Slovenský daňový rezident, ktorý prenajíma nehnuteľnosť v zahraničí, musí príjem spravidla priznať v krajine, kde sa nehnuteľnosť nachádza, ale aj na Slovensku. To, kde a v akej výške zaplatí daň, závisí od miestnych zákonov a zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia.
Daňové povinnosti preto môžu výrazne ovplyvniť celkové náklady na kúpu zahraničného apartmánu alebo bytu. Kupujúci by si ich mali preveriť ešte pred podpisom zmluvy, upozorňuje Slovenská komora daňových poradcov.
„Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí nestačí poznať len miestne pravidlá. Slovenskí daňoví rezidenti by mali už pred podpisom zmluvy vedieť, aké povinnosti im môžu vzniknúť nielen doma, ale aj v štáte, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Správne nastavenie od začiatku môže predísť zbytočným komplikáciám aj dodatočným nákladom,“ konštatuje daňová poradkyňa a členka komory Dagmar Bednáriková.
Príkladom je Slovák, ktorý si kúpi apartmán v Chorvátsku a začne ho prenajímať turistom. Prednostné právo zdaniť príjem z prenájmu má štát, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Jej vlastník sa preto bežne musí zaregistrovať na miestnom daňovom úrade a podať tam daňové priznanie.
Zaplatením dane v zahraničí sa však jeho povinnosti nemusia skončiť. Ako slovenský daňový rezident musí zahraničné príjmy uviesť aj v daňovom priznaní na Slovensku. Dvojitému zdaneniu má zabrániť postup stanovený v príslušnej medzinárodnej zmluve.
Osobitná situácia môže vzniknúť pri investičných nehnuteľnostiach v Dubaji. Prednostné právo na zdanenie majú Spojené arabské emiráty, kde fyzické osoby vo všeobecnosti neplatia daň z príjmu z prenájmu ani predaja nehnuteľnosti. Slovenský daňový rezident však musí príjem posúdiť podľa slovenských pravidiel a zahrnúť ho medzi svoje celosvetové príjmy.
Pri výpočte dane si môže uplatniť výdavky, ktoré povoľuje slovenská legislatíva. Ak mu vznikne kladný základ dane, príjem zdaní sadzbou platnou pre fyzické osoby.
Iné pravidlo sa môže uplatniť pri predaji. Ak vlastník predá zahraničnú nehnuteľnosť po viac ako piatich rokoch a nemal ju zaradenú v obchodnom majetku, príjem môže prí byť na Slovensku oslobodený od dane. V takom prípade ho do slovenského daňového priznania nezahrnie.
Daňové pravidlá sa však medzi krajinami výrazne odlišujú. Rozhoduje miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza, spôsob jej využívania, daňová rezidencia vlastníka aj obsah zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia. Okrem dane z prenájmu alebo predaja môžu vzniknúť aj miestne dane, poplatky a registračné či oznamovacie povinnosti.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
