V prostredí vysokých úrokových sadzieb, rekordných cien bytov a stagnujúcich nájmov už výnos z prenájmu investičného bytu spravidla nepokryje splátku hypotéky. Podľa modelových výpočtov a porovnania rizík od spoločnosti Finax sú celkové výnosy pri investičných nehnuteľnostiach v súčasnosti blízko pasívnym investíciám cez ETF, ktoré zároveň vyžadujú menej času a ponúkajú vyššiu likviditu.
„V aktuálnych časoch vysokých úrokových sadzieb a cien nehnuteľností už nepokryje výnos z nájmu splátku hypotéky. Majitelia tak musia doplácať z vlastného vrecka, pričom berúc do úvahy potrebné dodatočné investície do opráv či renovácie bytu, je zhodnotenie takejto investície porovnateľné s pasívnymi ETF fondami, a to približne na úrovni 9% p.a.,“ hovorí Ján Tonka, Head of personal finance vo Finaxe.
Modelový príklad ukazuje, že pri novšom jednoizbovom byte v Bratislave s úrokovou sadzbou 3,59 percenta je mesačná splátka hypotéky okolo 621 eur, zatiaľ čo čistý príjem z prenájmu po odpočítaní nákladov môže dosahovať približne 400 eur. Majiteľ tak každý mesiac dopláca viac ako 200 eur len na pokrytie splátky. Z dlhodobého hľadiska sa pri nehnuteľnostiach uvažuje o zhodnotení ceny bytu priemerne 6,2 percenta ročne plus približne 3 percentá z prenájmu, no tieto čísla neberú do úvahy výpadky nájomcov ani dodatočné opravy.
Ďalším faktorom je časová náročnosť a koncentrácia rizika. „Investičný byt je príkladom aktívneho, nie pasívneho príjmu. Preto vyžaduje podstatne viac našej energie, ako by sme si mohli na prvý pohľad myslieť. V prípade, že nemáme priestor venovať sa mu pravidelne, je lepším riešením pasívne investovanie do ETF“, vysvetľuje Tonka. ETF navyše rozkladajú riziko naprieč stovkami až tisíckami spoločností a peniaze z predaja môže investor získať v horizonte niekoľkých dní.
Rozdiel je aj v daniach. Investície do ETF sú po jednom roku pre slovenských daňových rezidentov oslobodené od dane a odvodov, zatiaľ čo zisk z predaja bytu je od dane oslobodený až po piatich rokoch a medzičasom podlieha aj zdravotným odvodom. ETF sú dostupné už od desať eur mesačne, pri nehnuteľnosti je zvyčajne potrebné vložiť aspoň pätinu kúpnej ceny.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
