V posledných týždňoch prichádzajú dáta z viacerých zdrojov, ktoré potvrdzujú, že ceny bývania na Slovensku stúpajú aj v tomto roku. Napríklad realitný barometer Realitnej únie, ktorý sleduje ceny bytov v krajských mestách, potvrdil ku koncu januára medziročný rast cien o 12,4 percenta.
Platforma Reality Radar vo februári analyzovala viac ako 245-tisíc aktívnych inzerátov na predaj bytov, domov, ale aj pozemkov naprieč celým Slovenskom. Na základe jej dát je tiež viditeľné, že slovenský realitný trh vykazuje pokračujúci rast cien, pričom regionálne rozdiely sa ďalej prehlbujú.
Najdrahšie bývanie je samozrejme v Bratislavskom kraji, ktorý ťahajú najmä ceny v hlavnom meste. Za ním nasleduje Košický kraj. Najlacnejšie nehnuteľnosti sú v Nitrianskom kraji.
Dáta tiež ukazujú, že najdrahšie, v prepočte na meter štvorcový, sú malé 1-izbové byty, kam patria aj garsónky.
Záujem o malé byty stúpa, to ich robí drahými
Bratislavský kraj je jasne najdrahší, čo sa týka ceny 1-izbových bytov. Ich priemerná cena bola vo februári takmer 5 000 €/m². Na porovnanie, v najlacnejšom Nitrianskom kraji rovnaký typ nehnuteľnosti stojí v priemere 2 668 €/m². Bratislavský kraj je drahý hlavne preto, lebo ceny nahor ťahá hlavné mesto.
Analytici Realitného radaru si všimli aj to, že slovenský trh s malými bytmi je silne polarizovaný, a preto sa treba viac pozerať na mediánové ceny ako na priemerné. Priemer nahor ťahajú predovšetkým luxusné nehnuteľnosti v bratislavskom centre a apartmány v tatranských rezortoch. Medián lepšie odráža realitu, keďže typický 1-izbový byt na Slovensku stojí okolo 2 800 – 3 000 €/m².
Prešovský kraj sa napríklad vďaka drahým apartmánom vo Vysokých Tatrách dostal na druhé miesto v priemerných cenách 1-izbových bytov, zanechal za sebou Košice aj všetky západoslovenské kraje okrem Bratislavy.
Aritmetický priemer je súčet všetkých hodnôt vydelený ich počtom, zatiaľ čo medián je stredná hodnota zoradeného súboru dát. Priemer je citlivý na extrémne hodnoty, kým medián zostáva stabilný a lepšie reprezentuje typickú strednú hodnotu, najmä pri nerovnomernom rozložení dát.
Priemerné ceny bytov (február 2026)
| Kraj | Priemerná cena €/m² |
|---|---|
| Bratislavský kraj | 2 620 €/m² |
| Košický kraj | 1 505 €/m² |
| Trnavský kraj | 1 442 €/m² |
| Prešovský kraj | 1 283 €/m² |
| Žilinský kraj | 1 274 €/m² |
| Trenčiansky kraj | 1 201 €/m² |
| Banskobystrický kraj | 1 116 €/m² |
| Nitriansky kraj | 1 008 €/m² |
Prečo sú malé byty najdrahšie
Pri pohľade na meter štvorcový sú malé byty oveľa drahšie ako veľké. Napríklad päťizbové byty stoja v Bratislave v priemere 3 469 €/m², kým 1-izbový má cenovku za štvorcový meter takmer 5-tisíc eur.
Riaditeľ firmy Reality radar Ján Janušek vysvetľuje tento rozdiel v prvom rade fixnými nákladmi na byt. „Každý byt, bez ohľadu na veľkosť, musí mať kúpeľňu, kuchyňu a inžinierske siete. Tieto fixné náklady sa pri malých bytoch rozpočítavajú na menej metrov štvorcových,“ ilustruje. Kúpeľňa v garsónke stojí porovnateľne ako kúpeľňa v 4-izbovom byte, ale rozpočíta sa na 25–35 m² namiesto 80–100 m².
Druhým faktorom, ktorý robí malé byty drahšími, je silnejší dopyt na trhu a ich obmedzená ponuka. Podľa Metropolitného inštitútu Bratislavy až 40 percent všetkých novostavieb v Bratislave je v kategórii luxusných bytov s cenou nad 5 000 €/m².
„Developeri sa sústredia na vyššie marže, čo znamená, že cenovo dostupných malých bytov na trhu jednoducho nie je dosť,“ vysvetľuje J. Janušek.
Napokon k ich vyššej cene prispieva aj to, že sú najlikvidnejšou kategóriou na trhu. To znamená, že sa dobre predávajú. A to nielen ľuďom, ktorí majú záujem o vlastné bývanie, ale aj investorom.
„Malé byty sú pre investorov ideálne, pretože majú nižšiu vstupnú cenu ako napríklad 3-izbové byty a vyšší výnos z prenájmu v pomere k investícii a jednoduchšie obsadenie nájomníkom,“ ilustruje J. Janušek.
Tretí faktor zvýšeného záujmu o malé byty je meniaca sa demografia Slovenska. Podľa údajov Eurostatu na Slovensku postupne rastie podiel jednočlenných domácností. Tie majú vyšší záujem o malé byty, vďaka čomu dopyt po nich stúpa.
Rast cien bytov bude pokračovať
Dáta z februára môžu naznačovať aj trend, ako sa budú ceny bytov pohybovať v priebehu celého roka. Šéf realitného radaru J. Janušek odhaduje rast cien bytov v prvom polroku na úrovni 8 až 12 percent. Menšie byty (1- a 2-izbové) v krajských mestách budú podľa neho naďalej ťahať tento rast k dvojciferným číslam.
Naďalej sa budú prehlbovať aj regionálne rozdiely medzi jednotlivými krajmi Slovenska. „Z našich údajov vyplýva, že cenová priepasť medzi Bratislavským krajom a najlacnejšími krajmi (Nitriansky a Banskobystrický) je takmer 2,6-násobná,“ tvrdí J. Janušek.
Priemerné ceny bytov v Bratislave (február 2026)
| Typ bytu | Priemerná cena (€/m²) | Celková priemerná cena (€) |
|---|---|---|
| 1-izbové | 4 995 | 179 671 |
| 2-izbové | 4 614 | 263 734 |
| 3-izbové | 4 143 | 348 473 |
| 4-izbové | 4 031 | 470 800 |
| 5+ izbové | 3 469 | 764 334 |
Nájomné byty môžu rast zmierniť
Rast cien komerčných bytov môže zmierniť výstavba nájomných bytov. Tú už ohlasujú politici dlhšiu dobu, prijali dokonca aj zákony na podporu ich výstavby, ale realita je zatiaľ chudobnejšia ako sľuby.
Nový systém podpory, ktorý funguje cez Agentúru štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB), začal fungovať až vlani. Doteraz bolo odovzdaných nájomníkom 102 nájomných bytov v projekte Ovocné sady v Bratislave.
AŠPNB evidovala na začiatku tohto roka 11-tisíc žiadateľov, z toho približne tisíc je pripravených okamžite sa nasťahovať. Ďalšie stovky (650) nájomných bytov ročne sľubuje postaviť súkromná firma Hestia. Rakúsky investor WBG dokonca sľubuje v Košiciach postaviť až 5 400 nájomných bytov.
Aj preto je šéf Realitného radaru opatrný v hodnotení dopadu nových nájomných bytov na ceny komerčných bytov. „Teoreticky je to možné, ale v praxi to bude trvať roky,“ myslí si J. Janušek. Pripomína, že súkromnému developerovi trvá celý priebeh výstavby až po kolaudáciu v priemere osem rokov. Pri nájomných bytoch to nebude výrazne inak.
„V krátkodobom horizonte prvého polroka zásadný vplyv na komerčné ceny bytov neočakávam,“ dodáva odborník na reality.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
