Kto chce bývať v Bratislave v novostavbe, musí rátať s tým, že už aj za dvojizbový byt zaplatí v niektorých projektoch blízko centra mesta viac ako 300-tisíc eur.
Takáto cenovka nie je pre každého. Preto sa mnohí kupujúci pýtajú developerov na menšie byty. Podľa údajov realitnej kancelárie Remax patria v hlavnom meste medzi najžiadanejšie byty s výmerou 20 až 35 metrov štvorcových. Takáto výmera zodpovedá jednoizbovým bytom či garzónkam, ktoré sa dajú nazvať mikrobyty.
Drahé hypotéky a zvyšujúce sa ceny bytov podporujú dopyt aj po tomto druhu nehnuteľnosti. Developeri tento trend vnímajú a prispôsobujú sa mu.
„V poslednom období evidujeme zvýšený záujem aj o menšie byty do 35 m², a to najmä v mestských častiach s dobrou dostupnosťou do centra,“ vraví Juraj Ťahún, obchodný riaditeľ spoločnosti Lucron, ktorá stavia byty napríklad v projektoch Vydrica alebo Nesto v Bratislave.
Záujem o byty s menšou výmerou eviduje už dlhšiu dobu aj developer Corwin. „Je to najmä tým, že v posledných rokoch výrazne stúpli náklady na výstavbu a hypotéky sa stali menej dostupnými. Ľudia sú preto menej ochotní platiť za prázdne metre,“ vysvetľuje Alan Pavúk, špecialista predaja Corwinu. Aj preto developeri ponúkajú v nových projektoch viac menších bytov s rozlohou od 20 do 35 metrov štvorcových.
Podľa hlavného analytika spoločnosti Bencont Investments Rudolfa Bruchánika jednoizbové byty tvorili vlani 15 percent ponuky novostavieb v Bratislave.
Jeho odhady potvrdzujú aj developeri. V projektoch Lucronu je ich podiel približne 15 percent z celkového počtu bytov. YIT Slovakia uvádza, že jednoizbové byty a apartmány tvoria približne 20 percent z celkového počtu bytov.
Konkrétne percento kolíše v závislosti od polohy a zamerania projektu. Je rozdiel, či je projekt určený pre mladé rodiny s deťmi, alebo ľudí, ktorí ich ešte nemajú, prípadne sa už osamostatnili. Pri bytových domoch pre mladé rodiny prevažujú 2-izbové byty.
Kto kupuje malé byty
Malé byty sú populárne medzi mladými profesionálmi, študentmi a ľuďmi hľadajúcimi cenovo dostupné bývanie. Druhou významnou skupinou záujemcov o tieto nehnuteľnosti sú ľudia, ktorí byt už majú a nový malý byt vnímajú ako investíciu.
„Veľmi častý model je, keď rodič kupuje malý investičný byt na prenájom, ktorý po pár rokoch dá svojmu dieťaťu,“ vysvetľuje A. Pavúk. Medzitým na byte zarába.
„V prípade novostavieb možno pri jednoizbových bytoch očakávať ročný výnos v priemere na úrovni 3,8 %,“ odhaduje R. Bruchánik.
Optimistickejšia ohľadom výnosov z prenájmu je realitná kancelária Remax. Tá uvádza, že výnosy z malých bytov sa môžu pohybovať v rozmedzí od 4 do 6 % ročne, v závislosti od lokality a typu prenájmu. Dôležité je, či ide o dlhodobý prenájom na rok alebo o krátkodobý cez online platformy ako Airbnb a Booking.com.
Mikrobyty nie sú určené primárne pre rodiny s deťmi. Ak takýto byt kúpi mladá rodina, zvyčajne je to so zámerom, že ho neskôr predá a vymení za väčší. Rátajú aj s tým, že cena malého bytu časom vzrastie. To sa v poslednom roku potvrdzuje a nielen v Bratislave.
Podľa realitného portálu Nehnuteľnosti.sk vlani na Slovensku najviac zdraželi najväčšie staršie byty a malé byty v novostavbách. Ceny starších 4- a viac izbových bytov vzrástli o 23 percent. 1-izbové byty a garsónky v novostavbách o 12 percent.
Menšie byty sú v prepočte na plochu drahšie
Menšie byty sú drahšie oproti väčším aj pri prepočte ceny na meter štvorcový. Developeri to vysvetľujú tým, že náklady na výstavbu takého bytu sa rozpočítavajú na menšiu plochu. Napríklad, vchodové dvere, stúpačky, elektrické ističe či kuchyňu musí mať každý byt.
Zároveň je po malých bytoch aj vyšší dopyt a ten takisto tlačí ich cenu nahor.Aj preto stavebníci nechcú v projektoch prestretliť počty malých bytov.
„Platí, že s vyšším zastúpením menších bytov vo flatmixe danej budovy klesá jej efektívnosť a teda aj celková čistá predajná plocha v pomere k hrubej podlažnej ploche,“ vysvetľuje J. Ťahún z Lucronu.
Byty sa scvrkávajú dlhodobo
Na realitnom trhu sa deje nielen to, že pribúda malých bytov, ale aj tie väčšie (dvoj a trojizbové) sa zmenšujú.
Podľa R. Bruchánika sa za posledných 10 rokov znížila priemerná rozloha v týchto bytoch zhruba o 10 percent. Nie je preto problém nájsť na trhu dvojizbáky s rozlohou len 40 metrov štvorcových a trojizbáky menšie ako 60 metrov štvorcových.
Pre mnohých ľudí je dôležitejší počet izieb než celková výmera bytu. „Radšej si kúpia menší trojizbový byt so samostatnou detskou izbou, než dvojizbový s podobnou výmerou,“ vysvetľuje A. Pavúk.
Napríklad YIT Slovakia predáva dvojizbové byty s rozlohou od 40 do 80 metrov štvorcových. Trojizbové byty má v ponuke od 57 do 92 metrov štvorcových.
„Realizujeme vždy viacero typov bytov, aby si každý klient vedel nájsť byt podľa svojich predstáv. Investiční klienti hľadajú čo najmenší byt v danej kategórii,“ hovorí Katarína Šutová, riaditeľka obchodu YIT Slovakia.
Zmenšovanie bytov je dlhodobý trend, ktorý sa týka celého trhu. Dôvody sú aj praktické. „Klienti nechcú byty s „mŕtvym“ priestorom, čoraz väčší dôraz kladú na efektívne dispozície,“ tvrdí A. Pavúk.
Malý byt? Žiaden problém
Kto by si myslel, že záujemcovia o malé byty majú problém s nedostatkom úložného priestoru, môže byť prekvapený. Developeri tvrdia, že aj v malých bytoch sa dá vytvoriť dostatok priestoru napríklad vstavaným nábytkom.
„Mnohí mladí ľudia dnes inklinujú k minimalizmu, čím znižujú potrebu veľkých úložných priestorov,“ upozorňuje J. Ťahún z Lucronu.
K. Šutová z YIT Slovakia pripomína, že majitelia malých bytov majú k dispozícii aj pivničné kobky či spoločné miestnosti pre bicykle. Tieto úložné priestory im pomôžu nezapratať ich malý byt.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
