Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku znovu ožil a treba zdôrazniť, že pomerne rezko. Potvrdzujú to aj dáta o cenách.
V prvom kvartáli tohto roka ceny nehnuteľností na Slovensku medziročne vzrástli o viac než 13 percent,ukázali najnovšie dáta Štatistického úradu. Ide o prvý dvojciferný nárast cien od konca roka 2022. Ceny domov a bytov sa tak po slabých rokoch prepadu a stagnácie (2023 a 2024) evidentne spamätali.
Podľa údajov NBS sa ceny nehnuteľnosti začali mierne dvíhať už v priebehu minulého roka, ale teraz je skok naozaj veľký. Hoci štatistici a centrálna banka vypočítavajú ceny nehnuteľností trocha inak (NBS z ponukových cien z inzerátov a štatistici z realizačných cien z katastra), rastúci trend je jasný.
„Po krátkej fáze spomalenia zaznamenali ceny bývania citeľný nárast, ktorý naznačuje návrat silného dopytu,“ vraví analytik Slovenskej sporiteľne Matej Horňák.
Dôvodov na rast cien je viacero
Jedným z najdôležitejších faktorov tlačiacich ceny nehnuteľností smerom nahor je oživenie na trhu s hypotékami.Objem nových hypoték v apríli presiahol 680 miliónov eur, čo je najviac od roku 2022. Medziročne ich objem narástol o 4,5 %. Priemerná sadzba na nových hypotékach poklesla na 3,7 %.
„Aktuálny vývoj je v prvom rade odrazom rastúceho dopytu, čo potvrdzuje aj zvyšujúci sa objem novoposkytnutých hypoték,“ vysvetľuje Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie Slovenska.
Ďalší odborník na nehnuteľnosti vidí za zvýšením dopytu aj rast reálnych miezd na Slovensku, ktoré prispeli k zlepšeniu dostupnosti bývania. „Na trh sa preto postupne vrátil odložený dopyt,“ vysvetľuje analytik Bencont Investment Rudolf Bruchánik. Pod týmto odborným pojmom sa skrývajú kupujúci, ktorí si po raste úrokových sadzieb nemohli dovoliť vlastné bývanie a potrebovali si „došetriť“ na hypotéku.
Na druhej strane ponuka bytov na realitnom trhu nerastie. Nestavia sa tak rýchlo, aby ponuka nehnuteľností dokázala pružne reagovať na silnejší dopyt. Pekne to ilustrujú nasledujúce čísla.
V poslednom štvrťroku 2024 sa počet začatých bytov na Slovensku medziročne prepadol o 15 %. Počet dokončených bytov poklesol dokonca medziročne až o 16 %.
„Bol to najvýraznejší prepad bytovej výstavby za posledných niekoľko rokov, čo sa negatívne prejavuje v dostupnosti bývania a samozrejme v postupnom zvyšovaní cien nehnuteľností,“ vysvetľuje Zuzana Klačanová, majiteľka realitnej kancelárie UPgreat Home.
Ceny budú rásť aj naďalej
Záujemcovia o kúpu bytu či domu sa samozrejme zaujímajú, či toto oživenie realitného trhu bude len dočasné alebo dlhodobejšie.
Nedávne rozhodnutie Európskej centrálnej banky, ktorá opäť znížila základnú úrokovú sadzbu na 2 %, naznačuje, že úroky na hypotékach by mohli ísť aj na Slovensku postupne dole. S nimi sa môže zvýšiť aj dopyt po bývaní.
„Silný dopyt, dobrá situácia na trhu práce, nižšie sadzby na hypotékach a stále nedostatočná ponuka budú tlačiť rast cien nehnuteľností smerom nahor,“ sumarizuje predpoklady na budúci rast cien M. Horňák.
Podľa V. Kubrického nič nenasvedčuje tomu, že by sa mal súčasný trend na realitnom trhu v dohľadnom čase meniť.
Neistota však panuje okolo budúceho vývoja hospodárstva Slovenska. „Konsolidácia verejných financií, ako aj obchodné vojny môžu o rok či o dva ceny nehnuteľností v niektorých lokalitách skorigovať,“ myslí si analytik Realitnej únie.
Kupovať či čakať?
Dôležité pri rozhodovaní, či čakať na nižšie úroky na hypotékach alebo kupovať byt ešte pred ďalším zdražením, je zhodnotiť si tempo, akým sa oba faktory vyvíjajú.
Zatiaľ je realita taká, že úroky na hypotékach klesajú pomalšie (v desatinách percenta za rok) ako rastú ceny nehnuteľnosti, ktoré stúpajú niekde až dvojcifernými číslami.
Podľa analytikov je preto lepšie čo najskôr naskočiť do vlaku a kupovať. Týka sa to najmä Bratislavy a Košíc, kde ceny rastú najrýchlejšie. Napríklad v Bratislavskom kraji na začiatku tohto roka ceny medziročne vyskočili o viac ako 27 percent. Dvojciferné tempo rastu zaznamenali tiež štyri ďalšie kraje Slovenska.
Na zlacňovanie bytov sa podľa V. Kubrického v dohľadnom čase spoliehať nedá. „Vyčkávanie na lacnejší úver sa môže predražiť,“ tvrdí analytik. Aj Z. Klačanová si myslí, že existuje riziko, že ceny nehnuteľností porastú výraznejšie ako klesnú úroky.
Záujemcovia o kúpu by mali podľa odborníkov sledovať vývoj cien nehnuteľností vo svojej lokalite a rozhodovať sa podľa aktuálnej situácie. R. Bruchánik vyrátal, že ak by cena nehnuteľnosti vzrástla o 5 %, na zachovanie výšky splátky by úroková sadzba musela klesnúť z 3,5 % na 3,15 %.
Banky na Slovensku však zatiaľ ponúkajú hypotéky s trojročnou fixáciou na úrovni od 3,5 do 4,1%. Analytici predpokladajú, že priemerné úroky na hypotékach by mohli do konca tohto roka klesnúť pod hranicu 3,5 %.
Ceny starších bytov rastú rýchlejšie
Kto by sa chcel spoliehať na to, že nárast cien bude nižší u starších bytov, bude sklamaný. Podľa štatistiky za prvý kvartál zaznamenali dvojciferný rast jednak nové byty a domy (+10 %), ale ešte výraznejšie zdraželi staršie nehnuteľnosti (+ 14 %).
Dôvodom je najmä ich lepšia cenová dostupnosť a často výhodnejšia poloha.
„Staršie byty sú cenovo dostupnejšie v porovnaní s cenami novostavieb, preto je práve pri nich aktuálne vyšší dopyt, ktorý ťahá ich cenu nahor,“ vysvetľuje R. Bruchánik.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
