Po prvých náznakoch z konca minulého roka, sa potvrdzuje zamrznutie predaja bytov v Bratislave aj v prvých mesiacoch tohto roka.
„Na trhu s novými bytmi v Bratislave je dopyt najnižší za posledných 15 rokov,“ uvádza Filip Žoldák z realitnej kancelárie Herrys, ktorá analyzovala trh za prvý kvartál 2023. Až tretina developerských projektov podľa neho nezaznamenala za prvý štvrťrok ani jeden predaj, pričom na mesačnej báze je takýchto projektov aj dvojnásobok.
I keď realitné kancelárie boli v januári mierne optimistické z vysokého dopytu po bytoch, napokon sa takmer tretina rezervácií zrušila. Navyše ak sa nejaké byty predávali, išlo len o niektoré projekty. Podľa F. Žoldáka až 75 % predaných bytov pripadlo na 15 % z 93 developerských projektov.
Analytici z Bencont Investments vypočítali, že za prvý štvrťrok 2023 sa na realitnom trhu v novostavbách predalo len 197 bytov, čo je porovnateľné číslo ako v treťom a štvrtom štvrťroku 2022.
„Prudký prepad predaja je evidentný už od leta 2022 a je spôsobený kombináciou vysokých úrokových sadzieb, ekonomickej neistoty a negatívneho sentimentu na trhu,“ vysvetľuje dôvod ochladenia dopytu po bývaní analytik Bencontu Rudolf Bruchánik.
Ponuka bytov rastie, dopyt nie
Ponuka nových bytov v hlavnom meste pritom rastie už skoro rok. Podľa F. Žoldáka bolo na trhu ku koncu marca 2 945 voľných bytov, čo je najviac od krízových rokov 2008 až 2010. Nespôsobila to však väčšia aktivita developerov, ale výrazné spomalenie dopytu.
Podľa R. Bruchánika na trhu ku koncu prvého štvrťroka 2023 tvorilo ponuku voľných novostavieb dokonca až 3 229 voľných bytov v 78 developerských projektoch.
Čo sa týka lokality, najstabilnejšia situácia je v bratislavskom Starom Meste. Ale aj tam je dopyt polovičný oproti minulému roku.
Najviac bytov sa podľa realitnej kancelárie Herrys predalo v mestských častiach Ružinov, Podunajské Biskupice a Vrakuňa a najnižší predaj zaznamenali projekty v Petržalke.
Napriek vysokej ponuke a zamrznutému dopytu po nových bytoch ich cena zatiaľ nepadá strmo dole, ale už druhý štvrťrok stagnujú. Priemerná cena za jeden štvorcový meter novostavby je na úrovni 3 889 eur bez DPH, a oproti predchádzajúcemu kvartálu sa takmer nezmenila.
Súčasné tempo predaja motivuje developerov k úpravám stratégie predaja, avšak nie k úprave ceny. „Dôvodom je najmä fakt, že vypredanosť projektov je pomerne vysoká,“ tvrdí F. Žoldák.
Ani R. Bruchánik neočakáva prudký pokles cien bytov v novostavbách. Argumentuje najmä výrazne vyššími cenami stavebných nákladov, silným trhom práce a nízkou mierou zlyhaných úverov v bankách. Napokon ceny drží na uzde aj dlhodobý nedostatok bytov v Bratislave.
Vyčkávanie a zúfalé benefity
Developeri volia tri prístupy ako reakciu na situáciu na trhu. Buď nerobia nič a vyčkávajú, alebo ponúkajú k bytu niečo navyše, ako je napríklad vyšší štandard vybavenia, kuchynskú linka so spotrebičmi, parkovacie miesto v cene bytu.
Niektorí developeri dokonca ponúkajú kupujúcim spoluúčasť na financovaní bývania. Napríklad ITB Development sľubuje kupujúcim, že počas dvoch rokov za nich zaplatí časť úrokov z ich hypotéky. Stavebník Cresco zase ponúka v projekte Slnečnice hyponájom, čo je kombinácia nájmu s neskorším odkúpením bytu do súkromného vlastníctva.
„Treťou stratégiou je pozdržanie predaja alebo výstavby projektu, no to sa týka najmä projektov v počiatočných fázach,“ dodáva F. Žoldák.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému: