Kúpu nehnuteľnosti mnohí ľudia považujú za životnú investíciu a rátajú automaticky s tým, že jej cena bude časom rásť. Lenže nemusí to byť pravidlo.Ceny bytov a domov sa totiž odvíjajú aj od ich polohy, ekonomickej sily regiónu, ale aj od demografie na Slovensku.
Kým lokality pri Bratislave či v niektorých krajských mestách budú stále priťahovať ľudí, čo bude mať vplyv na zvyšovanie dopytu a aj cien nehnuteľností, sú miesta, kde to tak nie je. Niektoré mestá či obce sa vyľudňujú a to negatívne ovplyvňuje aj ceny nehnuteľností.
Ceny nehnuteľností na Slovensku nerastú všade rovnako, na čo dlhodobo poukazujú aj dáta Národnej banky Slovenska či Štatistického úradu, ktoré ich sledujú aj po regiónoch.
Magnetom je práca
Napríklad ceny bývania v Prešovskom kraji v prvom štvrťroku tohto roka narástli v porovnaní s koncom minulého roku až o 11 percent. K takémuto rýchlemu rastu za tri mesiace pomohli aj nehnuteľnosti v okrese Poprad, kam patria aj Vysoké Tatry. Medzi ďalšie rýchlo rastúce regióny patria Banskobystrický (6,9 %), Trenčiansky (5,1 %) a Žilinský kraj (4,7 %).
Podľa analytika spoločnosti Bencont Investments Rudolfa Bruchánika je hnacou silou realitného trhu demografický prírastok. Čiže ceny rastú tam, kde sa zvyšuje počet obyvateľov a tým pádom rastie dopyt po bývaní.
„Priestor na rast cien nehnuteľností je všade tam, kde vznikajú pracovné miesta a kam sa sťahujú ľudia. Ide väčšinou o krajské mestá,“ dopĺňa ho Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie Slovenska.
Dobrým príkladom je okresné mesto Senec pri Bratislave. Aj vďaka výstavbe veľkého logistického parku a blízkosti hlavného mesta sa počet jeho obyvateľov zvýšil na viac ako 20-tisíc. Pritom ešte podľa sčítania obyvateľov z roku 2011 malo mesto len 17-tisíc obyvateľov. Navyše, podľa odhadov žije v meste o tri-až päťtisíc ľudí viac, ktorí tam nemajú prihlásený trvalý pobyt.
Nárast počtu obyvateľov sa odzrkadľuje aj na cenách nehnuteľnosti v Senci, ktoré v posledných rokoch prudko rastú. Ak by si investor v roku 2020 kúpil starší 2-izbový byt, stál by ho približne 120-tisíc eur. Dnes sa trhová cena rovnakého bytu hýbe okolo 155- až 165-tisíc eur. Zhodnotenie samotnej nehnuteľnosti za necelých šesť rokov predstavuje vyše 35 percent. Novostavby sú ešte drahšie. Dvojizbový byt sa bežne predáva aj za viac ako 200-tisíc eur.
Odborníci sa zhodujú, že investičný optimizmus sa bude koncentrovať najmä v mestách, ako sú Bratislava, Košice, Žilina či Trnava, no stabilitu a rast si udržia aj ostatné krajské sídla a silné okresné mestá, ktoré dokážu obyvateľom ponúknuť atraktívne uplatnenie na trhu práce.
Zaujímavé sú Košice, ktoré v posledných rokoch zaznamenali mierny pokles počtu obyvateľov tesne pod hranicu 230-tisíc. Okolité satelitné obce však prudko rastú aj vďaka očakávaniu, že otvorenie automobilky Volvo prinesie do mesta tisícky nových pracovných miest. Dopyt po bývaní tak pravdepodobne narastie nielen v satelitoch, ale aj priamo v meste.
Investičné pasce sa môžu zmeniť na príležitosť
Žiadny investor by nechcel, aby jeho nehnuteľnosť zostala dlhodobo neobsadená alebo aby jej trhová hodnota začala klesať. Lenže na Slovensku sú aj lokality, ktorým by sa mal záujemca o kúpu investičného bytu vyhnúť, prípadne neočakávať od nich vysoký zisk.
„Opatrný by som bol najmä pri investícii na juhu stredného Slovenska a všade tam, odkiaľ sa ľudia sťahujú preč za prácou,“ upozorňuje V.Kubrický.
Riziková je aj oblasť severovýchodného Slovenska. Napríklad mesto Snina dlhodobo patrí k okresom s najvyšším percentuálnym úbytkom obyvateľstva na Slovensku (o 3,7 % medzi rokmi 2020 až 2025). Kombinácia nedostatku pracovných príležitostí a odchodu mladých ľudí do väčších miest naznačuje, že investičné byty v tomto meste nemusia byť dobrou investíciou.
Podobne je na tom aj malé okresné mesto Poltár, ktoré za posledných päť rokov prišlo o 3,4 % obyvateľov. Pre realitný trh to znamená minimálny tlak na rast cien nájmov aj bytov, keďže ponuka často prevyšuje reálny dopyt.
Aj preto sa ceny dvojizbových bytov priamo v meste pohybujú v priemere od 35- do 55-tisíc eur. Za tú sumu si v Bratislave môžete kúpiť len garáž. Ceny pritom dlhodobo klesajú o pár percent ročne.
R. Bruchánik vysvetľuje, že investor by mal sledovať makroekonomické ukazovatele daného regiónu, ktoré priamo predurčujú úspech či zlyhanie jeho investície. Dôležité sú čísla o nezamestnanosti či údaje o priemernej mzde v regióne, ktorá sa odzrkadľuje na kúpyschopnosti obyvateľov.
„Platí, že realitný trh upadá aj v regiónoch s pracovnými pozíciami s nízkou pridanou hodnotou,“ vraví analytik R. Bruchánik. Ide najmä o regióny, v ktorých síce sú nejaké fabriky, ale slúžia len ako montážne dielne s veľmi nízkou priemernou mzdou.
Naopak, príchod investora, ktorý zamestná špecialistov s vyššími mzdami, môže potiahnuť ceny bytov nahor. Napríklad Rimavská Sobota demograficky chradne. Ešte pred tromi rokmi mala vyše 21 300 obyvateľov. Na konci minulého roku ich bolo už menej ako 21-tisíc. Nezamestnanosť tam patrí medzi najvyššie na Slovensku, presahuje 13 percent. Priemerná cena za dvojizbový byt sa pohybuje okolo 70-tisíc eur.
Lenže tento negatívny trend sa môže zmeniť. Len nedávno tam otvorila fabriku na tepelné čerpadlá nemecká firma Winkelmann, ktorá zamestná 450 ľudí. Špecialistom vo výrobe ponúka nástupné mzdy takmer 1 900 eur mesačne, čo by mohlo do mesta prilákať viac obyvateľov.
Do mesta môžu prísť vyššie postavení manažéri, inžinieri a nemeckí špecialisti, ktorí potrebujú krátkodobé či strednodobé nájomné bývanie vo vyššom štandarde. To môže krátkodobo zvýšiť dopyt po tomto type bývania.
Priama úmera medzi cenou a prenájmom neplatí vždy
Častým omylom investorov je predpoklad, že ak stúpne trhová hodnota nehnuteľnosti o desať percent, automaticky o rovnaké percento vzrastie aj výnos z prenájmu. Realita je však zložitejšia.
V. Kubrický upozorňuje na ekonomické limity nájomcov, ktoré bránia automatickému prenosu vyšších cien bytov do cien nájmov. „Priama úmera medzi rastom cien bytov a rastom cien nájomného neexistuje. Výška nájomného často naráža na cenový strop,“ tvrdí. Ak ceny nájmov presiahnu mieru kúpyschopnosti obyvateľov, dopyt opadne a ľudia sa presťahujú napríklad na perifériu mesta.
R. Bruchánik pripomína, že investičný byt si zachováva svoju hodnotu vďaka dvojitému efektu, keď investor získava priebežnú likviditu z prenájmu a zároveň profituje z postupného zhodnocovania samotného majetku. „Z dlhodobého hľadiska rastie aj cena prenájmu, aj cena nehnuteľností, aj keď nie vždy rovnakým tempom,“ vraví.
Obavy z toho, že by dopyt po nájomnom bývaní pre rastúce ceny skolaboval, sú podľa odborníkov neopodstatnené. R. Bruchánik očakáva skôr to, že časť záujemcov o vlastné bývanie bude pre prísnejšie financovanie hypoték vytlačená do segmentu prenájmov.
„Dovoliť si kúpu vlastnej nehnuteľnosti je čoraz náročnejšie. Preto niektorí ľudia radšej ostanú bývať v regióne, pretože ich cena bývania v Bratislave odstraší,“ vysvetľuje analytik spoločnosti Bencont Investments.
Ak by aj ceny prenájmov rástli rýchlejšie ako príjmy, trh na to zareaguje zmenou spotrebiteľského správania, nie hromadným odchodom nájomcov. Podľa V. Kubrického z Realitnej únie Slovenska sa klienti novej realite flexibilne prispôsobia. „Riešením je sťahovanie do lacnejšej lokality, voľba menšieho bytu alebo využitie zdieľaného bývania,“ hovorí.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
