Dramatické výpredaje luxusných bytov zatiaľ nevidíme, ale dopyt ochladol

Situácia na realitnom trhu sa od vlaňajška mení. Ceny bytov klesajú čo potvrdili už aj čísla od Národnej banky Slovenska za posledný kvartál vlaňajška, hoci pokles je zatiaľ mierny. Dá sa povedať, že ceny a dopyt po luxusných nehnuteľnostiach kopírujú klesajúci trend na trhu s bežnými bytmi?

Pokles na realitnom trhu je spôsobený najmä nárastom úrokových sadzieb na hypotékach. Luxusné nehnuteľnosti sa do istej miery vymykajú trendu na trhu. Kríza na realitnom trhu sa najviac dotkne ľudí, ktorí sú s financiami na hrane. Ak máte bežný príjem a úrok na hypotéke vám narastie z jedného na štyri percentá, tak máte problém. Banky vás vedia odrezať od prístupu k hypotéke aj k bytu. Bohatších ľudí sa to nedotýka priamo.

Ale vnímajú horšiu situáciu na trhu?

Luxusu sa dotýka to, čo sa deje na trhu, ale nepriamo. Niektorí naši klienti sa pre vojnu na Ukrajine rozhodli viac diverzifikovať svoje investície do nehnuteľností. Ak majú tri byty na Slovensku, tak štvrtý si radšej kúpia v Dubaji. Najbohatší ľudia majú stále peniaze a luxusný segment nehnuteľností lepšie odoláva krízam.

Dajú sa nejako charakterizovať luxusné nehnuteľnosti na Slovensku?

Bežne by sa dal charakterizovať luxus podľa ceny, ale nie je to celkom tak. Keď nejaká nehnuteľnosť stojí 1,5 milióna eur, tak môže byť luxusná, ale často nespĺňa estetické kritéria. Luxus je častokrát o tom, že byty či domy sú na veľmi dobrých adresách alebo majú veľkú výmeru. Keď vidím byt za milión, ale má zastarané vybavenie a lacné materiály, tak viem, že nie je hoden nálepky luxusný.

Cenu definuje najmä lokalita

Luxus je teda skôr definovaný podľa lokality a rozlohy ako podľa ceny?

Luxus v nehnuteľnostiach môžeme definovať cez tri kategórie: Lokalita, výmera a nadštandardné materiály plus vysoká vizuálna atraktivita. Ak je nehnuteľnosť v dobrej lokalite a je rozľahlá, bude drahá, aj keď nebude spĺňať náročné vizuálne kritériá.

Takže dolný limit na luxus napríklad milión eur neexistuje?

Cenu definuje najmä lokalita. Napríklad top lokalita je centrum Bratislavy, hradný kopec, Slavín a prémiovejšie časti Koliby. Tam ťažko nájdete luxusný dom pod milión eur. Tam sú veľké aj pozemky, napríklad nad 10 árov, a veľkosti domu sú tiež v stovkách metrov štvorcových. V poslednom čase mám pocit, že sa klienti odkláňajú od obrovských interiérov (nad 600 m2 pozn. red) a uprednostňujú kompaktnejšie a prepracované pôdorysy.

K luxusnému domu patrí aj bazén?

Určite. V našom realitnom žargóne tieto domy voláme KGB, čiže by mali mať krb, garáž a bazén. Minimálny štandard je dvojgaráž.

Za súkromie a strážnu službu sa platí asi navyše. Je to súčasťou luxusu?

Bonitnejšia klientela má rada pocit súkromia a bezpečia, ktorý im dodáva uzavretý strážený komplex. Napríklad Parkville na Kolibe je už trocha starší, ale veľmi vydarený a žiadaný projekt. Je tam brána, do projektu sa nikto cudzí nedostane a ľudia sú tam takí spokojní, že veľa bytov sa predá medzi susedmi a na trh sa ani nedostanú. Tienistá stránka tohto benefitu je, že mesačné náklady sa v takýchto projektov vedia prehupnúť aj cez 500 eur mesačne. Platí, že čím je vyššia cenovka na nehnuteľnosti, tým je vyšší nárok na súkromie. Ak máte drahý dom, ktorému je vidno do celej záhrady z ulice alebo okolitej zástavby, to klienti vnímajú veľmi negatívne.

Je luxus subjektívna kategória?

Z hľadiska lokality a výmery je to relatívne objektívna kategória. Z hľadiska finálneho prevedenia je to subjektívne v tom, že čo je pre niekoho luxus, môže byť pre iného gýč. Ale aj v prípade dizajnu sa odborníci vedia zhodnúť, čo je už hodné nálepky luxusná nehnuteľnosť, a potom je následne len vec vkusu, akým dizajnovým smerom sa architekt vyberie.

Zvučné meno architekta nie je rozhodujúce

Prémiové nehnuteľnosti sú len v Bratislave alebo aj inde na Slovensku?

Na celom Slovensku žijú bohatí ľudia. Prím držia väčšie mestá. Obľúbené sú aj nehnuteľnosti v Tatrách či v Banskej Štiavnici. Najbohatší Slováci tam majú víkendové sídla. V Tatrách sú apartmány, ktorých cena sa pohybuje od 8 do 9-tisíc eur za meter štvorcový. V Tatranskej Lomnici sú dokonca apartmány za 11-tisíc eur za meter štvorcový, čo je viac ako najdrahšie byty v Bratislave.

V krajských mestách sa dajú nájsť luxusné nehnuteľnosti porovnateľné s Bratislavou?

Pri bytoch asi nie, ale pri súkromných vilách určite. Bohatí ľudia sú aj na východe Slovenska. Domy v Košiciach však riešime s našimi lokálnymi partnermi.

Berú vaši klienti ohľad aj na meno architekta či interiérového dizajnéra?

Zvučné meno architekta má u nich váhu, ale veľmi dajú na finálny dojem z nehnuteľnosti a interiéru. Nie je to pre nich rozhodujúci ukazovateľ.

Za byt, ktorý navrhovala svetová architektka Zaha Hadid, by si radi priplatili?

Iste, ale radi si zaplatia aj za kvalitného slovenského architekta či dizajnéra.

Domy v pôvodnom stave sa predávajú dlhšie

Na Slovensku sa predaju luxusných nehnuteľnosti venuje len zopár realitných kancelárií. Prečo?

Sme malý trh, ale aj preto, lebo nie každý maklér si na to trúfa. V tejto brandži je to najmä o kontaktoch. Navyše, maklér potrebuje pochopiť nehnuteľnosť, aby ju vedel s vhodnými argumentmi predať.

Čo znamená pochopiť nehnuteľnosť?

Maklér musí rozumieť napríklad materiálom, ktoré v byte sú a musí na nich upozorniť klienta. Napokon musí mať dobré väzby na cieľovú skupinu klientov. Ak do ponuky pribudne luxusný dom, mal by mať okruh ľudí, ktorí niečo také hľadajú.

Ako dlho trvá predaj luxusného bytu od prvej obhliadky po podpis zmluvy?

Je to individuálne. Niekedy sa nehnuteľnosť predá do pár týždňov od ponuky, ale niekedy si dom hľadá majiteľa oveľa dlhšie, aj roky. Najmä domy v pôvodnom stave sa predávajú dlhšie. Najlikvidnejšie sú nehnuteľnosti, ktoré sú kompletne moderne a veľmi vkusne zariadené a človek sa tam len nasťahuje. Tu záleží na dobrom architektovi a dizajnérovi. Pri zariaďovaní sa dá veľa pokaziť, ak sa to nerobí s citom.

Vzorová zmluva neexistuje

Sú klienti nároční aj pri úprave kúpnej zmluvy?

Niektorí áno, ale skôr sú to ich právnici. Tí vedia tlačiť na hranu aj dekoračné maličkosti.

Čiže tu nefunguje, že máte vzorovú zmluvu?

Nie, musíte ju niekedy šiť na mieru klienta.

Predávate luxusný dom v balíku aj s poistením?

Nie, to si klienti riešia sami, majú na to svojich ľudí.

Kto sú kupci luxusných bytov či domov?

Drvivá väčšina sú bohatí Slováci, ktorý je veľa. Cudzinci tvoria minimum klientov. Sú to väčšinou Rakúšania či v minulosti aj Rusi. Arabov je málo. Cudzinci sú buď biznismeni, ale najčastejšie zástupcovia cudzích ambasád, ale oni majú záujem o prenájom.

Majú záujem skôr o dlhodobý či krátkodobý prenájom drahých bytov?

Pracovníci ambasád si prenajímajú nehnuteľnosti na obdobie trvania svojho kontraktu na Slovensku. Chcú mať pocit stability, preto nepreferujú ročné nájomné zmluvy.

Evidujete silný dopyt medzi bonitnými klientmi aj po mezonetových či loftových bytoch?

Mezonetové byty nie sú veľmi žiadané. Často si ich klienti spájajú s chodením po schodoch, čo nechcú. Vyššie účty za energie naši klienti neriešia. Loftových bytov je zase veľmi málo, hoci sú architektonicky veľmi pekné. Industriálny štýl sa našim klientov veľmi páči.

Nehnuteľnosti v dobrej lokalite si cenu vždy udržia

Vráťme sa k situácii na trhu. Niektorí realitní odborníci tvrdia, že trh zamrzol a predávajúcu ako aj kupujúci čakajú, kto prvý povolí. Ako to vnímate vy?

Vraví sa, že každé percento navýšenia úrokových sadzieb zníži počet kupujúcich na trhu o 10 percent. Takže keď hypotéky išli hore z jedného na štyri percentá, záujem sa znížil o 30 percent, v bežnom segmente je v súčasnosti tento pokles aj viac ako 30 percent. V luxuse však toto neplatí. Tam majú klienti viac vlastných zdrojov na kúpu nehnuteľnosti.

Medzi vašimi klientmi sa teda nestáva, že ak mali dva či tri investičné byty, že niektorí z nich pustia do predaja?

Môže sa to stať, ale dostupnosť bývania klesá, preto veľa ľudí ide do prenájmu. Trh s prenájmom narástol o 20 percent, preto si byty radšej držia. Dramatické výpredaje sa zatiaľ nedejú. Kvalitné nehnuteľnosti v dobrej lokalite, napríklad v historických centrách miest, si hodnotu udržia vždy.

Ako vidíte vývoj trhu do konca tohto roka?

Bude záležať na tom, čo urobí ECB. Väčšina odborníkov sa zhoduje, že sadzby ešte porastú na približne 5 percent a potom by tam mali ostať asi rok a následne opäť poklesnú. Je to cyklický proces. Ochladenie teraz naozaj cítime, záujemcov je asi o 40 percent menej, ale ponuka je stále slabá, a stavebné materiály sú stále drahé, takže ceny sa držia vysoko. Developeri tiež dramaticky byty nezlacňujú.

Ceny bytov začali klesať, no na úroveň spred pandémie sa už nevrátia. Len ak by začala vojna, tvrdia analytici