Kúpiť byt a prenajímať ho môže byť stále zaujímavou investíciou, jeho výber si však vyžaduje väčšiu opatrnosť. Ceny bytov na Slovensku rastú rýchlejšie ako nájomné, čo znižuje výnos z prenájmu. Navyše sa už spomaľuje aj zdražovanie nehnuteľností, a tak sa investor nemôže spoliehať len na to, že neskôr byt predá výrazne drahšie.
Od 1. januára 2027 sa sprísnia aj pravidlá financovania. Národná banka Slovenska obmedzí, akú časť hodnoty investičnej nehnuteľnosti bude môcť pokryť hypotéka. Pri kúpe tretieho alebo ďalšieho bytu banka požičia najviac 70 percent jeho hodnoty. Kupujúci tak bude potrebovať viac vlastných peňazí.
Pri byte za 200-tisíc eur to znamená, že namiesto úveru vo výške 160-tisíc eur dostane najviac 140-tisíc eur. Z vlastného vrecka preto bude musieť zaplatiť 60-tisíc eur, teda o 20-tisíc eur viac ako doteraz. Vyššia požadovaná suma môže časti investorov ďalší nákup skomplikovať.
Odborníci napriek tomu investovanie do bytov nezavrhujú. Radia však dôkladnejšie vyberať a prepočítať si, koľko zostane z nájomného po odrátaní nákladov. Rovnako dôležité je sledovať, či do mesta prichádzajú noví obyvatelia, alebo z neho ľudia odchádzajú. Aj lacný byt so zdanlivo lákavým výnosom sa totiž môže zmeniť na nehnuteľnosť, ktorú bude ťažké prenajať či predať.
Odborníkov na investovanie a reality sme sa pýtali:
- Oplatí sa teraz, v situácii, keď rastú úroky na hypotékach a NBS sprísňuje pravidlá pre úvery na investičné byty, kupovať byt ako investíciu?
- V ktorých mestách alebo regiónoch na Slovensku sa investičné byty oplatia viac, ak sa pozrieme na klesajúci počet obyvateľov?
Na otázky odpovedali:
- Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR
- Marián Tomko, konateľ realitnej kancelárie Grahams
- Zuzana Klačanová, majiteľka realitnej kancelárie UPgreat Home
- Alexander Krajňak, majiteľ realitnej kancelárie Remax Absolute
- Roman Kružliak, investor do nehnuteľností
- Tomáš Tobolák, projektový manažér pre reality Finportal
Oplatí sa teraz, v situácii, keď rastú úroky na hypotékach a NBS sprísňuje pravidlá pre úvery na investičné byty, kupovať byt ako investíciu?
Vladimír Kubrický: Kupovať investičný byt len preto, že od júla 2027 bude ťažšie získať hypotéku, je podobné, ako kupovať si druhú chladničku len preto, že má zdražieť. Dôležitejšie než stihnúť výhodné financovanie je kúpiť nehnuteľnosť za cenu, pri ktorej investícia dáva zmysel. NBS novou reguláciou investorov do istej miery vyráža otvorené dvere. Investičné nákupy totiž už brzdí samotný trh. Ceny bytov, najmä tých najmenších, rástli podstatne rýchlejšie ako nájomné a hypotéky sú čoraz drahšie. Sotva si dnes niekto kupuje byt preto, aby sa uspokojil s čistým výnosom z prenájmu okolo 3 %. Skôr počíta s tým, že sa nehnuteľnosť v najbližších rokoch zaujímavo zhodnotí. Lenže dvojciferný rast cien bytov z posledných rokov sa nemusí zopakovať.
Marián Tomko: Investičný byt môže byť stále zaujímavou investíciou, ale podmienky sa menia a priestor na nesprávne rozhodnutie sa výrazne zmenšuje. V minulosti mnohí investori počítali najmä s tým, že cena nehnuteľnosti bude dlhodobo rásť. Dnes by malo byť rozhodujúce, či byt dokáže prinášať primeraný výnos z prenájmu.
Pri súčasných cenách nehnuteľností a úrokových sadzbách sa môže ľahko stať, že nájomné nepokryje splátku hypotéky a všetky náklady spojené s vlastníctvom bytu. Investor musí počítať aj s obdobím bez nájomníka, opravami či pravidelnými výdavkami na správu nehnuteľnosti.
Sprísnenie pravidiel NBS od roku 2027 však nezastaví investičné nákupy. Skôr sa zmení štruktúra kupujúcich a väčšiu výhodu získajú investori s dostatočným vlastným kapitálom.
Zuzana Klačanová: Áno, ale už nie pre každého a nie za každých podmienok. Obdobie, keď stačilo kúpiť akýkoľvek byt na hypotéku a nechať ho, nech na seba zarobí, sa skončilo. Vyššie úroky a prísnejšie pravidlá NBS investovanie nezakazujú, len menia jeho matematiku. Investor bude musieť do kúpy vložiť viac vlastných peňazí a nájom mu nemusí pokryť celú splátku hypotéky.
Na investičný byt je vhodné sa pozerať z dlhodobého hľadiska ako na uloženie kapitálu, nie ako na rýchly zárobok. Vtedy to stále dáva zmysel, najmä preto, že bytov je na Slovensku dlhodobo málo a ceny rastú. Rozhoduje však konkrétny byt, nie trh ako celok.
Alexander Krajňak: Éra, keď sa dalo zarobiť prakticky na každom byte, sa už skončila. Investori, ktorí si zamieňajú rast cien nehnuteľností s vlastnými investičnými schopnosťami, môžu zistiť, že namiesto budovania majetku len financujú stratu.
Roman Kružliak: Investičné byty sa oplatí kupovať aj dnes. Treba si však uvedomiť, že nie každá nehnuteľnosť je automaticky dobrou investíciou. Kým v minulosti stačilo kúpiť byt v dobrej lokalite a prakticky ste sa mohli spoľahnúť na rast jeho hodnoty, dnes musí investor oveľa dôslednejšie počítať.
Rast úrokových sadzieb aj pripravované opatrenia NBS určite ovplyvnia trh, najmä investorov, ktorí pri nákupoch vo veľkej miere využívajú bankové financovanie. Na druhej strane hypotéka zostáva veľmi zaujímavým nástrojom na budovanie majetku. Umožňuje totiž investovať aj s menším objemom vlastných prostriedkov a využívať finančnú páku.
Pri kúpe nehnuteľnosti sa pozerám predovšetkým na výnosové percento, lokalitu a jej dlhodobý potenciál. Za zaujímavú investíciu považujem nehnuteľnosť, pri ktorej viem dosiahnuť výnosové percento z prenájmu aspoň približne 4,5 % ročne, ideálne aj viac. Zároveň však musí ísť o lokalitu s neklesajúcim počtom obyvateľov.
Nemyslím si preto, že by investori mali teraz prestať nakupovať a čakať na ideálny moment. Ten nemusí nikdy prísť. Skôr by mali byť pri výbere nehnuteľností selektívnejší a nakupovať na základe konkrétnych čísel, nie emócií.
Zároveň si treba uvedomiť, že dnes sa pozerajú investori na situáciu len v dnešných číslach. Plynutím času prípadné nedostatky kompenzuje trh. Ak je dnes nájomné nízke a investorovi vytvára nekomfort pri aktuálnych trhových cenách, dá sa predpokladať, že nájomné bude v čase rásť rýchlejšie ako trhová cena nehnuteľností. To bude spôsobené tým, že bežný kupujúci nedosiahne na kúpu bytu a bude sa utiekať k nájmu. Tým porastie dopyt a cena nájomného bude rásť.
Tomáš Tobolák: Považujem investíciu do nehnuteľnosti za vhodnú z pohľadu rozloženia investovaných financií. Pozeral by som sa však na ňu z dlhodobého hľadiska, teda akú hodnotu bude mať o 20 rokov, a nie na výnosové percento v aktuálnom období.
V ktorých mestách alebo regiónoch na Slovensku sa investičné byty oplatia viac, ak sa pozrieme na klesajúci počet obyvateľov?
Marián Tomko: Pri výbere lokality by som sa nepozeral iba na celkový počet obyvateľov, ale predovšetkým na to, či mesto dokáže dlhodobo priťahovať ľudí za prácou a štúdiom. Aj keď počet obyvateľov Slovenska klesá, dopyt po nájomnom bývaní sa môže naďalej koncentrovať do ekonomicky silnejších miest.
Z pohľadu stability dopytu a možnosti nehnuteľnosť v budúcnosti predať považujem za najsilnejší trh Bratislavu. Zaujímavé sú aj Košice, Trnava, Žilina či Nitra, kde existuje dopyt vytváraný zamestnávateľmi a univerzitami. V niektorých z týchto miest môže byť pomer nájomného k obstarávacej cene výhodnejší než v Bratislave.
Pri investícii nerozhoduje len mesto, ale aj konkrétna lokalita, dispozícia a obstarávacia cena bytu. V jednom meste môže byť menší byt v dobre dostupnej lokalite výbornou investíciou, zatiaľ čo drahší byt s rovnakou výškou nájomného môže prinášať veľmi slabý výnos.
Za najväčšie dlhodobé riziko považujem nákup bytu v lokalite, z ktorej odchádzajú mladí ľudia a kde chýbajú pracovné príležitosti. Nízka obstarávacia cena ešte neznamená výhodnú investíciu. Rozhodujúce je, či bude mať investor komu byt prenajať aj o desať alebo pätnásť rokov.
Zuzana Klačanová: Pokles počtu obyvateľov je pri investícii jeden z dôležitých ukazovateľov, aj keď sa o ňom hovorí menej ako o úrokoch. Dnes sa oplatí kupovať tam, kam ľudia prichádzajú, nie tam, odkiaľ odchádzajú. Byt môže byť lacný, no ak z mesta odchádzajú mladí ľudia a nemá kto v ňom bývať, výnos sa skôr či neskôr prepadne.
Najistejšie na investovanie sú väčšie mestá s dostatkom pracovných príležitostí a s vysokými školami, kde dopyt po nájmoch zostáva silný. Na prvom mieste je to Bratislava a jej okolie, z ostatných miest napríklad Košice. Vstupná cena môže byť vyššia, výnos z nájmu skromnejší, no hodnota nehnuteľnosti je tam dlhodobo najstabilnejšia.
Alexander Krajňak: Rozhodujúce sú pracovné príležitosti a demografický vývoj. Slovenský realitný trh sa bude čoraz viac rozdeľovať na mestá, kde bude o bývanie záujem, a mestá, odkiaľ ľudia odchádzajú. Kým v jedných budú investori riešiť, za koľko byt prenajmú, v druhých, či ho vôbec niekto bude chcieť. Najdrahším investičným bytom sa tak môže stať práve ten, ktorý dnes vyzerá ako najlacnejší. Najperspektívnejšie sú Bratislava a jej okolie, ale aj Trnava, Žilina, Nitra či Košice.
Vladimír Kubrický: Mestá, v ktorých počet obyvateľov dlhodobo klesá, by som automaticky nevyraďoval. Opatrnosť je však namieste, pretože úbytok ľudí môže postupne oslabiť dopyt po bývaní a skomplikovať prenájom i predaj bytu. Pri investičnom rozhodovaní pritom nemusí byť kľúčové ani tak mesto, ako skôr to, aký byt sa v ňom oplatí kúpiť. Rozhoduje konkrétna nehnuteľnosť, jej poloha či obstarávacia cena.
Pri výbere investičnej nehnuteľnosti sa oplatí hľadať aj cenové anomálie, napríklad nezvyčajne malé či veľké rozdiely medzi cenami dvoj- a trojizbových bytov alebo novších a starších nehnuteľností. Ak je cenový rozdiel medzi dvoj- a trojizbovým bytom malý, výhodnejšiu kúpu môže predstavovať väčší byt. Pri neobvykle veľkom rozdiele môže byť, naopak, zaujímavejší menší byt.
Roman Kružliak: Pri investovaní do nehnuteľností je dôležité sledovať nielen výnos z prenájmu, ale aj dlhodobú perspektívu lokality. Hoci počet obyvateľov na Slovensku mierne klesá, nie všetky regióny sa vyvíjajú rovnako.
Z investičného pohľadu sú zaujímavé najmä všetky mestá v Bratislavskom kraji, ďalej Galanta, Trenčín, Žilina, Bytča, Sabinov, kde je stabilný dopyt po bývaní vďaka pracovným príležitostiam a vývoju počtu obyvateľov.
Bol by som opatrnejší v regiónoch, z ktorých dlhodobo odchádzajú mladí ľudia. Lacný byt automaticky neznamená dobrú investíciu. Radšej by som kúpil nehnuteľnosť s mierne nižším výnosovým percentom v perspektívnej lokalite než byt s vysokým výnosovým percentom v meste, kde bude o pár rokov problém nájsť nájomníka alebo kupujúceho.
Za náročné trhy z hľadiska vývoja počtu obyvateľov považujem napríklad Veľký Krtíš, Revúcu alebo Martin. V týchto mestách by som nekupoval byty alebo by som bol veľmi náročný na výnosové percento.
Tomáš Tobolák: Na dobrú lokalitu sa dá pozerať aj cez optiku ponuky práce. Ľudia sa sťahujú za prácou a do budúcna bude tento faktor prevládať čoraz častejšie. Ako najlepšie lokality vnímam Bratislavu, Trnavu, Nitru, Žilinu a Košice.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
