Plánované sprísnenie podmienok poskytovania hypoték zo strany Národnej banky Slovenska (NBS) pre investičné nehnuteľnosti vyvoláva na realitnom trhu živú diskusiu. Centrálna banka plánuje pri investičných hypotékach obmedziť maximálnu výšku úveru k hodnote nehnuteľnosti (LTV) na 70 percent.
Dáta NBS ukazujú, že významnú časť bytov kupujú ľudia, ktorí už jednu alebo viac nehnuteľností vlastnia. Ďalšie byty slúžia ako investičné a sú ponúkané prevažne na prenájom. Lenže nie všetky.
Alarmujúce sú údaje o desiatkach tisícov bytov v Bratislave s extrémne nízkou spotrebou elektriny, ktoré naznačujú existenciu veľkého počtu nevyužívaných investičných bytov. Aj preto sa centrálna banka obáva horšej dostupnosti bývania a zasiahla.
Hoci regulátor sleduje legitímny cieľ ochladiť špekulatívny realitný trh a znížiť rizikovosť úverov na bývanie, niektorí developeri a finanční experti upozorňujú na možné vedľajšie efekty tohto opatrenia.
Predtermínová horúčka?
Na hypotekárnom aj realitnom trhu sa často stáva, že avizované reštrikcie fungujú ako silný motor dopytu. Investori, ktorí zvažujú kúpu investičnej nehnuteľnosti, sa snažia proces urýchliť, aby stihli podpísať zmluvy ešte podľa pôvodných pravidiel.
Podľa Jána Krnáča, výkonného riaditeľa Cresco Real Estate, sa tento vzorec správania môže prejavovať aj teraz. „Akékoľvek signály negatívnych pohybov na hypotekárnom či realitnom trhu, či už ide o zvyšovanie úrokových sadzieb alebo cien nehnuteľností, prirodzene nútia kupujúcich konať rýchlejšie,“ tvrdí.
S týmto pohľadom súhlasí aj Tomáš Augustín, riaditeľ developmentu YIT Slovakia. „V krátkodobom horizonte môže regulácia vyvolať aj snahu investorov zrealizovať kúpu ešte za súčasných podmienok,“ vraví.
Alexander Krajňák, realitný maklér spoločnosti Remax Absolute, hovorí, že prísnejšie pravidlá môžu viesť ku krátkodobému zrýchleniu podpisovania rezervačných a kúpnych zmlúv a tým aj dočasnému tlaku na rast cien najmä investične zaujímavých bytov.
Hypotekárny špecialista Miroslav Dzurovčin z portálu hypotekavychod.sk však upozorňuje, že viac ako polovica investičných nehnuteľností na Slovensku sa kupuje za hotovosť, takže pre túto skupinu regulácia hypoték nemá význam. „No môže aktivovať prvoinvestorov, podobne ako to v minulosti urobili správy o raste DPH,“ tvrdí M. Dzurovčin.
Urýchľovanie nákupov vs. realita ponuky
Hoci developeri potvrdzujú, že časť klientely svoje kroky v reakcii na správy z NBS urýchľuje, pripomínajú aj ostatné trhové vplyvy. Bratislava a ďalšie krajské mestá totiž dlhodobo trpia nízkou ponukou bytov. To samo osebe tlačí investorov k rýchlemu konaniu.
T. Augustín potvrdzuje zvýšenú aktivitu kupujúcich, no zostáva opatrný pri pomenovaní presnej príčiny. „Vnímame, že časť klientov svoje investičné rozhodnutia urýchľuje aj v súvislosti s pripravovanými zmenami v oblasti financovania bývania,“ hovorí. Podnetom pre investície však podľa neho zostáva chronický nedostatok bytov.
J. Krnáč spochybňuje aj predpoklad NBS, že hypotekárni investori kupujú byty na špekuláciu a nechávajú ich prázdne. „Klient kupujúci byt na hypotéku ho kupuje buď na vlastné bývanie alebo investične na prenájom, a preto nemá záujem, aby ostal prázdny,“ myslí si.
Obchádzanie pravidiel
Jednou z možností pri zavedení 70-percentného limitu LTV pre bonitnejších klientov bude, že jednoducho ponúknu banke do zálohy ďalšiu nehnuteľnosť (rodičovský dom či už splatený vlastný byt), čím hodnotu založenej nehnuteľnosti zvýšia a limit bez problémov splnia.
T. Augustín priznáva, že k takémuto konaniu môže dôjsť, no podstatu regulácie to neobíde. „Aj keby časť investorov hľadala alternatívne spôsoby financovania, sprísnenie LTV znamená vyššie kapitálové nároky na kúpu investičného bytu.“ Hlavným efektom tak bude pravdepodobne odradenie len tých investorov, ktorí sú už vysoko zaúverovaní.
Aj J. Krnáč z Cresca si myslí, že táto schéma je reálna, no naráža na iné kontrolné mechanizmy. „NBS si je týchto možností vedomá a banky musia paralelne posudzovať aj celkovú zadlženosť klienta cez ukazovatele DTI a DSTI,“ hovorí. DSTI určuje, akú maximálnu časť z príjmu môžu tvoriť mesačné splátky úverov. Založenie druhej nehnuteľnosti síce vyrieši LTV, ale nezvýši príjem klienta.
Deformácia trhu či skutočné riešenie dostupnosti
Odborníci sa zhodujú v tom, že regulačné zásahy NBS do úverovania neriešia koreň problému slovenského realitného trhu. Ak sa obmedzí ponuka bytov určených na prenájom, výsledkom bude paradoxne zhoršenie situácie pre tých najzraniteľnejších, ktorí si nemôžu dovoliť hypotéku.
Podľa J. Krnáča hrozí, že obmedzenie investorov vyústi do nižšieho počtu nájomných bytov, čo zdvihne ceny nájmov a dostupnosť bývania sa zhorší. „Na Slovensku máme slobodný trh a namiesto „kvót“ na nákup bytov vidím kľúč k dostupnosti bývania primárne v zrýchlení povoľovacích procesov, odbúraní byrokracie a systémových zmenách v zdaňovaní,“ argumentuje.
T. Augustín si tiež myslí, že samotná regulácia nevyrieši problém dostupnosti bývania. Kľúčovou témou zostáva nedostatočná ponuka nových bytov. „Pokiaľ sa nezačne masívnejšie stavať cez rýchlejšie územné plánovanie, tlak na ceny zostane vysoký.“
Skeptický k snahám NBS dosiahnuť lepšiu dostupnosť bývania a nižšie ceny je aj A. Krajňák. „Dopady budú veľmi pravdepodobne minimálne. Regulácia sama o sebe nepostaví žiaden nový byt a ceny preto nebudú mať dôvod klesať,“ konštatuje.
M. Dzurovčin dodáva, že regulácie trh deformujú, keďže bonitnejší investori si vždy nájdu legislatívne a procesné cesty, ako obmedzenia obísť, zatiaľ čo bežný človek na ne doplatí.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému: