Poistenie domu nie je vždy dobrovoľnou záležitosťou. Povinné je pre ľudí, ktorí si kupujú nehnuteľnosť na hypotéku. Poistenie nehnuteľnosti musí mať vždy dom alebo byt, ktorým človek za hypotéku ručí. Nemusí ísť pritom len o tú kupovanú, keďže zabezpečiť úver možno aj inou nehnuteľnosťou. Keď sa potom niečo stane so založenou nehnuteľnosťou, peniaze z poistky putujú buď k majiteľovi, alebo banke. Vždy o tom rozhoduje konkrétna situácia a rozsah poškodenia.

„Ak dôjde k poistnej udalosti na nehnuteľnosti, ktorej poistná zmluva je vinkulovaná v prospech banky, poisťovňa je povinná vyplatiť plnenie na účet banky. Ak je plnenie je v sumách do 2 000 až 3 000 eur, môže byť poistné plnenie vyplatené v prospech klienta na jeho účet. Závisí to ale od podmienok jednotlivých bánk a od znenia vinkulačného tlačiva, kde je táto informácia už priamo uvedená,“ vraví riaditeľ divízie neživotného poistenia Finportalu Štefan Fajnor.

V prípade väčších škodových udalostí, pri ktorých príde buď k totálnej škode, alebo nastane škoda väčšieho rozsahu a na nehnuteľnosti existuje vinkulácia, celé poistné plnenie je podľa Š. Fajnora vyplatené v prospech banky. „Čo sa ale môže riešiť v zmysle klient verzus banka a banka verzus poisťovňa, je možnosť, že poisťovňa by zaplatila nie banke, ale klientovi. To je ale závislé na schválení bankou,“ dodal.

Malé verzus totálne škody

Banky, ktoré Finsider oslovil, sa s odborníkom na neživotné poistenie zhodujú v tom, že všetko záleží na rozsahu škôd. „V prípade, že ide o bežnú poistnú udalosť ako napríklad čiastočné poškodenie nehnuteľnosti vplyvom vetra, povodní alebo ohňa, kde neprišlo k závažnému poškodeniu alebo celkovému zničeniu nehnuteľnosti, klient kontaktuje svoju poisťovňu, kde si uplatní poistný nárok. Následne poisťovňa vyzve banku o súhlas s výplatou poistného krytia,“ povedala hovorkyňa Prima banky Eva Čonková s tým, že klient nesmie byť v omeškaní so splácaním hypotéky.

Iná situácia nastáva, ak je nehnuteľnosť úplne zničená. Podľa hovorkyne Tatra banky Simony Miklošovičovej poisťovňa zasiela poistné plnenie banke, ktorá si vysporiada pohľadávku. Banka si z tejto sumy nechá takú čiastku, akú jej klient ešte dlhoval. „Po vysporiadaní tohto záväzku zašle zvyšné finančné prostriedky na účet klienta,“ tvrdí S. Miklošovičová. Klient dostane peniaze len v prípade, ak bude poistné plnenie vyššie, ako je aktuálny zostatok úveru. Ak by z poisťovne prišlo menej peňazí, než koľko dlžník banke ešte mal zaplatiť, môže sa stať, že zostane bez peňazí aj bez domu.

Podľa bánk sa ale podobné situácie stávajú extrémne zriedkavo. Ak už aj obdobná situácia nastala, ľudia sa môžu s bankou dohodnúť aj na iných podmienkach. Klient môže napríklad banke ponúknuť inú nehnuteľnosť do zálohy a zničený dom postaviť nanovo. Š. Fajnor si tiež vie predstaviť, že banka povolí poisťovni, aby klientovi za vopred dohodnutých podmienok vyplatila poistné plnenie, za ktoré potom môže dom opätovne postaviť. „Následne by nová nehnuteľnosť bola vinkulovaná v prospech banky,“ dodal.

Finančné domy sa zhodujú, že najčastejšie si klienti uplatňujú drobné poistné plnenia. K celkovému zničeniu nehnuteľnosti dochádza len vo výnimočných prípadoch. „Častejšie sa stretávame s čiastkovými škodami, napríklad následkom víchrice, atmosférických zrážok či únikom vody z vodovodných zariadení. Zaznamenali sme však aj škody, keď došlo k celkovému poškodeniu nehnuteľnosti. Za takéto situácie môže najčastejšie požiar, ale aj výbuch plynu,“ tvrdí hovorca VÚB banky Dominik Miša.

Poistenie domu
Poistenie domu nie je vždy dobrovoľnou záležitosťou. (Ilustračné foto: Depositphotos)

Poistenie domu a riešenie škody

Podobne to vidia aj poisťovne. Keď už prichádza k úplnému zničeniu nehnuteľnosti, väčšinou ide o tragické a medializované prípady. „Za všetky spomeniem len minuloročné tornádo v Českej republike alebo požiar bytového domu v Prešove spred niekoľkých rokov, kde sme získali z likvidácie takýchto udalostí veľa skúseností. Takýchto prípadov riešime stovky,“ povedala hovorkyňa poisťovne Uniqa Beata Lipšicová. Ako dodala, pri tornáde bol ale problém s tým, že ľudia nemali poistené hnuteľné veci v nehnuteľnosti.

Likvidácia škodovej udalosti v prípade nehnuteľnosti s hypotékou prebieha rovnako ako ostatné udalosti. Rozdiel je len v tom, že od príslušnej banky poisťovňa požaduje takzvanú devinkuláciu. Poistné plnenie sa potom odvádza podľa písomných pokynov banky. Samotná poistná zmluva pri totálnej škode zväčša zaniká, ale v situáciách, keď sa nehnuteľnosť opravuje, zmluva môže pokračovať.

Jedným z najčastejších problémov, s ktorým sa ale poisťovne aj banky stretávajú, je takzvané podpoistenie nehnuteľnosti. Pri poistení nehnuteľnosti zaťaženej úverom sa preto vždy odporúča nastaviť poistnú sumu na reálnu hodnotu nehnuteľnosti. Ľudia to ale niekedy robia tak, že si nastavia poistnú sumu len podľa výšky poskytnutého úveru. Nastáva tak podpoistenie, keďže banky poskytujú hypotéky spravidla len do 80 percent hodnoty nehnuteľnosti. V prípade škody by tak poistenie domu na jej pokrytie nestačilo.

Poistenie domu pritom treba prehodnocovať pravidelne. Podpoistenie nehnuteľnosti totiž môže vzniknúť aj tak, že v čase uzatvorenia poistenia mala oveľa nižšiu hodnotu ako v súčasnosti. Jej cena za niekoľko rokov rástla, no poistka sa nezmenila. Podľa slovenských štatistikov napríklad ceny nehnuteľností na bývanie počas druhého štvrťroka 2022 boli o 16,6 percenta vyššie ako v rovnakom období pred rokom. O rovnaké percento potom treba zvýšiť aj poistnú sumu.

Okrem rastu cien nehnuteľností na trhu môže podpoistenie spôsobiť napríklad aj rekonštrukcia, vďaka ktorej sa zvýši hodnota domu alebo bytu. Ak je poistná suma uvedená v zmluve nižšia ako reálna hodnota nehnuteľnosti, poisťovňa vyplatí maximálne len to, čo má v zmluve.

Problém s podpoistením môže byť aj v prípade úplného zničenia nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená hypotékou. Výška vyplatenej sumy z poisťovne nemusí postačovať na požadovanú výšku úveru. Klient by potom musel riešiť, odkiaľ zoženie financie aj na vyplatenie zvyšnej časti úveru. Voči banke je totiž stále dlžníkom a zároveň musí nejako riešiť aj otázku svojho bývania.