Stavebníctvo a sektor nehnuteľností patria medzi najviac cyklické odvetvia. V súčasnosti doplácajú v Európe, ale aj v USA na zmeny na trhu práce, ceny komodít a predovšetkým na úrokové sadzby a dostupnosť úverov. V roku 2024 sa situácia pravdepodobne nezlepší, a to ani na Slovensku.
Výrazné tlaky na trhu s bývaním
Trh s bývaním čelí v Európe, ako aj vo svete, dvojitému tlaku, a to tak v oblasti ponuky, ako aj dopytu. Nárast úrokových sadzieb viedol k rýchlemu zhoršeniu dopytu, keďže domácnosti si nemôžu dovoliť kupovať domy, najmä keď ceny domov vzrástli. Uvádza to najnovšia analýzy nadnárodnej spoločnosti Coface. Tá je globálnym lídrom v poistení pohľadávok firiem a manažovaní ich kreditného rizika.
Ilustračná snímka: freepick.com
Ako analýza podotýka, pridáva sa k tomu aj celosvetový nedostatok pracovnej sily, ktorý je podľa ECOFIN a Coface najväčšou prekážkou výstavby uvádzanou európskymi spoločnosťami v období rokov 2021 až 2023. To sa odráža aj v Spojených štátoch, kde je počet voľných pracovných miest v stavebníctve takmer o 30 % vyšší ako pred pandémiou, a v Japonsku, kde podľa prieskumu z roku 2022 až 60 % stavebných spoločností uviedlo nedostatok pracovnej sily. Všetky tieto počiatočné problémy na strane ponuky spolu s rýchlym rastom úrokových sadzieb v posledných dvoch rokoch viedli k tomu, že náklady na výstavbu sa zvýšili na rôznych úrovniach: vzrástli ceny materiálov, mzdové tlaky sa zintenzívnili a prudko vzrástli tiež náklady na financovanie.
Slovensko kopíruje vývoj
„Dá sa povedať, že s malými odchýlkami je vývoj v stavebníctve podobný aj v celom stredoeurópskom regióne. Zdieľame v ňom s rôznou intenzitou hlavné negatívne vplyvy na stavebný sektor, ktorými sú najmä vysoké úrokové sadzby, ktoré nútia veľkých investorov prehodnocovať a odkladať projekty a zároveň znižujú dostupnosť hypoték,“ konštatuje Martin Procházka, Head of Risk Underwriting Coface pre Slovenskú republiku a Česko. Oslabená kúpna sila obyvateľstva po období vysokej inflácie znižuje dopyt po renováciách a rekonštrukciách. „Výrazným negatívnym vplyvom sú aj vysoké ceny stavebných materiálov v dôsledku drahých energií. Počasie v decembri bolo v porovnaní s inými rokmi netypicky nepriaznivé pre stavebné práce, čo malo, samozrejme, negatívny vplyv na stavebnú produkciu a jej medziročný pokles. Kým na Slovensku inžinierska výstavba kompenzovala pokles bytovej výstavby, v Českej republike to bolo naopak – inžinierska výstavba medziročne klesla, zatiaľ čo bytovej výstavbe sa darilo,“ dodáva odborník.
Realitný trh tiež s výzvami
Komerčné realitné spoločnosti v Európe, ako aj vo svete, ktoré pôsobia najmä v nebytových segmentoch, ako sú priemyselné, kancelárske a maloobchodné priestory, boli obzvlášť citlivé na ťažkosti z predchádzajúcich rokov. Maloobchodné priestory boli vystavené problémom v dôsledku výluk a zrýchlenia elektronického obchodu, zatiaľ čo kancelársky segment sa stále prispôsobuje hybridnej práci, ktorá má za následok nižší a meniaci sa dopyt po pracovných priestoroch. Ako uvádza Coface, miera neobsadenosti kancelárskych priestorov bola v 1. štvrťroku 2023 v USA najvyššia za ostatných viac ako 15 rokov a dosiahla úroveň 20,2 %. V Európe sa vrátila na úroveň z roku 2016 s úrovňou 7,5 %.
Vysoké úrokové sadzby predstavujú pre realitné spoločnosti výzvy z rôznych smerov, pričom najzjavnejším a bezprostredným dopadom je tak spomalenie počtu realitných transakcií, ako aj ich celkovej hodnoty. V súčasnom prostredí je to už viditeľné, keď objem transakcií s komerčnými nehnuteľnosťami v Európe klesol za ostatný rok o viac ako polovicu a je na najnižšej úrovni od roku 2010. Okrem toho druhou cestou sú úrokové náklady, ktoré v posledných dvoch rokoch rýchlo rastú.
Rok 2024: Pokles cien domov vo vyspelých ekonomikách
Realitný trh sa stále pohybuje v krehkej rovnováhe medzi vysokými úrokovými sadzbami a obmedzenou ponukou bývania.
Hoci sa ceny nehnuteľností do určitej miery prispôsobili vyšším sadzbám, pretrvávajúce obmedzenie ponuky – spôsobené neochotou potenciálnych predávajúcich prejsť z nízkych hypotekárnych sadzieb alebo predať za nižšiu cenu – ich v roku 2023 udržalo na vysokej úrovni.
Rok 2024 by mal podľa najnovšej analýzy Coface znamenať zlom v tejto dynamike, pričom vo väčšine vyspelých ekonomík sa z pohľadu kupujúcich predpokladá pokles cien, napríklad 34 % v Nemecku či 31 % v Japonsku.
Náročná situácia v oblasti komerčných nehnuteľností zároveň núti niektoré spoločnosti uchýliť sa k drastickým opatreniam, ako je napríklad odpredaj aktív. V roku 2024 už ceny komerčných nehnuteľností klesli o 25 % oproti svojmu vrcholu. Objavili sa aj prípady predaja významných budov s viac ako 50 % zľavou, čo len podčiarkuje, v akej zúfalej situácii sa niektoré spoločnosti v súčasnej hospodárskej situácii nachádzajú.
