Dosiahli už ceny nehnuteľností svoj vrchol a kedy začnú klesať? Odpovedajú experti

Pri bytoch sa priemerná cena zvýšila z pôvodných 2 298 eur na 2 364 eur za meter štvorcový. Cenovka v prípade rodinných domov sa zmenila z 1 580 eur na 1 684 eur za meter štvorcový. Najviac rástla priemerná cena bývania v Trnavskom kraji, stúpla o 91 eur na 1 376 eur za meter štvorcový.

Ceny bytov rástli oproti predchádzajúcemu štvrťroku najrýchlejšie v Banskobystrickom kraji. Cenovky stúpli o 7,5 percenta. Najvyšší medzikvartálny rast v prípade cien rodinných domov zase zaznamenal netradične Bratislavský kraj. Rástli o 7,4 percenta a k takému vývoju prispel najmä okres Bratislava III.

Rast cien pritom nezastavilo ani pandemické obdobie a hodnota bývania ďalej rastie. Redakcia Finsideru sa preto piatich odborníkov pýtala, či už ceny nehnuteľností na Slovensku dosiahli svoj vrchol. Odborníci odpovedajú aj na otázky, kedy by sa mohol rast cien zastaviť a ako by potom mohli klesať.

Odborníci v ankete:

• Jozef Prozbík, analytik spoločnosti Bencont Investments
• Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR
• Maroš Ovčarik, generálny riaditeľ Partners Investments
• Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko
• Boris Fojtík, ekonomický analytik Tatra banky

Vývoj priemernej ceny za bývanie (€/m2)

Jozef Prozbík, analytik spoločnosti Bencont Investments

Na základe súčasných fundamentov na trhu nie je dôvod na to, aby rast cien nehnuteľností nepokračoval. Ponuka je nedostatočná, dopyt vysoký, úrokové sadzby sú na minime a rastie aj cena vstupných nákladov na výstavbu nehnuteľností či už materiál, ale aj mzdové náklady.

Isté spomalenie tempa rastu očakávame už v priebehu budúceho roku, avšak stále budú ceny rásť medziročne o viac ako päť percent. Dôvod na pokles cien nehnuteľností nevidíme, skôr môže nastať iba lokálna korekcia ceny, ak niekto skúšal cenové limity pri predaji svojej nehnuteľnosti.

Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR

Predpokladáme, že ceny nehnuteľností budú v najbližších mesiacoch, respektíve aj v priebehu budúceho roka ďalej rásť. Zatiaľ nič nenasvedčuje tomu, že by sa ceny nehnuteľností mali zastaviť.

Maroš Ovčarik, generálny riaditeľ Partners Investments

Aktuálne ceny nehnuteľnosti sú výsledkom silného dopytu a nedostatočnej ponuky nehnuteľností. Preto ak budú úrokové sadzby takéto nízke ešte dlhšiu dobu, budú naďalej motivovaní tí ľudia, ktorí uvažujú o hypotéke aj tí, ktorí majú nasporené peniaze v bankách na nulových úrokových sadzbách. Trh s nehnuteľnosťami, rovnako ako vývoj na finančných trhoch, je sprevádzaný rastom aj poklesmi.

Pokiaľ by Európska centrálna banka ohlásila zvyšovanie sadzieb, obrat by bol pravdepodobnejší. Zatiaľ sa tak nestalo, preto akékoľvek predpovede by boli len špekuláciou. Pre ľudí, ktorí uvažujú o kúpe nehnuteľnosti, ktorú budú vlastniť dlhodobo, sú však výkyvy v cenách nehnuteľnosti nepodstatné. Tie by mali skôr zaujímať špekulatívnych investorov do nehnuteľností, ktorí kupujú, aby obratom predali.

Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko

Aj keď vývoj cien bývania napĺňa viaceré znaky nafukovania realitnej bubliny, rozhodne ešte nie sme vo fáze tesne pred jej prasknutím. Práve naopak, stále relatívne dobrá dostupnosť, rekordne lacné hypotéky generujúce vysoký dopyt a súčasne obmedzená ponuka sú vodou na mlyn ďalšiemu rastu cien. Je pravdepodobné, že sa rast časom zmierni, ale rozhodne dnes nič nenasvedčuje tomu, že by sa rast cien mal v blízkej dobe zastaviť. Je zrejmé, že ceny bývania nemôžu tempom takmer dvadsať percent ročne rásť donekonečna.

Ak by bola metodika NBS pri meraní rastu ponukových cien nepriestrelná, dalo by sa povedať, že výrazný rozdiel medzi ponukovými a realizačnými cenami by indikoval strop možností kupujúcich. To by teoreticky znamenalo, že dopyt by výrazne ochladol a zastavenie rastu cien je blízko. V skutočnosti však v tomto bode nie sme. Kým zostanú hypotéky na Slovensku rekordne lacné a dostupnosť hypoték stále výrazne lepšia ako pred finančnou krízou v roku 2008, tak sa zrejme zastavenia rastu cien nedočkáme. Nehovoriac o silnej inflácii a raste cien stavebných materiálov, ktoré dopyt po kúpe bývania ešte v starých cenách výrazne podporujú.

Boris Fojtík, ekonomický analytik Tatra banky

Ceny nehnuteľností môžu dosiahnuť vrchol iba z časovo obmedzeného pohľadu, dlhodobo sa ceny nehnuteľností zvyšujú tak ako inflácia. Avšak kvôli nedostatočnej novej výstavbe sa ani z krátkodobého pohľadu nedá počítať so zastavením rastu cien nehnuteľností. Cenový vývoj nehnuteľností bude naďalej pokračovať v rastovom trende.

Ten by mal byť však viac limitovaný možnosťami kupujúcich, ktoré vyjadruje nárast priemernej mzdy. Zvrátiť by to mohol iba ponukový šok v podobe veľkého množstva voľných nehnuteľností na trhu alebo naopak dramatický dlhodobý pokles dopytu, napríklad z titulu ekonomickej krízy. Ani jedno ani druhé v blízkej budúcnosti nepredpokladáme.