Na prvý pohľad sa dnes môže javiť ako dobrá stratégia predať investičný byt a skočiť do akcií. Ceny nehnuteľností medziročne vzrástli aj vďaka inflácii o zhruba 20 %. Naproti tomu ceny akcií od začiatku roka o 20 % poklesli.
No treba sa na to pozerať individuálne a klásť si nasledovné otázky: Aký výnos nesie váš investičný byt? A aký očakávaný výnos by mohol priniesť v ďalších rokoch? A odpovede porovnávať s akciovým trhom. Akciový trh nesie priemerný výnos 6-8 %, čo pri súčasných zľavách môže znamenať, že toto percento bude ešte o 1-2 % vyššie. Ak váš investičný byt prináša vyšší výnos, nemusíte mať potrebu ho predávať.
Priemerný rast cien nehnuteľností bol v poslednej dekáde na Slovensku zhruba 5 %. Ale očakávame, že pre najbližšie obdobie sa môže skôr spomaliť aj vzhľadom na to, že posledné roky boli nadpriemerné (rádovo v desiatkach percent) a začína dochádzať k rastu úrokov, čo schladí dopyt. Ak vám byt generuje dodatočný výnos 5 % ročne z prenájmu po očistení od daní a nákladov, tak preklopenie do akcií nemusí priniesť zásadnú výhodu.
Uvediem príklad: ak máte dvestotisícovú nehnuteľnosť, mala by generovať ročne aspoň 5 %, čo je 10 000 eur po daniach a nákladoch spojených s prenájmom. Čiže výnos by mal byť okolo 800 eur mesačne. Ak máte takúto nehnuteľnosť a prenajímate ju za 500 eur, po očistení o dane a náklady je to povedzme 400 eur mesačne. Teda ročne 5 200 eur. Čiže dosahujete výnos len 2,5 % a v tomto prípade by sa už oplatilo byt radšej predať a zainvestovať do akcií, pretože tam môže byť výnos vyšší. Alebo zvýšte nájomné a skúste vygenerovať vyšší výnos.
Vždy záleží na výnose
V prípade akcií je tento výnos závislý len na vývoji akciových trhov, ale môžete počítať s 6-8 %-ným výnosom, to platí pre desať aj dvadsaťročný horizont. Ak zainvestujete v správnom čase, ktorý dnes na trhu nepochybne je, váš dlhodobý výnos to môže posunúť ešte o pár percent vyššie.
V prípade prenájmu výnos záleží na vývoji domáceho realitného trhu, ktorý je zatiaľ značne utesnený. Je relatívne málo bytov, hlavne v okolí veľkých miest. Nové byty prichádzajú na trh len veľmi pomaly a Slováci, ktorí sú bonitní, radšej kúpia investičný byt ako akcie, lebo majú pocit, že tomu viac rozumejú. Preto sa dá predpokladať, že masívny pokles na realitnom trhu neuvidíme. Výnos z prenájmu bytu do veľkej miery záleží aj od šikovnosti prenajímateľa – to, ako byt zariadite, kde ho máte a akého nájomcu si nájdete.
Dominik Hapl / Portfolio Manager, Across Private Investments