Čo sa v súčasnosti viac oplatí – podnájom alebo vlastné bývanie na hypotéku? Banky začali zvyšovať úrokové sadzby a hypotéky sú čoraz drahšie. Rastú aj ceny nehnuteľností, náklady na bývanie či nájmy. Ekonomický portál Finsider sa preto opýtal odborníkov a analytikov, či sa ľuďom v súčasnom období viac oplatí zobrať si hypotéku na vlastné bývanie alebo žiť v podnájme.

Odborníci v ankete:

Matej Dobiš, finančný analytik a riaditeľ Finančného Kompasu


Veľkú rolu zohráva aj to, koľko peňazí na kúpu nehnuteľnosti použijeme z banky formou úveru. Ak nemáme vlastné zdroje a na kúpu potrebujeme viac ako 80 percent z predajnej sumy, na úrokoch zaplatíme oveľa viac ako tomu bolo v minulom roku. Pri sume 230-tisíc, za ktorú v Bratislave dokážeme kúpiť trojizbový byt, vychádza splátka pri 30 ročnej splatnosti a úroku 1,80 percenta na úrovni 827 eur v závislosti od zvolenej fixácie, ale aj lokality kupovanej nehnuteľnosti.

Nie každému vychádza limit splácania na 30 rokov, keďže úver môžeme splácať maximálne do 62, 65 či 70 rokov, v závislosti od banky. Ak by pri rovnakej sume bola splatnosť 20 rokov, upraví to splátku na 1 141 eur čo sa už približuje k priemernej mzde v našej krajine, kde môže byť problém so schválením úveru. Samozrejme iné ceny nehnuteľností sú vo zvyšných mestách v SR. Ak chceme porovnať sumu, za ktorú sa prenajímajú nehnuteľností so sumou za splátku úveru, vďaka ktorej sa stávame zároveň majiteľom svojho bývania, môžeme povedať, že sú na jednej úrovni, ak nie nižšie.

V prospech potenciálneho uchádzača o bývanie, ale hrá z nášho pohľadu viac do karát nehnuteľnosť vlastniť, ako si ju prenajímať. Je teda už na individuálnom rozhodnutí a situácii, ako sa rozhodne. Nie je to o tom čo sa komu oplatí, ale aj aké má možnosti financovania, či plány do budúcna. Z princípu však splácať vlastné bývanie banke s tým že hodnota bývania stále narastá ako tomu bolo v posledných rokoch je už o hodnotách a prioritách. Aj ceny nájmov majú predpoklad narastať, dopyt vytvára tlak na cenu, najmä v regiónoch so slabou ponukou nehnuteľnosti, najmä však bytov.

Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko

Hypotéka a kúpa vlastného bývania je aj napriek rastúcim úrokovým sadzbám a cenám bývania stále lepšia voľba pre každého, kto je rozhodnutý dlhodobo bývať na Slovensku. Aj keď úroky pri hypotékach stúpli o niekoľko desatín percenta, stále sú dostupné pre drvivú väčšinu ľudí. Prudké zdražovanie bývania je už väčší problém, avšak aj pri priemernom príjme je stále dobre dostupné vo všetkých krajoch a mestách okrem Bratislavy.

V Bratislave vychádza splátka bytu v novostavbe o tretinu až polovicu viac v porovnaní s nájmom, preto môžu mať problém kúpiť si byt ľudia s hraničným príjmom či ľudia žijúci bez partnera. Pre toho, komu vychádza dostatočný príjem a má vlastné úspory na dofinancovanie kúpy, prípadne si do úverového vzťahu priberie ručiteľov, je hypotéka a kúpa bývania stále lepšou voľbou aj v Bratislave. Dôvodom je byt, ktorý mu patrí a jeho hodnota ešte môže rásť.

Pri drahom bývaní si však treba osobitne dať pozor na kvalitnú stavbu v dobrej lokalite. V opačnom prípade človek riskuje, že kúpené bývanie v budúcnosti stratí na hodnote. Podnájom je jasná voľba pre ľudí, ktorí potenciálne zvažujú odchod za prácou do zahraničia, prípadne si nie sú istí, či zostanú žiť a pracovať v danom meste. Aj keď je trh bývania dnes vysoko likvidný, o nejaký čas tomu tak nemusí byť. Je im preto zbytočné viazať sa úverom.

Michal Lehuta, makroekonóm VÚB banky

Podľa mňa sa stále oplatí zobrať si hypotéku, ak na ňu máte nárok. Kým priemerný nájom dvojizbového bytu v Bratislave sa môže pohybovať okolo 600 až 650 eur mesačne, priemerná teoretická 100-percentná hypotéka na takýto byt do 200-tisíc eur môže byť pri úrokovej sadzbe od 1,29 percenta na 30 rokov tiež okolo tejto sumy.

Pritom splácanie hypotéky vám buduje vlastníctvo tejto nehnuteľnosti na začiatku vo výške okolo 400 eur mesačne, neskôr aj viac (niečo cez 200 eur mesačne budú splátky úrokov). Samozrejme, treba počítať aj s tým, že úrokové sadzby budú v budúcnosti ďalej rásť, no pri obrátení výhodnosti podnájom alebo vlastné bývanie sa dá nehnuteľnosť aj predať.

Podnájom alebo vlastné bývanie
Čo sa v súčasnosti viac oplatí – podnájom alebo vlastné bývanie na hypotéku? (Ilustračné foto: Peter Csernák)

Adrián Luterán, riaditeľ divízie úverov, stavebného sporenia a leasingu z Finportalu

Ak sa bavíme o klientoch, ktorí aj napriek vysokým cenám nehnuteľností a rastúcim úrokovým sadzbám prejdú scoringom bánk (DTI, DSTI, Stress test) a kvalifikujú sa na požadovanú výšku úveru, resp. majú dostatok vlastných zdrojov, tak je mojim odporúčaním hypotéka na vlastné bývanie (osobné vlastníctvo nehnuteľnosti, inflácia vs fixovaná mesačná splátka, zhodnotenie ceny nehnuteľnosti v budúcnosti). V prípadoch, kedy sa klienti na hypotéku na vlastné bývanie nekvalifikujú, tak je podnájom zostávajúcim riešením.

Ak by sme však otázku položili tak, že komu by sa nájom oplatil viac ako hypotéka na vlastné bývanie bez ohľadu na otázku bonity, resp. na základe osobnostných preferencií, tak podnájom by som odporúčal osobám, ktoré nemajú radi stereotyp, s obľubou menia zamestnanie, pravidelne migrujú za prácou, nemajú v pláne usadiť sa alebo si založiť rodinu. Zároveň by som prechodne odporúčal podnájom osobám, ktoré síce plánujú spoločný život a bývanie, avšak spoločné bývanie nemajú odskúšané.

Zároveň by som prechodný podnájom odporúčal osobám, ktoré túžia bývať vo vlastnom rodinnom dome (RD), ktorý si plánujú postaviť (nie kúpiť) a financovať ho prostredníctvom hypotéky. Totiž existujúce úverové záväzky, skrz financovania skôr nadobudnutej nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky, môžu byť pri financovaní výstavby RD formou hypotéky prekážkou, nakoľko sa klienti na základe svojich príjmov nemusia kvalifikovať na schválenie hypotéky na výstavbu RD (podnájom by sa im pritom do výdavkov nezapočítaval).

Michal Kubík, projektový manažér pre reality z Finportalu

Je to jedna z najčastejších úvah spojených s nehnuteľnosťami. Ak sa na túto tému pozrieme z pohľadu trhu, čo nám vie ponúknuť, tak klient má stále viacej ponúk na kúpu nehnuteľnosti ako na podnájom a to približne o trojnásobok. Jedine v meste Bratislava nie je rozdiel medzi ponukami na predaj a podnájom skoro žiadny. Z pohľadu vývoja cien nehnuteľností sa za posledné roky určite ľuďom oplatilo kúpiť nehnuteľnosti v prípade, že slúžila na ich bývanie aspoň jeden rok.

To čo je otázne, je budúci vývoj predajných cien v porovnaní s vývojom cien nájmov. To je ale samostatná téma, o ktorej sa dá veľmi zauvažovať. Aktuálne ak má klient možnosti, je stále z pohľadu mesačného nákladu a možnosti na realitnom trhu kúpiť si nehnuteľnosť výhodnejšie, nakoľko si klienti ešte stále si vedia zabezpečiť dlhodobý fix s garantovou úrokovou sadzbou, kde splátka je stále nižšia ako mesačné nájomné na obdobnú nehnuteľnosť.

Matej Bašták, analytik Slovenskej sporiteľne

Nedávny vývoj, čisto z pohľadu mesačných výdavkov, favorizuje nájomné bývanie. Ceny nehnuteľností zaznamenali v posledných rokoch výrazný rast, ktorý už predbehol vývoj ekonomických fundamentov. Zároveň sa nedávno sadzby na hypotékach pohli smerom nahor. Nájomné pritom rástlo miernejšie a počas pandémie dokonca došlo v niektorých prípadoch k poklesu. Ešte pred pár rokmi, pri nízkych sadzbách a relatívne nízkych cenách bytov, bola splátka hypotéky oproti nájmu dokonca nižšia aj po započítaní nákladov na prevádzku a opravy bytu.

V súčasnosti je už mesačné nájomné zvyčajne nižšie ako splátka hypotéky. Navyše, s kúpou bytu sa spájajú značné jednorazové výdavky a v prípade hypotéky aj nutnosť mať vlastné zdroje aspoň vo výške desať percent (väčšinou však aspoň 20 %), čo môže byť hlavne pre mladých ľudí či ľudí s nižším príjmom pomerne limitujúce. Samozrejme je tu potom aj nefinančné hľadisko, kde si musí každý sám určiť, akú hodnotu pre neho má samotné vlastnenie nehnuteľnosti. Na Slovensku je totiž stále silná kultúrna preferencia vlastníctva v porovnaní s nájmom.

Erik Lehocký, team leader z Tower Finance

V súčasnosti sme svedkami prudkého zdražovania cien nehnuteľnosti aj úrokových sadzieb na hypotékach a klient musí štandardne dofinancovať 20 percent kúpnej ceny zo svojich zdrojov. Vlastné bývanie bude pre ľudí stále menej dostupné a stále viac ľudí bude nútených bývať v podnájme. Preto tomu, kto má dostatok vlastných zdrojov by som určite odporučil neodkladať možnosť zobrať si hypotéku na vlastné bývanie.

Momentálne sú sadzby ešte v norme, stále sa dá vybaviť hypotéka s úrokom pod jedno percento, čo už ale nebude dlho platiť, keďže sa predpokladá ďalšie zvyšovanie úrokových sadzieb. Dnešná situácia je veľmi špecifická a podmienky v bankách sa každý týždeň menia. To, čo platilo dnes, zajtra už nemusí. Určite by som svoje rozhodnutie odporučil konzultovať s nezávislým finančným poradcom.

Prečítajte si ďalšie články na túto tému:

(Inzercia)