Slovné spojenie „realitná bublina“ sa opatrne skloňuje už posledné dva roky. O stave, kedy sa ceny na trhu s nehnuteľnosťami môžu približovať k prepadu, sa začalo ešte intenzívnejšie hovoriť začiatkom tohto roka. Niektorí odborníci tak reagovali na medziročné tempo rastu cien nehnuteľností v štvrtom štvrťroku 2021, ktoré podľa Národnej banky Slovenska (NBS) dosiahlo vyše 22 percent.


Dvojciferný rast podľa odborníkov nie je zdravý, čo si pamätajú aj štatistiky z obdobia pred finančnou krízou v roku 2008. Obavy niektorých ekonómov najnovšie potvrdila aj NBS.

Vo svojej jarnej prognóze ekonomického a menového vývoja naznačuje, že trh s nehnuteľnosťami sa dostal do stavu, ktorý je prezývaný aj ako realitná bublina. V jednoduchosti to znamená, že ceny bytov či domov rastú bez poklesu až do momentu, kedy tento stav dospeje do štádia neudržateľnosti. Realitná bublina vtedy praskne a ceny sa môžu prudko prepadnúť.

Nafukovanie a prasknutie realitnej bubliny môže spôsobiť mnoho faktorov alebo ich kombinácia. Napríklad zdražovanie hypoték, viac predávajúcich ako kupujúcich, vyšší počet novostavieb, rast nezamestnanosti, ďalší dvojciferný rast cien nehnuteľností a podobne.

NBS na hodnotenie tohto stavu v jarnej prognóze použila takzvaný kompozitný index. Jeho hodnota sa podľa nej v štvrtom štvrťroku 2021 viditeľne zvýšila a index sa „dostal do pásma vysokého rizika cenovej korekcie.“

Pomocou indexu sa vyhodnocuje vplyv cien nehnuteľností na finančnú a ekonomickú stabilitu. Porovnáva sa v ňom vývoj cien bývania na trhu s vývojom reálnej ceny bývania, príjmami, úvermi a podobne.

Podľa tohto porovnania NBS zistila, že k súčasnému rastu indexu do rizikového pásma najviac prispeli pomer cien nehnuteľností k nájomnému, príjmom a reálnej cene bývania.

Realitná bublina
Trh s nehnuteľnosťami sa dostal do stavu, ktorý sa nazýva realitná bublina. (Graf: NBS)

Realitná bublina zatiaľ nepraskne, tvrdia analytici

Investičný analytik zo Swiss Life Select Slovensko Pavel Škriniar vidí za nafukovaním bubliny aj ruskú vojenskú inváziu na Ukrajinu. Niektorých majiteľov to mohlo motivovať k predaju nehnuteľnosti, čím sa zvýšila ponuka. Prepadu cien realít sa ale neobáva.

„Sú prípady, keď mal človek viacero nehnuteľností a začal vážne uvažovať o predaji minimálne jednej z nich. Peniaze boli pre neho dôležitejšie ako realitná investícia. Skôr ako spľasnutie bubliny je reálnejšie spomalenie až zastavenie rastu cien. Nehnuteľnosti sa kupujú aj bez úveru, teda takéhoto kupca neovplyvní obmedzená dostupnosť úverov pre zvýšenie sadzieb či sprísnenie podmienok ich poskytnutia,“ vysvetľuje analytik.

O tom, či realitná bublina praskne, rozhodne podľa finančného analytika z OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika hlavne vývoj dopytu, cena peňazí a stav ekonomiky. Kým dopyt ľudí po nehnuteľnostiach neoslabne, hypotéky budú stále dostupné a zároveň ľudia budú mať prácu, na zdražovaní bývania sa podľa neho nemá v dohľadnej dobe čo meniť.

„Akonáhle sa jeden z týchto faktorov zmení, budeme možno vidieť spomaľovanie rastu cien. Na prasknutie bubliny bude treba povestnú čiernu labuť, napríklad v podobe ekonomickej recesie a výrazne rastúcej nezamestnanosti. Podobný efekt by prinieslo aj výrazné sprísnenie kritérií na poskytovanie úverov na bývanie zo strany NBS,“ tvrdí M. Búlik.

Centrálna banka už kritériá v minulosti viackrát sprísňovala. Bankám napríklad zakázala poskytovať stopercentné hypotéky či zaviedla strop zadlženosti žiadateľa.

Prepad cien o desiatky percent

Realitná bublina na Slovensku naposledy praskla počas finančnej krízy v roku 2008. Vtedy sa klesanie cien nehnuteľností zastavilo začiatkom roku 2010. Ceny sa prepadli o približne 15 percent.

„Za súčasných okolností nevidím takýto prudký pokles v priebehu krátkeho obdobia reálne. Do budúcnosti však nemožno vylúčiť, že staršie a nekvalitné nehnuteľnosti by mohli klesnúť v podobnej miere,“ tvrdí M. Búlik.

Podľa P. Škriniara sa ale pokles o 15 percent považuje skôr za korekciu. Keby realitná bublina praskla, musí sa trh podľa neho pripraviť na pád o desiatky percent. Inak povedané, majiteľovi bytu by prasknutie bubliny odhryzlo z hodnoty bývania toľko, o koľko sa zvýšila napríklad za posledné dva či tri roky.

Priemerná cena za meter štvorcový bytu napríklad len vlani stúpla oproti predchádzajúcemu roku z 2 052 eur na 2 348 eur.

Realitná bublina
Keď praskla realitná bublina naposledy, ceny sa prepadli o 15 %. (Graf: NBS)

Finančnú krízu v roku 2008 ale spôsobilo zlyhanie bankových úverov, čo značne obmedzilo schopnosť bánk poskytovať nové úvery. To spôsobilo aj zastavenie predaja nehnuteľností, ktoré sú od hypotekárneho financovania sčasti závislé.

Podobná situácia dnes podľa odborníkov nie je príliš reálna, aj keď stavu na úverovom trhu momentálne neprospieva napríklad inflácia. Kvôli jej prudkému rastu totiž centrálne banky zvyšujú aj úrokové sadzby.

„V eurozóne sa zatiaľ sadzby zvýšili len veľmi mierne, no napríklad v Českej republike vzrástli skokovo a hypotéky dnes bežne dosahujú sadzbu päť percent. Takýto skok môže pôsobiť destabilizujúco na ekonomiku a na úverovanie, čo ma priamy vplyv na realitný trh,“ vysvetľuje analytik z Bencont Investments Rudolf Bruchánik.

Ako dodal, v eurozóne sa tento „extrémny scenár“ stále zdá byť nepravdepodobný, no riziká sa za posledné mesiace zvýšili.

Opatrnosť pri investovaní

Analytici sa zhodujú, že zatiaľ neexistuje zásadný dôvod na panický predaj nehnuteľností. Ich ceny z dlhodobého hľadiska rastú a pokiaľ zo svojho príjmu dokážu ľudia vykryť splátku hypotéky aj s prípadným zvýšením úrokových sadzieb, nie je dôvod na predaj bytu či domu.

V súčasnej situácii je ale podľa odborníkov otázne, či ísť napríklad do kúpy takzvanej investičnej nehnuteľnosti.

„Ak berieme do úvahy riziko postupného spľasnutia cenovej bubliny v priebehu ďalších rokov a cenovú úroveň nájomného, ktoré ešte stále zaostáva za predpandemickou úrovňou o 15 percent, je nákup investičnej nehnuteľnosti pri dnešných cenách rizikový,“ hovorí M. Búlik.

Pri investovaní sa vo všeobecnosti odporúča skôr takzvané diverzifikovanie. To znamená rozloženie peňazí do viacerých investičných nástrojov. Jedným z nich môžu byť aj nehnuteľnosti či realitné fondy. „Ponúkajú obrovské množstvo nehnuteľností rozmiestnených po celom svete. To, či na slovenskom trhu je alebo nie je nejaká bublina, sa v globálnom realitnom fonde absolútne neprejaví,“ ozrejmil P. Škriniar.

Stále tiež platí, že majitelia, ktorí nehnuteľnosť kupovali pred pandémiou, na raste cien získali. Výrazne na tom nestratia ani v prípade čiastočného poklesu cien.