Rastúce úrokové sadzby z hypoték neznamenajú len to, že dlžníci budú platiť vyššie mesačné splátky, ale odrážajú sa aj v tom, že si musia požičať menej peňazí. Maximálny úver, ktorý im banka môže poskytnúť, je tak často výrazne nižší, než koľko by si chceli žiadatelia v skutočnosti požičať. Musia tak poľaviť zo svojich nárokov a kúpiť si menší dom či byt alebo si nájsť bývanie mimo centra či mimo mesta, kde sú ceny nižšie.
Banky majú určené, aký môže byť maximálny úver i najvyššia možná výška splátky. Podľa pravidiel Národnej banky Slovenska (NBS) môže až na výnimky celkový dlh človeka dosiahnuť najviac osemnásobok jeho ročného čistého príjmu. A výška všetkých splátok úver by nemala presiahnuť 60 percent čistého príjmu žiadateľa zníženého o životné minimum.
Banky navyše pri výpočte maximálnej možnej splátky musia súčasný úrok navýšiť o dva percentuálne body. Ak by mal napríklad niekto získať úrokovú sadzbu vo výške 4,5 percenta, banka musí vypočítať, či tento klient bude spĺňať podmienky aj v prípade, ak sadzba vzrastie na 6,5 percenta. Vysoké úrokové sadzby tak výrazne znižujú maximálny úver, ktorý môže žiadateľ získať.
Maximálny úver možno dostať na konci roku
Aj keď sú tieto pravidlá rovnaké pre všetky banky, jednotlivé finančné inštitúcie rozdielne posudzujú príjem žiadateľa. Kým niektoré zohľadňujú pri podaní žiadosti príjem za posledných dvanásť mesiacov, iné spriemerujú len zárobok za posledné tri či šesť mesiacov. Maximálny úver, ktorý môže žiadateľ získať, sa tak môže líšiť v závislosti od banky i od toho, kedy oň požiada.
Výkonný riaditeľ portálu Finančný kompas Matej Dobiš hovorí, že vo väčšine bánk sa priemerný plat navyšuje o bonusy, trináste platy či vianočné odmeny. „Nie len že tak záujemca o úver získava vyššiu maximálnu sumu pre poskytnutie úveru, je vyššia aj jeho maximálna čiastka pre splátku úveru. Oba faktory, ktoré vplývajú na výšku budúceho dlhu tak vychádzajú najlepšie práve v období konca roku. Preto zvyknú byť limity na konci roka vyššie, ako počas zvyšku roka,“ vysvetľuje M. Dobiš.
Najviac možností majú klienti v prípade, že banka berie do úvahy len zárobok z posledných troch mesiacov. Napríklad, ak niekto zarába v čistom 1 500 eur, môže si v prípade úveru na 30 rokov a úrokovej sadzby 4,5 percenta požičať najviac 116 866 eur. Ak tento človek dostane 13. plat vo výške 1 500 eur v čistom, tak jeho priemerná mzda za posledné tri mesiace vzrastie na 2 000 eur. Vďaka tomu by mohol v banke, ktorá berie do úvahy len príjem za tri mesiace, získať maximálny úver na úrovni 164 329 eur.
Odmenu treba zdokladovať
Za predpokladu, že by banka posudzovala príjem za posledných šesť mesiacov, po vyplatení trinásteho platu si môže tento žiadateľ požičať najviac 140 598 eur. A ak by banka zohľadňovala priemerný zárobok za 12 mesiacov, maximálny úver dosiahne 128 732 eur.
Produktový špecialista na úvery spoločnosti Finportal Štefan Dutka vraví, že banky štandardne vychádzajú z priemerného príjmu klienta za šesť alebo dvanásť mesiacov. „Načasovanie podania žiadosti o hypotéku v súvislosti so zvýšeným príjmom – odmenou, respektíve trinástym platom nemá až taký významný vplyv na výšku úveru, ako keby klient mal zvýšený plat a požiadal o hypotéku po šiestich mesiacoch od zvýšenia príjmu,“ tvrdí.
Niektoré banky podľa Š. Dutku akceptujú pravidelné odmeny ako príjem, ale zároveň požadujú ich dokladovanie. Žiadateľ tak musí predložiť napríklad výpis z účtu, na ktorý boli odmeny pripísané. „Pre klientov, ktorí ešte nemali pripísané odmeny v minulosti, sa teda počkať oplatí. Tí, klienti, ktorí to vedia vydokladovať predchádzajúcim štvrťrokom, polrokom, rokom tak nemusia čakať,“ hovorí Š. Dutka. To isté podľa neho platí pre 13. alebo 14. plat.
Treba byť prísnejší ako banka
Aj senior analytik spoločnosti Brokeria Ivan Kahanec vraví, že ak žiadateľovi padnú odmeny alebo napríklad 13. plat do posudzovaného obdobia, zvýši mu to priemerný príjem a môžu získať vyššiu hypotéku. „Niektoré banky však pri posudzovaní pozerajú na priemer za celý rok. Vtedy sa do neho započítajú všetky odmeny za rok bez ohľadu na to, kedy boli vyplatené,“ tvrdí.
I. Kahanec upozorňuje na to, že existujú aj prípady, kedy je pre klienta výhodnejšie, ak si dá potvrdiť príjem u zamestnávateľa namiesto overenia cez Sociálnu poisťovňu. „Je to v prípade, ak je na potvrdení priemer za dvanásť mesiacov a vychádza lepšie ako priemer za pol roka. To využijú najmä klienti, ktorí dostali odmeny mimo posudzovaného obdobia šiestich mesiacov,“ vraví. Vďaka tomu bude môcť získať vyšší maximálny úver.
Hnať sa za čo najvyšším úverom, nemusí byť vždy najlepšie riešenie. Všetci žiadatelia by si mali dobre zvážiť výšku hypotéky ako aj výšku splátky. „Sami na seba by mali byť prísnejší ako banka. Je to totiž pre každý rodinný rozpočet veľký záväzok a splátka musí odísť každý mesiac načas,“ dodal I. Kahanec.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
