Ak v roku 2026 predáte byt, dom alebo pozemok, príjem sa posudzuje ako „ostatný príjem“ podľa § 8 zákona o dani z príjmov. Základná otázka vždy znie, či je tento príjem oslobodený od dane. Ak nie, zaplatíte daň z predaja nehnuteľnosti z rozdielu medzi predajnou cenou a preukázanými výdavkami (nadobúdacia cena, technické zhodnotenie, znalecký posudok, poplatky a pod.). Zdravotná poisťovňa navyše zohľadní zdaniteľný zisk aj v ročnom zúčtovaní poistného.
Oslobodenie platí po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti (ak nebola v obchodnom majetku). Pri dedení v priamom rade (po rodičoch, starých rodičoch) alebo od manžela/manželky sa započítava aj doba vlastníctva poručiteľa; pri dedení v nepriamom rade sa 5 rokov počíta len od nadobudnutia dedičom.
Špecifická situácia nastáva pri nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku – tu platí oslobodenie až po 5 rokoch od jej vyradenia do osobného užívania. Pozor tiež na zmluvy o budúcom predaji uzavreté počas 5 rokov: príjem z takého predaja oslobodený nie je, aj keby samotná kúpna zmluva bola podpísaná neskôr.
Daň z predaja nehnuteľnosti: Dátum nadobudnutia a výdavky
Pri kúpe je rozhodujúci deň povolenia vkladu do katastra. Pri dedení je dňom nadobudnutia deň smrti poručiteľa (nie vklad). Pri darovaní sa pri výdavkoch posudzuje, či by bol darca pri svojom predaji oslobodený; podľa toho sa určujú uznateľné náklady. K preukázateľným výdavkom patria najmä nadobúdacia cena (alebo hodnota preukázaná podľa zákona), technické zhodnotenie, poplatky a služby priamo súvisiace s predajom. Od roku nasledujúceho po predaji si viete do výdavkov započítať aj povinne zaplatené zdravotné poistné, ak vám vznikne.
Ak príjem nie je oslobodený, zdaňuje sa 19 % do výšky 176,8-násobku životného minima a 25 % z časti základu dane nad touto hranicou. Keďže od 1. 7. 2025 do 30. 6. 2026 je životné minimum 284,13 €, v zdaňovacom období 2026 sa vyššia 25 % sadzba uplatní až nad hranicou približne 50 234,18 €. Zdaniteľný zisk vstupuje aj do ročného zúčtovania zdravotného poistenia (bežne 15 %, pri ZŤP polovica); poistné vypočíta poisťovňa po podaní daňového priznania a zaplatené poistné si v ďalšom roku viete uplatniť ako výdavok. Ak je príjem oslobodený, neplatí sa ani daň z predaja nehnuteľnosti ani zdravotné poistné.
Daň z predaja nehnuteľnosti: Modelové príklady
Príklad 1: predaj bytu do 5 rokov bez oslobodenia
Kúpa 2023 za 120 000 €, technické zhodnotenie 10 000 €, poplatky 1 000 €, predaj 2026 za 160 000 €. Základ dane = 160 000 – (120 000 + 10 000 + 1 000) = 29 000 €. Daň z predaja nehnuteľnosti 19 % = 5 510 €. Zdravotné poistenie (orientačne) 14 % = 4 060 €. Celkové zaťaženie ≈ 9 570 €. Po zaplatení poistného si ho v ďalšom roku viete zahrnúť medzi výdavky.
Príklad 2: dedenie v priamom rade s oslobodením
Otec vlastnil dom od 2017, zomrel 2023, syn predal 2026. Súčet vlastníctva otec + syn je 9 rokov → príjem je oslobodený. Daň z predaja nehnuteľnosti aj zdravotné poistné = 0.
Príklad 3: nehnuteľnosť vyradená z obchodného majetku
Podnikateľ preradil byt z obchodného majetku do osobného užívania v 10/2022, predal v 08/2026. Od vyradenia neuplynulo 5 rokov → zisk je zdaniteľný a vstupuje aj do RZZP. Do výdavkov si zarátate nadobúdaciu cenu, technické zhodnotenie a preukázané súvisiace náklady.
Časté chyby a rýchle tipy
- Nesprávny „deň nadobudnutia“ (pri dedení má byť deň úmrtia, nie vklad).
- Ignorovanie 5-ročnej lehoty po vyradení z obchodného majetku.
- Zmluva o budúcom predaji podpísaná do 5 rokov – ruší oslobodenie aj pri neskoršom predaji.
- Nezahrnuté výdavky (technické zhodnotenie, znalecký posudok, poplatky).
- Zabudnuté zdravotné poistné v ďalšom roku ako výdavok pri § 8.
