a vážne riziká, na ktoré sa regulátor rozhodol reagovať.
Dáta za rok 2025 ukázali, že pri viac ako polovici nových hypoték dlžníci už vlastnili aspoň jednu nehnuteľnosť. Až šestnásť percent úverov smerovalo klientom, ktorí už v tom čase mali dve a viac nehnuteľností. Tento investičný dopyt podľa NBS výrazne prispieva k prehrievaniu trhu. Investori svojimi nákupmi umelo zvyšujú dopyt, čo neustále tlačí ceny bytov nahor a priamo tak zhoršuje dostupnosť bývania pre mladých ľudí, ktorí hľadajú svoj prvý domov.
Zahraničné skúsenosti zároveň podľa NBS ukazujú, že investičné hypotéky sa počas ekonomického cyklu správajú oveľa nestabilnejšie. Kým bežné rodiny splácajú úver na svoje jediné bývanie aj v časoch krízy veľmi zodpovedne, pri investičných bytoch je situácia odlišná. Pri zhoršení ekonomickej situácie sú investori oveľa náchylnejší pristúpiť k hromadným výpredajom svojich nehnuteľností. Takýto krok by mohol spôsobiť prudký prepad cien na realitnom trhu a priniesť bankám nečakané a pomerne vysoké straty.
Okrem toho centrálna banka zistila, že úvery na tretie a ďalšie nehnuteľnosti majú často rizikovejšie parametre. Títo klienti vykazujú vyššie celkové zadlženie v pomere k ich príjmom a samotné úvery kryjú neprimerane veľkú časť hodnoty kupovaného bytu. Ak by ceny na trhu čo i len mierne klesli, hodnota založenej nehnuteľnosti by už nemusela pokrývať celý zvyšok dlhu. NBS sa preto rozhodla zasiahnuť, aby pri tejto skupine dlžníkov zabezpečila vytvorenie dostatočného finančného vankúša. Tento prísnejší prístup má podľa centrálnej banky slúžiť ako prevencia, ktorá zníži celkovú zraniteľnosť úverových portfólií bánk, utlmí umelé nafukovanie realitnej bubliny a ochráni slovenskú ekonomiku pred prípadnými budúcimi otrasmi.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
