Na prahu Nového roka Finsider zisťoval, aké trendy pri developmente a na realitnom trhu môžu Slováci očakávať. Správy od odborníkov nie sú pozitívne. Ceny bytov nebudú rapídne klesať napriek stagnácii dopytu.

Byty sa budú mierne zmenšovať, ale cenovky na meter štvorcový ostanú viac menej rovnaké. Dobrá správa je, že byty aj projekty budú zelenšie, energeticky efektívnejšie. Kto nedosiahne na hypotéku a rád by býval v nájomnom byte, bude si tiež musieť priplatiť.

Trend výstavby menších bytov sa už prejavil vlani, ale podľa odborníkov bude pokračovať aj v tomto roku, keďže sú dostupnejšie.

„Bude sa to prejavovať vo zvýšenom podiele 1 a 2-izbových bytov a aj vo výstavbe kompaktnejších bytov ako napríklad dvojizbové byty pod 50 m2 alebo trojizbové byty pod 65 m2,“ myslí si Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.

Kvalitnejší dizajn a zelené prvky

Trend kladenia dôrazu na dizajn, architektúru či zelené prvky v nových rezidenčných či kancelárskych projektoch bude pokračovať, najmä v lokalitách s vyššími cenami.

„V lacnejších lokalitách bude dôraz kladený na čo najefektívnejšiu výstavbu – najmä v dôsledku nárastu cien stavebných materiálov za posledný rok,“ vraví R. Bruchánik.

Jednoznačným trendom bude dôraz na udržateľnosť a energetickú efektívnosť stavieb. „Developeri budú tento trend posúvať ešte o stupeň vyššie,“ potvrdzuje Michal Hájek, šéf marketingu developera Corwin.

Okrem vysokej energetickej efektívnosti sa v Corwine pozerajú aj na uhlíkovú neutralitu. Ich projekt Einpark Offices už ako prvá budova na Slovensku získal certifikát LEED Zero Carbon. Uhlíkovo neutrálnou bude aj kancelárska časť projektu revitalizácie brownfieldu Palma v Bratislave.

„Aj keď tým zatiaľ predbiehame slovenský trh, je to z nášho pohľadu kľúčový smer, ktorým sa chceme uberať v ďalších rokoch,“ tvrdí M. Hájek.

Veľký záujem najmä o energeticky úsporné budovy, ktoré firmám pomôžu s optimalizáciou prevádzkových nákladov potvrdzuje v segmente kancelárii aj developer Immocap. „Vysoké prevádzkové náklady vplývajú na rozhodnutie klientov, či zostať v starších budovách, alebo sa presťahovať do nových, efektívnejšie využiteľných priestorov,“ vysvetľuje Martin Marko, obchodný riaditeľ Immocapu.

Ceny bývania budú skôr stagnovať

Na dopyt po nehnuteľnostiach v tomto roku budú negatívne pôsobiť zvýšené úrokové sadzby na hypotékach. Keď sa k tomu pridajú aj obavy zo zdražovania energií a pokračujúca dvojciferná inflácia, domácnosti môžu byť opatrnejšie pri rozhodovaní o kúpe bytu.

Navyše Štatistický úrad zaznamenal ku koncu minulého roka zvýšený počet dokončených bytov a vysoký počet rozostavaných bytov. Ich počet medziročne stúpol v treťom štvrťroku o 16,5 percenta na 5 422. Toto všetko sú faktory, ktoré budú pôsobiť na pokles cien bytov.

„Na druhej strane predpokladáme mierne pozitívny vývoj na trhu práce, ktorý môže naopak dopyt posilniť. Vo výsledku tak na rok 2023 prevažujú skôr dôvody na pokles, nanajvýš stagnáciu cien nehnuteľností,“ hovorí Roman Vrbovský, realitný analytik Národnej banky Slovenska.

Nožnice v cenách starých a nových bytov sa roztvoria

Časy, keď si predávajúci v Bratislave mohli dovoliť pýtať aj za starý neprerobený panelákový byt viac ako 200-tisíc eur, sa pravdepodobne v tomto roku skončia. Vývoj cien v októbri a novembri ukazuje, že sa cenový rast starších bytov zastavil, ukazuje najnovšia analýza spoločnosti Bencont Investments.

Developeri očakávajú, že sa nožnice medzi cenami starých a nových bytov roztvoria ešte viac. O koľko by mohli zlacnieť staršie byty, to bude závisieť od konkrétnej lokality, ale aj od ich energetickej efektívnosti.

Odborníci predpokladajú, že staršie nehnuteľnosti zlacnejú v dvojciferných číslach, ale nie všetky plošne. „Ak k nejakému poklesu dôjde, tak pravdepodobne len v nízko dopytovaných lokalitách, v tých častiach Slovenska, kde dochádza k populačnému úbytku,“ hovorí R. Bruchánik.

V prípade nových bytov bude v roku 2023 pôsobiť ešte jeden faktor – rast cien stavebných materiálov. „Dá sa preto očakávať, že to spôsobí roztváranie nožníc medzi starými a novými bytmi,“ koštatuje R. Vrbovský z NBS.

ceny bytov
Rast cien starších bytov sa už zastavil (Ilustračné foto: Depositphotos)

Nájmy pôjdu hore

Nákup vlastného bývania sa za posledné roky výrazne predražil, najmä v dôsledku nárastu cien nehnuteľností a vyšších úrokových sadzieb. To ženie ľudí do hľadania alternatívy v nájomnom bývaní. Dopyt rastie, preto rastú aj ceny nájmov. Inak tomu nebude ani v tomto roku.

„Predpokladáme pokračovanie rastového trendu cien nájmov, tak ako to bolo v roku 2022,“ tvrdí R. Bruchánik. Podľa analýzy Bencontu bratislavské nájmy v treťom kvartáli medziročne stúpli o 7,1 percenta a dostali sa tak na 13,68 eura za meter štvorcový vrátane energií.

Okrem toho bude pretrvávať obmedzená ponuka nájomného bývania, najmä v hlavnom meste. Nedostatok nových nájomných bytov je dôsledkom toho, že developeri preferujú stavbu bytov na predaj. Štátna podpora výstavby nájomného bývania z dielne vicepremiéra Štefana Holého v podobe zníženej DPH na päť percent začne fungovať až o rok a jej výsledky sú viac než otázne. Zároveň dôjde v tomto roku k snahe prenajímateľov pretaviť infláciu aj vyššie ceny energií do cien nájomného bývania. To všetko sa odrazí na vyššej cene nájomného.

„Časť majiteľov nájomných bytov, ktorí ich financujú pomocou hypoték, sa navyše bude snažiť do nájmov premietnuť aj rast úrokových sadzieb,“ vysvetľuje M. Hájek.

Výška nájmov v kanceláriách by sa mala udržať na súčasnej úrovni, ale len v prípade, ak majú nejakú pridanú hodnotu. „Pri nových, energeticky efektívnych budovách predpokladáme, že sa ceny minimálne udržia na súčasnej úrovni,“ hovorí M. Marko z Immocapu.

Ochladenie dopytu po bývaní aj po kanceláriách

K cítiteľnému ochladeniu dopytu po bytoch už došlo v treťom štvrťroku 2022. Na trhu s novostavbami v Bratislave sa predalo len necelých 250 bytov.

„Dôvodom je zhoršená dostupnosť bývania, keď sa kúpa vlastného bytu výrazne predražila,“ vraví R. Bruchánik. Okrem toho zavážila aj inflácia, ktorá znižuje disponibilný príjem domácností. Neistota okolo vývoja ekonomiky tiež vplýva a bude vplývať na nižší dopyt po vlastnom bývaní.

„Množstvo ľudí hľadajúcich nové bývanie je momentálne v neistote a vyčkávajú na priaznivejšie podmienky,“ priznáva M. Hájek. Podľa neho sa nedá očakávať, že by sa ceny bytov vrátili niekoľko rokov dozadu. Klesať môže skôr dopyt najmä po starších nehnuteľnostiach, prípadne tých, kde bola cena významne „nadstrelená“.

V Bratislave je viac kancelárií ako firiem a tento trend sa vplyvom pandémie ešte prehĺbil. Čiastočne aj vplyvom rozšírenia práce z domu. Ľudia sa síce do kancelárií v tomto roku vracajú, ale nie všetci. Navyše, návrat je postupný a pomalý.

Developeri priznávajú, že pri kancelárskom segmente panuje tvrdá konkurencia a navrch v ňom má zákazník.

„Výhodou je, že je omnoho väčší tlak na tvorbu kvalitnejších a udržateľnejších projektov než napríklad na rezidenčnom trhu,“ hovorí M. Hájek.

Benefity navyše

Developeri už začínali vlani ponúkať rôzne bonusy či benefity, aby byty rýchlejšie predali. Tento trend bude aj v pokračovať tomto roku, lebo málokto chce držať v portfóliu „ležiaky“.

Zaužívaným benefitom je napríklad parkovacie státie alebo pivničná kobka v cene bytu. Kupujúci tak môže ušetriť niekoľko tisíc eur.

Okrem toho stavebník môže k cene bytu pribaliť nadštandardné vybavenie, ako je klimatizácia alebo vonkajšie žalúzie. „Takéto benefity používajú developeri napríklad vtedy, keď spustia predaj nového projektu a potrebujú splniť istý predpredaj za účelom získania bankového financovania výstavby,“ vysvetľuje R. Bruchánik.

Výška benefitov závisí aj od toho, ako ďaleko sa daný projekt nachádza od kolaudácie a koľko percent bytov je už vypredaných. Napríklad pri výpredaji posledných bytov, ak je dopyt vysoký, nemajú developeri snahu ponúkať zľavy či benefity. To sa deje aj v projekte Guthaus, kde Corwin dopredáva posledné byty.

„Keďže sme už viac ako rok nemenili ceny, vieme byty ponúknuť za veľmi výhodných podmienok, ktoré nie je potrebné podporovať zľavami alebo inými bonusmi,“ dodáva M. Hájek.

Prečítajte si ďalšie články na túto tému: