Minulý rok bol pre reality veľmi zlý. Nepredávalo sa veľa bytov, kancelárie aj rok po skončení pandémie ostávali sčasti prázdne a ceny nehnuteľností klesali alebo v lepšom prípade stagnovali.
Tento rok už vidia ľudia z realitného biznisu pozitívnejšie. Iskierku nádeje im vlieva aj ukončenie dvíhania úrokových sadzieb centrálnymi bankami. Drahšie hypotéky brzdili apetít po novom bývaní u ľudí a drahšie komerčné úver tiež utlmili chuť developerov stavať.
Navyše inflácia je už tiež zrejme skrotená, takže ani ceny stavebných prác a materiálov by nemali výrazne rásť. Finsider sa preto pýtal developerov aj realitných agentov, ako vidia ceny bytov v tomto roku a akú budúcnosť predpovedajú oslabenému kancelárskemu segmentu.
Najlepšia doba na kúpu bytu
Odkladať kúpu bytu s nádejou, že ceny pôjdu v tomto roku ešte nižšie je podľa odborníkov neprezieravá stratégia.
„Ceny bytov sú na dvojročnom minime a už viac ako tri mesiace stagnujú. Ponuka osciluje okolo rovnakej hodnoty už takmer rok. S výhľadom na znižovanie úrokovej sadzby je aktuálne najlepšia doba na kúpu bytu,“ myslí si Filip Žoldák, partner realitnej kancelárie Herrys.
Developeri tiež hlásia, že útlm predajov z minulého roka sa končí a počet záujemcov o nové byty rastie. Na trh sa vracajú najmä tí, ktorí dosiahnu na hypotéku či majú vlastné finančné zdroje.
„Je zrejmé, že pokles k jednopercentným úrokom na hypotékach je nepravdepodobný a v prípade novostavieb sa výrazné zlacňovanie nedá očakávať,“ vysvetľuje dôvody návratu na trh Michal Hájek, šéf marketingu developera Corwin.
Niektorí developeri v minulom období poklesu dopytu posúvali realizáciu svojich projektov či ich etáp. Preto je podľa neho už riziko odkladať kúpu novostavby a nemá to veľký význam.
Predpoklad, že si práve novostavby udržia cenovú úroveň, potvrdzujú aj ďalší developeri. Dôvodov uvádzajú viac.
„Očakáva sa pokles úrokových sadzieb, vláda pripravuje kroky, ktoré prinesú väčšiu dostupnosť hypotekárnych úverov pre širšiu skupinu ľudí a netreba zabudnúť, že v tomto roku sa očakáva aj zvýšenie reálnych miezd,“ vymenúva riaditeľ Immocapu Martin Šramko.
Mierny pokles ešte môže nastať
Majiteľ realitnej kancelárie Dapper properties Peter Sura predpokladá, že v tomto roku bude ešte pokračovať trend poklesu cien nehnuteľností, avšak v miernejšom tempe v porovnaní s vlaňajškom. Vtedy ceny padali najprudšie v treťom kvartáli. Podľa údajov Národnej banky Slovenska klesli ceny nehnuteľností medziročne až o 10,1 percenta. Dvojciferný prepad dosiahli nehnuteľnosti naposledy v roku 2009, teda tesne po vypuknutí finančnej krízy.
Ceny nehnuteľností podľa P. Suru dosiahnu svoje dno koncom tohto roka. Takže čakať ešte pár mesiacov by sa možno oplatilo.
Ak však človek potrebuje bývať a preferuje vlastné bývanie, odkladať kúpu donekonečna nemá podľa odborníkov veľký zmysel. Najmä ak sa kupca uspokojí aj so starším bytom. Podľa dát analytickej firmy Bencont Investment z tretieho štvrťroku 2023 sa pokles cien starších bytov spomaľuje.
„V tomto roku očakávame zlepšenie dostupnosti bývania v dôsledku poklesu úrokových sadzieb na hypotékach a nárastu reálnych miezd. Okrem toho očakávame aj zlepšenie sentimentu na strane kupujúcich,“ uvádza Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investment. Predpokladá preto, že sa ceny starších bytov v tomto roku zastabilizujú a môžu dokonca opäť začať rásť.
Cenové nožnice sa nezatvoria tak skoro
Zväčšovanie rozdielov medzi cenami starších a nových nehnuteľností na bývanie pokračovalo aj vlani. Tento trend sa môže prehĺbiť aj tento rok, najmä v Bratislave. Je na to viacero dôvodov.
V tomto roku očakávajú realitní experti dokončenie viacerých novostavieb, ktoré boli predané pred dvoma či tromi. Na trhu sa doplní ponuka za ceny spred niekoľkých rokov.
„Z toho dôvodu môže byť tlak na ceny nezrekonštruovaných bytov, v pôvodnom stave alebo bytov v horších lokalitách,“ vysvetľuje F. Žoldák.
M. Šramko pripomína, že do ceny starších bytov treba započítať aj náklady na ich rekonštrukciu, ktoré môžu byť v niektorých prípadoch významné aj v tisíckach eur. Aktuálne preto nevidí dôvod, prečo by sa rozdiely medzi staršími bytmi a novostavbami mali zmenšovať.
Naopak, analytik R. Bruchánik je pri cenách starších bytov optimistickejší. Očakáva v tomto roku pokračovanie cenovej stagnácie novostavieb. Na druhej strane ceny starších bytov vlani klesli podstatne výraznejšie.
Podľa neho sa preto dostupnosť bývania pri starších bytov zlepšila. Ak klesnú v tomto roku úroky na hypotékach, tak sa ceny starších nehnuteľnosti zastabilizujú alebo dokonca môžu narásť. Potom by došlo k zníženie cenového rozdielu oproti novostavbám.
K zmenšeniu rozdielov medzi cenami starších a novších nehnuteľností môže dôjsť podľa P. Suru najmä v regiónoch Slovenska s menšou výstavbou nových projektov, teda mimo Bratislavského kraja.
Ceny kancelárií sa odrazia odo dna
Nádeje, že po pandémii koronavírusu sa vrátia ľudia do kancelárií, sa naplnili len čiastočne. Firmy stále umožňujú prácu z domu, hoci už nie päť dní v týždni. Hybridný pracovný čas, keď niekoľko dní pracuje človek z domu, je stále bežný. Aj preto neobsadenosť kancelárií bola vlani v Bratislave stále dvojciferná a rástla. Naopak ceny nájmov klesali alebo stagnovali podľa lokality.
Michal Rudinský, riaditeľ biznis developmentu v spoločnosti Mayflower, ktorá sa špecializuje na komerčné nehnuteľnosti, pripomína, že po pandémii prišiel pokles cien, pretože prenajímatelia bojovali o nájomcov.
Dnes sú už podľa neho ceny prenájmov zastabilizované, a ďalší pokles neočakáva. „V Bratislave je stále dostatok neobsadených priestorov,“ priznáva. V Košiciach je situácia opačná, aj preto sa tam ceny vedia udržať vyššie.
Atraktívnejšie sú podľa M. Rudinského biznis centrá s kanceláriami vo vyššom štandarde. Takéto kancelárie, hoci sú drahšie, sú efektívnejšie na prevádzku a majú vyššiu priestorovú flexibilitu.
„Podniky sa často sťahujú z horšieho do lepšieho a nie z drahšieho do lacnejšieho,“ dodáva M. Hájek z Corwinu. V prípade starších kancelárii bude konkurencia podľa neho brániť v zdražovaní priestorov.
Pri starších kancelárskych budovách nejde už ani tak o ich modernizáciu, ale developeri ich často menia na byty, kde vidia väčší potenciál na predaj.
P. Sura upozorňuje aj na to, že okrem poklesu cien prenájmov kancelárskych priestorov, dochádza aj k medziročnému poklesu investícií do kancelárskych priestorov až o 70 percent. S rastom ekonomiky v tomto roku očakáva aj mierny nárast cien prenájmov kancelárii.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
