Banky sa pomerne prísne stavajú k tomu, akú nehnuteľnosť akceptujú ako zábezpeku pri hypotéke. Jedným z kritérií, pre ktoré banky neumožnia založiť nehnuteľnosť a zobrať si na ňu hypotéku, je, ak je na nej zriadené vecné bremeno – právo doživotného užívania.


Právo doživotného užívania zabezpečuje človeku, v prospech ktorého je zriadené, že bude môcť v danej nehnuteľnosti bývať počas celého svojho života. Takéto vecné bremeno musí byť zapísané v katastri. Využíva sa napríklad vtedy, ak rodič prepíše na svoje dieťa byt či dom a chce mať istotu, že v tejto nehnuteľnosti bude môcť dožiť.

Právo doživotného užívania pri hypotéke neprejde

Pre banku predstavuje práve preto právo doživotného užívania veľký problém. Nehnuteľnosť sa pri hypotéke zakladá preto, aby banka mala poistené svoje peniaze, ktoré klientovi požičiava. Ak by hypotéku nesplácal, banka môže založenú nehnuteľnosť predať. No ak je na nej zriadené takéto vecné bremeno, v praxi je nehnuteľnosť nepredajná. Preto banky nechcú akceptovať nehnuteľnosti, v ktorých má niekto zapísané právo doživotného užívania. Rovnako banky neumožňujú, aby niekto zriadil právo doživotného užívania na už založenej nehnuteľnosti.

„Založiť nehnuteľnosť, na ktorej viazne právo doživotného užívania, ani zriadiť takéto právo na už založenej nehnuteľnosti nie je možné. Ak by sme totiž v dôsledku dlhodobého nesplácania úveru museli pristúpiť k realizácii záložného práva, takáto ťarcha by výrazne znižovala hodnotu nehnuteľnosti, respektíve by ju mohla urobiť nespeňažiteľnou. Zároveň platí, že ak by dlžník takéto právo zriadil, porušil by úverové podmienky, v dôsledku čoho by banka mohla jeho úver zosplatniť,“ tvrdí hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková.

Hovorkyňa Tatra banky Nadežda Palušová vraví, že v zmluve o záložnom práve majú dohodnutú obligačnú povinnosť nezriadiť vecné bremeno bez predchádzajúceho súhlasu záložného veriteľa. „V zásade platí, že vecné bremeno v podobe práva doživotného užívania vo všeobecnosti neakceptujeme,“ dodala.

Klient môže podať žiadosť, no banka ju zamietne

V ČSOB majú aj ďalšie podmienky. „Na nehnuteľnosti, ktorou je zabezpečené splatenie úveru, nesmie viaznuť žiadne iné záložné právo v prospech tretej osoby alebo obmedzenie prevodu nehnuteľnosti, ktoré by bolo v prednostnom poradí so záložným právom zriadeným v prospech banky a ani nesmú byť dané predpoklady či skutočnosti pre jeho vznik a prevod tejto nehnuteľnosti nesmie byť obmedzený, s výnimkami ustanovenými všeobecne záväznými právnymi predpismi,“ povedala hovorkyňa ČSOB Anna Jamborová.

Aj produktová manažér mBank pre úvery na bývanie Soňa Holíková vraví, že nehnuteľnosti, na ktorých je zriadené právo doživotného užívania, neakceptujú ako zabezpečenie hypotéky. „Pred čerpaním úveru by takýto záznam musel byť z listu vlastníctva odstránený,“ tvrdí. Ak by chcel niekto zriadiť takéto vecné bremeno na už založenú nehnuteľnosť, musel by banku požiadať o súhlas. „Ku každému klientovi pristupujeme v mBank osobitne avšak aj takáto žiadosť by s najväčším predpokladom skončila zamietnutím rovnako ako v prvom prípade,“ dodala S. Holíková.

Právo doživotného užívania

  • Zriaďuje sa ako vecné bremeno zápisom v liste vlastníctva v katastre nehnuteľností, pričom s jeho zriadením musí súhlasiť vlastník nehnuteľnosti.
  • Zriaďuje sa na základe zmluvy o zriadení vecného bremena. V tejto zmluve musí byť vyslovene uvedené, že sa jedná o vecné bremeno. Toto bremeno je platné až po jeho vklade do katastra nehnuteľností. Za vklad vecného bremena do katastra sa platí poplatok vo výške 66 eur.
  • Toto právo doživotného užívania nehnuteľnosti nemôže vlastník jednostranne zrušiť. Musela by s tým súhlasiť aj osoba, v prospech ktorej je toto vecné bremeno zriadené.
  • Aj v prípade, že pôvodný vlastník nehnuteľnosť predá, právo doživotného užívania zostane naďalej zapísané v liste vlastníctve. To znamená, že daný človek môže v tejto nehnuteľnosti aj naďalej bývať. Preto sú takéto nehnuteľnosti prakticky nepredajné a banky ich pri hypotékach neakceptujú.
  • Vecné bremeno je pre človeka, ktorý má v nehnuteľnosti právo doživotného užívania, oveľa bezpečnejšie, ako keď uzatvorí zmluvu o doživotnom užívaní. Ak by uzatvoril zmluvu a pôvodný majiteľ by nehnuteľnosť predal, nový majiteľ nebude touto zmluvou už viazaný.