Ceny bytov na Slovensku stále tvrdohlavo stúpajú. Aj preto je kúpa vlastného bývania pre mnohých, najmä mladých ľudí, nedosiahnuteľná. Jednak je ťažšie dostať hypotéku, keďže úvery na bývanie sú drahšie, ale bariérou je aj vysoká vstupná investícia v podobe zálohy za byt.
Developeri si bežne pýtajú okolo 20 percent z ceny bytu. To pri priemernej cene dvojizbového bytu v Bratislave okolo 200-tisíc eur môže byť čiastka v desiatkach tisíc eur.
Väčšie byty sú cenovo ešte nedostupnejšie. Aj preto sa developerom až tak dobre nepredávajú a hľadajú možnosti, ako ich sprístupniť potenciálnym kupujúcim.
To, že väčšie byty sa predávajú ťažšie, potvrdzujú aj analytici a realitní odborníci. „Z našich dát jasne vyplýva, že trh s menšími a väčšími bytmi funguje v rozdielnych dynamikách. Menšie byty sa predávajú rýchlejšie, zatiaľ čo pri väčších narazil dopyt na hranicu finančnej únosnosti bežných rodín,“ hovorí marketingová manažérka portálu Nehnuteľnosti.sk Gabriela Zajacová.
Motivácia nízkou zálohou
Nedávno prišla developerská spoločnosť United Real Estate s novým modelom financovania pre troj- a štvorizbové byty. Záujemcom stačí na začiatok záloha 10-tisíc eur, pričom na úhradu prvej splátky vo výške 10 alebo 15 percent kúpnej ceny majú namiesto štandardných 60 dní až pol roka. Zvyšok kúpnej ceny uhradia až po kolaudácii.
Zavedenie modelu s nižšou zálohou za väčšie byty vyvoláva otázku, či nemajú developeri problém s prepadom záujmu o tieto nehnuteľnosti. Podľa riaditeľa United Real Estate Karola Šeba nejde o reakciu na zamrznutý trh, ale o pragmatické riešenie bariér, ktoré pred kupujúcimi stoja pri prechodnom období financovania. Dopyt po väčších bytoch je podľa neho stabilný, ide skôr o to, ako ho sprístupniť širšiemu okruhu záujemcov.
Tento optimistický pohľad však nepotvrdzujú realitní odborníci. „Developeri týmto modelom reagujú najmä na zhoršenú dostupnosť financovania a opatrnejšie správanie kupujúcich,“ vysvetľuje Marián Tomko, konateľ realitnej kancelárie Grahams. Zároveň ide podľa neho o spôsob, ako podporiť predaj drahších bytov bez potreby priameho znižovania cien.
Analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický vraví, že ak chce developer vybudovať ucelenú mestskú štvrť, nemôže sa spoliehať výhradne na ľahko predajné malometrážne byty. Musí do lokality prilákať aj rodiny.
„Z pohľadu firemnej ekonomiky je preto pre developera podstatne ziskovejšie dotovať schému financovania a ponúknuť finančný benefit, než priamo a plošne znižovať predajné ceny samotných nehnuteľností,“ hovorí V. Kubrický.
Problém s predajom veľkých bytov
Zameranie kampane v Trnave na troj- a štvorizbové byty jasne ilustruje pretrvávajúce trendy na realitnom trhu. Kým jednoizbové a dvojizbové byty sa predávajú rýchlo aj vďaka investorom či mladým rodinám, veľká výmera predstavuje pre rozpočet domácností zásadný problém.
„Trojizbové byty sú dlhodobo vyhľadávané najmä rodinami, ktoré potrebujú viac priestoru na svoj život. Vlastné bývanie sa však pre mnohé domácnosti stáva hranične dostupným,“ vysvetľuje G. Zajacová.
Pre vysoké ceny nehnuteľností a aktuálnej situácii s hypotékami sa stali dnes pre mnohé rodiny jedinou dostupnou cestou k vlastnému bývaniu staršie viacizbové byty. „Z tohto dôvodu môže byť skupina kupcov veľkých 3- a 4-izbových novostavieb značne zúžená, čo si vyžaduje nové predajné stimuly,“ konštatuje G. Zajacová.
Rozdiel v správaní spotrebiteľov pri rôznych typoch nehnuteľností je dlhodobým trendom. „Menšie byty majú dlhodobo najvyšší dopyt a zároveň najlepšiu investičnú likviditu, preto sa predávajú jednoduchšie aj bez zvýhodnených podmienok,“ dopĺňa M. Tomko.
Aj vývoj cien pri menších a väčších bytoch dáva analytikom za pravdu. V. Kubrický poukazuje na to, že kým staršie aj novšie dvojizbové byty zaznamenali v krajských mestách dvojciferný medziročný rast (od 11,1 do 12,3 %), novšie trojizbové byty zdraželi najmenej – v priemere len o 5,8 %. Práve rodinné bývanie naráža na reálne limity kúpyschopnosti obyvateľstva, čo developerov núti hľadať flexibilnejšie modely predaja.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
