Súkromný sektor má pozemky väčšinou pripravené a sú v štádiu územných konaní. Developeri sú tak v praxi pri pozemkoch lepšie pripravení ako samosprávy. V rozhovore pre Finsider to povedal generálny riaditeľ Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) Tomáš Lamprecht. „Jednoznačný rozdiel je v projektovom manažmente. Tím ľudí, ktorý by sa tomu mal venovať v obciach, nie je natoľko zdatný. Developeri v tom proste vedia chodiť, vedia si zohnať a kúpiť pozemky. Sú na to lepšie pripravení,“ vysvetlil.


V rozhovore sa dočítate:

  • Ako funguje štátom regulované nájomné bývanie.
  • Kto môže získať nájomný byt a koľko to stojí mesačne.
  • Prečo sa developeri obracajú na Štátny fond rozvoja bývania.
  • Či sa spolu s infláciou zvyšuje aj maximálna suma úveru cez ŠFRB.
  • V ktorých mestách sa pripravujú veľké projekty bývania.


Prečo ste sa rozhodli uchádzať o miesto šéfa Štátneho fondu rozvoja bývania?

V rámci ŠFRB som si počas siedmich rokov prešiel viacerými pozíciami a keď sa naskytla takáto príležitosť, rozhodol som sa kandidovať. Povedal som si, že viem zužitkovať svoje skúsenosti z praxe a zlepšiť chod fondu.

Vo funkcii ste od novembra 2021 a boli ste zamestnancom ŠFRB. Napriek tomu, spomeniete si ešte, či vás niečo prekvapilo po nástupe do funkcie riaditeľa?

Myslím, že po nástupe do funkcie ma nič neprekvapilo. Pracujem tu osem rokov, takže prostredie poznám veľmi dobre. Poznám kolektív a jednotlivé odbory.

Čomu všetkému sa ŠFRB venuje?

Poskytujeme úvery, ktorých účel stanovuje zákon. Treba povedať, že nejde o dotácie, ale klasické splatné úvery. Často si totiž ľudia myslia, že ide o nenávratné dotačné prostriedky. Niekedy to tak bolo, ale dnes fond poskytuje len úvery. Peniaze sa dajú využiť napríklad na obnovu bytových budov, výstavbu či kúpu nájomných bytov, zariadení sociálnych služieb, ubytovacích domov, súvisiacich pozemkov a technickej vybavenosti. O peniaze môžu žiadať fyzické osoby, neziskové organizácie, samosprávne kraje, obce a mestá či súkromný sektor.

Bežný človek si môže u vás požičať peniaze na bývanie?

Máme stanovené skupiny oprávnených žiadateľov na kúpu a výstavbu bytu, či rodinného domu. Zo zákona sú ale stanovené limity výšky úveru, meter štvorcový podlahovej plochy a podobne. Oprávnenými žiadateľmi sú fyzické osoby, ktoré sú pri klasickej hypotéke znevýhodnené v bežnej banke. Ide napríklad o ťažko zdravotne postihnutých, odchovancov z detských domovov, manželov do 35 rokov, osamelých rodičov a podobne.

Nájomné bývanie
Foto: Martina Brunovská

Regulované nájomné „nie“ je pre pre chudobných

Je pravda, že bývanie s regulovaným nájomným, ktoré spolufinancujete, sa považuje za sociálne? Ľudia to tak často označujú. Je to správne označenie?

Nie je to správne označenie. Je v kompetencii mesta či obce, ktorá od nás žiada úver, komu budú nájomné byty určené. Vôbec by som nehovoril o sociálnych bytoch, pretože ide o bytové jednotky v bežnom štandarde. Niektoré bytovky, ktoré sme mali možnosť navštíviť, sú dokonca ďaleko za štandardom.

Existuje na Slovensku niečo ako sociálne bývanie?

Sociálne bývanie financujeme, ale ide skôr o byty nižšieho štandardu napríklad pre rómsku komunitu. Tam je ale väčší pomer dotácie a menší pomer úveru z našej strany.

Dostanú sa do nájomných bytov niekde na dedine či v meste len chudobní ľudia?

Rozhodne by som netvrdil, že v nájomných bytoch bývajú len chudobní ľudia. Zákon hovorí o maximálnom príjme, ktorý môže žiadateľ mesačne poberať. Pokiaľ o úver na nájomné byty žiada samospráva, je maximálna hranica príjmu nastavená na úrovni trojnásobku životného minima. To je zhruba 700 eur v čistom na jednu osobu. Potom sa hranica príjmu počíta podľa počtu ľudí v domácnosti. Samosprávy majú svoje poradovníky a pravidlá, podľa ktorých jednotlivé byty prideľujú.

Môžete povedať príklad výšky mesačného regulovaného nájmu napríklad v okolí Bratislavy a napríklad niekde na dedine v rámci stredného Slovenska?

Z vlastnej skúsenosti viem, že nájmy v obciach sa pohybujú niekde na úrovni 200 eur až 250 eur mesačne. Pokiaľ ide o väčšie mesto, tak je to zhruba 400 eur.

Regulované nájomné je oproti trhovým cenám výrazne nižšie. Stačí to na pokrytie nákladov týchto objektov?

Zatiaľ áno. Súkromný sektor má napríklad limitovanú výšku ročného nájomného na úrovni desať percent z ceny bytu. To pri niektorých bytoch môže byť na hranici 700 eur až 800 eur. To je ďaleko viac, ako sa reálne vyberá za nájom daného bytu.

Nájomné bývanie
Foto: Martina Brunovská

Sú zákonné podmienky získania nájomného bytu v objektoch, ktoré financujete, spravodlivé?

V niektorých prípadoch, napríklad vo väčších mestách, je problém s vyšším príjmom. Žiadatelia majú záujem o nájomný byt, ale sú nad limitom zárobkov. Napriek tomu, že nie sú vysoko príjmové osoby. Problém je v tom, že samospráva alebo mesto nemôže prideliť byt človeku, ktorý nespĺňa príjmové podmienky. Potom vystáva otázka, či žiadateľ s nižším príjmom bude vedieť platiť nájom v stanovenej výške a načas. Mestá ale vedia, kto o byty u nich žiada a aký má príjem. Pri súkromnom sektore je limit príjmu na úrovni päťnásobku životného minima. Platí tiež, že 20 percent bytov z daného projektu cez súkromný sektor je bez limitu príjmu.

Môže sa nakoniec nájomný byt, na ktorý ste poskytli úver, nakoniec dostať do vlastníctva nájomníka?

Pokiaľ je žiadateľom samospráva, nájomné bývanie musí byť zachované počas celej doby životnosti budovy. Pri súkromnom sektore je po splatení úveru, najskôr však po 30 rokoch, možné odpredať byty nájomcom.

Nie je lepšie splácať hypotéku na vlastný byt ako platiť nájomné, ktoré hradí iba bývanie na mesiac a nakoniec z neho človek nič nemá?

Doteraz to tak bolo. Ľudia na Slovensku chcú bývanie radšej vlastniť, respektíve si požičať a splácať. Existuje tam garancia, že už v rukách máte nejakú nehnuteľnosť, ktorú môžete napríklad predať. Ale práve zvyšovanie úrokov pri hypotékach spôsobilo, že ľudia si už nevedia zabezpečiť úver na bývanie. Vidím to aj u kolegov, ktorí si v Bratislave radšej hľadajú nájomné bývanie.

Kde je väčší záujem o výstavbu nájomných bytov, v mestách alebo obciach?

V obciach.

Developeri chcú byty aj prenajímať

Už viackrát ste v rozhovoroch hovorili o tom, že v krajine bude dominovať nájomné bývanie. Prečo si to myslíte?

Prebiehajú diskusie s developermi, podľa ktorých výrazne klesá predaj komerčných bytov. Hypotéky sú drahé a nie každý si ju dnes môže dovoliť. Preto si myslím, že vzrastie dopyt po nájomnom bývaní. Developeri sa preto obracajú aj na nás, pričom časť bytov v ich projektoch chcú len prenajímať. Ide o lacnejšiu alternatívu pre ľudí.

Zaznamenali ste po zvýšení úrokov pri hypotékach nárast počtu žiadostí o úvery zo ŠFRB?

Určite áno. Dopyt stúpol najmä zo strany bežných ľudí. Pomaly sa začínajú samosprávy prebúdzať aj pri budovaní zariadení sociálnych služieb. Záujem stúpol aj o výstavbu nájomných bytov. Problémom boli minulý rok aj komunálne voľby, ktoré trochu zabrzdili dopyt. Starostovia, primátori totiž nepodávali žiadosti o úver, kým nebolo jasné, že zostanú vo svojej funkcii. Na podávanie žiadostí malo vlani vplyv taktiež zdražovanie stavebných materiálov.

Nájomné bývanie
Foto: Martina Brunovská

V niektorých západných krajinách býva 60 percent ľudí v nájme. Prečo to u nás nie je také populárne?

Myslím, že ľudia tam nie sú tak viazaní na potrebu niečo vlastniť. Možno aj nájomné bývanie je dodnes chápané ako sociálne. Dnes to už ale neplatí. Ako som už povedal, nájomné byty, ktoré sa v súčasnosti stavajú, sú vyššieho štandardu.

V rozhovore pre ministerstvo dopravy ste povedali, že developeri chcú cez Štátny fond rozvoja bývania financovať nájomné byty. Už máte rozpracované nejaké projekty?

Pripravujú sa projekty vo väčších mestách a aktuálne prebiehajú konzultácie. Ide o projekty veľkých rozmerov, kde už by sa dalo hovoriť o celých sídliskách. Všetko je v štádiu rokovaní a o spôsobe financovania. V súčasnosti už vieme financovať pozemky, čo sa v minulosti nedalo, ďalej technickú vybavenosť a samotné bytové domy. V tomto vidím veľký pokrok za posledné roky. Dnes sa tiež stavajú kvalitnejšie byty ako v minulosti. Každoročne sa snažíme meniť legislatívu a prispôsobovať sa aj cenám na trhu. Keď som ja nastupoval do ŠFRB, cena za meter štvorcový bytu v rámci úveru sa pohybovala na úrovni 900 eur. V súčasnosti je to už 1 500 eur. Tieto ceny platia pre súkromný sektor. Pri samosprávach sú limity zhruba od 1 300 do 1 700 eur za meter štvorcový.

V akých mestách sa pripravujú spomínané projekty?

Konkretizovať projekty nebudem. Môžem spomenúť mestá ako je napr.  Nitra, Trnava, Košice, Prešov a ďalšie väčšie mestá. Súvisí to aj s tým, že v niektorých mestách vyrastajú priemyselné parky a pribudnú pracovné miesta. Tam, kde pribudnú pracovné miesta, je aj záujem o výstavbu.

Nie je v mestách problém nájsť pozemok na nové byty?

V Bratislave je to problém, ale v iných mestách to tak byť nemusí. Vždy sa však nejaký pozemok nájde. Súkromný sektor má pozemky väčšinou pripravené a sú v štádiu územných konaní. Developeri sú pri pozemkoch lepšie pripravení ako samosprávy. Niektoré mestá a obce majú vlastné pozemky, iné zase nie. Je to individuálne.

Prečo sú developeri v rámci pozemkov lepšie pripravení ako samosprávy?

Jednoznačný rozdiel je v projektovom manažmente. Tím ľudí, ktorý by sa tomu mal venovať v obciach, nie je natoľko zdatný. Developeri v tom proste vedia chodiť, vedia si zohnať a kúpiť pozemky. Sú na to lepšie pripravení.

Prečo majú vo výstavbe bytových domov prevahu developeri, keď si mestá a obce môžu na takéto bývanie požičiavať lacnejšie peniaze?

Developeri stavajú skôr komerčné projekty, pri ktorých potom majú okamžitý zisk. Prečo by si od nás zobrali úver s limitom 1 300 eur na meter štvorcový, keď vedia predať byt vo väčšom meste za 2 500 a viac eur za meter. Pokiaľ je záujem o kúpu, developer bude stavať a predávať komerčne. Developeri, ktorí k nám chodia, hovoria o limite nákladovosti na úrovni 1 500 eur za meter. To, čo financujeme, je pre nich na hrane zisku. Ak má ísť o kvalitný projekt a od nás dostanú peniaze len na náklady, treba rozmýšľať o nastavení vyšších limitov. Ani v obciach sa nestavia omnoho lacnejšie. Náklady vám tam zvyšuje napríklad doprava stavebného materiálu.

V rozhovore pre ministerstvo dopravy ste povedali aj to, že štátny fond uvažuje o výhodnejších úrokoch pre privátny sektor. Aké sú úroky v súčasnosti a ako by sa podľa vás mali znížiť?

Nehovoril som o nižších úrokoch, ale o výhodnejších podmienkach. Zásadný problém je s vyššou úrokovou sadzbou Európskej centrálnej banky (ECB). Musíme na to reagovať, pretože poskytovaním našich úverov dochádza k poskytovaniu minimálnej pomoci. Za súčasných podmienok, keď je stanovený úrok jedno percento, niektoré žiadosti nie je možné podporiť. Úroková sadzba ECB je v súčasnej dobe tak vysoká, že dochádza k prekročeniu minimálnej pomoci. V tomto smere by sme chceli zlepšiť podmienky v zákone a nastaviť plávajúcu úrokovú sadzbu. Potom by sme mohli podporiť aj väčšie projekty, no pokiaľ pôjde o menší projekt, vieme zostať na spomínanom jednom percente. Ak pôjde o projekty za viac miliónov eur, musíme nastaviť vyššiu úrokovú sadzbu, aby sme sa zmestili do hranice minimálnej pomoci.

Nájomné bývanie
Foto: Martina Brunovská

ŠFRB sa prispôsobuje aj zdražovaniu

Ceny nehnuteľností výrazne rástli. Zvyšuje sa aj maximálna suma, ktorú si cez ŠFRB možno požičať?

Prispôsobujeme sa tomu. Vlani bola novela dotačnej vyhlášky, ktorá reagovala na rast cien stavebných materiálov. Plánujeme aj ďalšiu novelu zákona, vďaka  ktorej sa zvýšia limity pre zariadenia sociálnych služieb, respektíve na všetky účely podpory. Nechcem to konkretizovať, pretože sa o tom ešte bavíme s ministerstvom dopravy. Uvidíme, na akej sume sa dohodneme. Bude to mať dopad aj na výšku dotačných prostriedkov a na náš rozpočet.

Ako riešite situácie, kedy sa projekt výstavby predraží napríklad kvôli inflácii?

Veľa obcí malo vlani problém s dokončením stavieb. V rámci novely zákona je možné navyšovať  zazmluvnené úvery. Dotačná časť zostane rovnaká. Samozrejme, musia zdokladovať dôvod navýšenia obstarávacej ceny stavby.

Akým spôsobom sa financuje úver z fondu?

Existujú tri spôsoby. Prvým je priebežné financovanie. To znamená, že etapovite financujeme výstavbu. Ďalším modelom je zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Samospráva si nájde zhotoviteľa, ktorý jej budovu postaví a peniaze z úveru sú z našej strany vyplatené až po kolaudácii. Tretia možnosť je, že samospráva si kúpi nehnuteľnosť, ktorá nie je staršia ako tri roky od kolaudácie. Aj v tomto prípade sa peniaze vyplácajú naraz.

Koľko peňazí ročne môžete takto poskytnúť?

Rozpočet je nastavený na rok dopredu, vlani sme boli niekde na úrovni 270 miliónov eur. Celková požiadavka na úvery bola 322 miliónov eur. Pokiaľ by sme videli, že dopyt prevyšuje rozpočet, môžeme si ho navýšiť. Môže sa tiež stať, že máme voľné peniaze, ktoré oproti pôvodnému plánu neboli vyčerpané. Tie potom môžeme presúvať na iné projekty. Je to flexibilné.

Na aké projekty prichádza najviac žiadostí o úver?

Objemovo je to jednoznačne obnova bytových domov. Nedominujú ani samosprávy, ale skôr správcovia, ktorí tieto domy zastrešujú. Ročne ide zhruba o 130 miliónov eur.

Ako sa žiadateľom darí splácať úvery? Máte veľa dlžníkov?

Najviac máme klientov, ktorí sú v omeškaní jednej splátky. Dlh do päť eur je asi pri 1 200 klientoch. Tieto dlhy vznikajú zle nastaveným dňom splátky, trvalého príkazu a podobne. Celkovo máme zhruba 2 400 klientov v omeškaní.

Ako sa vám darí vymáhať dlžné sumy?

Máme na to vlastné oddelenie – vymáhanie pohľadávok. Najskôr  kontaktujú klientov a riešia sa splátkové kalendáre. Vždy existuje riziko, že niekto nebude úver splácať. Ale pohľadávky, o ktorých som hovoril, vznikajú pri starších úveroch. S novými úvermi nie je vôbec problém.

Aký je podľa vás v súčasnosti najväčší problém v rámci Štátneho fondu rozvoja bývania?

Myslím, že v rámci fondu sa podmienky na získanie úveru z roka na rok zlepšujú. Naše produkty sú atraktívne a ich atraktivita môže ešte vzrásť, nakoľko úrokové sadzby úverov v komerčných bankách budú opäť s najväčšou pravdepodobnosťou stúpať.

Aké zmeny alebo novinky máte v pláne zaviesť?

Chceme nastaviť fungovanie fondu ako v komerčnom sektore, aby sme boli viac proklientský či rýchlejšie uhrádzali faktúry. V pláne máme aj ďalšie novely zákona, zavádzanie efektívnejších procesov a samozrejme pokračovať v rozširovaní povedomia o ŠFRB tak, aby o možnostiach využitia našich produktov vedeli aj v tej najmenšej obci na Slovensku.

Neovplyvnil fungovanie fondu pád vlády?

Zatiaľ nie.

Nájomné bývanie
Foto: Martina Brunovská