Keď sa v médiách objavila správa, že realitný fond úspešného developera HB Reavis vykázal za minulý rok stratu takmer 30 percent, vyvolalo to množstvo otázok. Firma priznala, že do mínusu ju poslal prekvapivý rast úrokových sadzieb pri vysokom zadlžení, prílišné zameranie na kancelársky biznis, ale aj odchod niekoľkých väčších nájomcov.
Fond dokonca precenil svoj majetok o 14 percent a dočasne pozastavil vyplácanie dividend. Napokon skončí v rukách konkurencie, keďže ho kupuje spoločnosť IAD Investments. Tá má s realitnými fondmi skúsenosti vďaka svojmu Prvému realitnému fondu.
Finsider zisťoval u ostatných správcov realitných fondov na Slovensku v akej kondícii sú a či sa neboja prepadu realitného trhu – najmä kancelárskeho. Podľa spoločnosti Cushman & Wakefield koncom vlaňajška totiž v Bratislave stúpla neobsadenosť kancelárií na 14 percent, čo je najviac za posledných päť rokov.
Problémy inde zatiaľ nevidno
Správcovia realitných fondov zhodne tvrdia, že problémy realitného fondu HB Reavis boli špecifické a ich sa týkajú len okrajovo. Väčšina z oslovených fondov sú menej zadlžené, majú väčšiu diverzifikáciu nehnuteľností v portfóliu, teda nielen kancelárie a nielen v dvoch mestách ako u HB Reavis.
Ich vlaňajšia výkonnosť tiež potvrdzuje, že problémy so stratami nemajú. Napríklad Office podfond Wood & Company, ktorý je zameraný na kancelárie, dosiahol celoročný výnos na úrovni skoro sedem percent. Retail podfond zameraný na obchodné centrá mal ročný výnos až 13,46 percenta.
„Pokles o necelých 30 percent vnímame ako výnimku, určite nie ako trhovú normu,“ vraví Martin Šmigura, partner Wood & Company, zodpovedný za realitné aktivity skupiny na Slovensku.
Výkonnosť najväčšieho realitného fondu spoločnosti 365.invest Realitný o.p.f. bola vlani 3,33 percenta. Realitný fond Tatra Asset Management dosiahol v roku 2023 výnos 5,04 percenta.
Firma 365.invest tvrdí, že stabilnú výkonnosť fondu dosahuje vďaka priebežnému preceňovaniu majetku, zdravému úverovaniu a diverzifikácie portfólia do viacerých segmentov vrátane priemyselných objektov.
„Zároveň sa nám podarilo v 80 percentách prípadoch realitných spoločností zvýšiť nájomné, a to malo zásadný vplyv na navýšenie celkových príjmov do fondu. Podarilo sa nám znížiť podiel neobsadených priestorov a dokúpiť ďalšie projekty,“ vymenúva rozdiely medzi ich fondom a HB Reavisom Pavol Hajdu, šéf Real Estate Fund Managementu v 365.invest.
Koľko zarábajú realitné fondy?
| Fond | Výkonnosť za posledný rok v % |
|---|---|
| HB Reavis CE REIF | -29,2 |
| IAD Prvý realitný fond | 3,25 |
| Realitný o.p.f 365.invest | 3,64 |
| Partners fond realitných investícii | 1,18 |
| TAM realitný fond | 4,61 |
| Wood & Company Office podfond | 6,98 |
| Wood & Company retail podfond | 13,46 |
Neobsadenosť kancelárií je nízka
Určitú úroveň neobsadenosti kancelárii považujú fondy za bežný jav zdravého trhu. „Dokážeme sa s dočasne zvýšenou neobsadenosťou bez väčších problémov vyrovnať,“ tvrdí M. Šmigura. V prípade ich Office podfondu bola obsadenosť kancelárií ku koncu roka 2023 na úrovni 92,52 percenta.
Tatra Asset Management (TAM) má obsadenosť portfólia realitného fondu na úrovni 97,5 percenta. „Čisto v kancelárskom segmente je naša obsadenosť 93 percent, čo je významne nad trhovým priemerom, ktorý je na úrovni 86 percenta,“ hovorí Martin Ďuriančik, podpredseda predstavenstva TAM.
Fond HB Reavis preceňoval aj svoj majetok vo fonde. Odborníci tvrdia, že je to bežná vec, ktorú robia pravidelne aj iné realitné fondy.
Vo fondoch Wood & Company sa to deje dvakrát ročne nezávislými spoločnosťami ako napríklad iO Partners či CBRE.
Aktíva v Realitnom fonde 365.invest sa preceňujú každých šesť mesiacov a aktíva vo fondoch pre kvalifikovaných investorov každých 12 mesiacov.TAM si dokonca necháva oceňovať nehnuteľný majetok každé štyri mesiace.
Odhady výkonnosti v tomto roku sú opatrné
Predikcie na jeden rok fondy neradi robia, lebo majú zvyčajne dlhší investičný horizont. V tomto roku si sľubujú pozitívnejšie vyhliadky pre realitný trh ako vlani.
Pozitívny trend prinesie najmä avizované znižovanie úrokových sadzieb centrálnych bánk v reakcii na klesajúcu infláciu. „Tento krok môže viesť k zníženiu nákladov na úvery a podporiť investície do stavebných projektov a komerčných nehnuteľností,“ predpovedá P. Hajdu.
Realitný fond 365.invest by mal aj v tomto roku dosiahnuť podľa neho výnos medzi tromi až štyrmi percentami. Wood & Company cieli na priemerný ročný výnos pri viac ako päťročnom odporúčanom investičnom horizonte na úrovni osem až desať percent ročne.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
