Ľudia, ktorým končí fixácia úrokovej sadzby na hypotéke, dostávajú z bánk nepríjemné správy. Dozvedajú sa z nich, že ich splátka výrazne narastie. Namiesto polpercentnej úrokovej sadzby, ktorú platili doteraz, môže nový úrok pokojne dosahovať aj 4,5 percenta. Kto si porovná konkurenčné ponuky, zistí, že v niektorých bankách by mohol platiť úrok pod štyri percentá. No refinancovanie hypotéky v takomto prípade môže byť problém.
V čase, keď úrokové sadzby klesali, banky lovili nových klientov medzi ľuďmi, ktorí už úver splácali tým, že ich lákali na výhodnejšie úroky. Vďaka tomu, že dlžníkovi klesla mesačná splátka, nemuseli skúmať jeho príjem. Pre banku to bolo výhodné. Keďže daný človek už niekoľko rokov splácal úver, s veľkou pravdepodobnosťou bude schopný nižšiu splátku platiť aj v budúcnosti. Banky tak vďaka refinancovaniu získavali overených dlžníkov.
No ak má mesačná splátka narásť, banka si už nemôže byť istá, že dlžník bude schopný platiť vyššiu splátku. Preto od klienta väčšinou žiada, aby znovu zdokladoval svoj príjem. To môže byť pre mnohých ľudí problém. Prejsť takýmto posudzovaním nemusia napríklad živnostníci či rodiny, v ktorých je v súčasnosti jeden z rodičov doma s dieťaťom.
Ani vyšší limit nemusí stačiť
„Ak výška splátky refinancovaného úveru v našej banke presiahne výšku splátky, ktorú platil klient v inej banke, je potrebné overenie príjmu,“ tvrdí hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková. Banky štandardne tento príjem overujú prostredníctvom Sociálnej poisťovne. Ak to nie je možné, vyžadujú potvrdenie o príjme, alebo zárobok overia prostredníctvom obratov na účte.
Niektoré finančné inštitúcie môžu schváliť poskytnutie refinančného úveru aj keď výška mesačnej splátky mierne narastie. Z oslovených bánk takáto možnosť potvrdila mBank. „Ak si k nám klient prenáša hypotéku z inej banky a ide o čisté refinancovanie hypotéky hypotékou, tak v prípade, že splátka neprevýši 1,2-násobok pôvodnej splátky, klient svoje príjmy dokladovať nemusí. Ak sa ale táto hodnota prevýši, klient svoj príjem dokladuje štandardne podľa druhu príjmu,“ povedala Soňa Holíková, manažérka pre úvery na bývanie mBank Slovensko a Česká republika.
Pri súčasnom rýchlom raste úrokových sadzieb ani takýto limit nemusí stačiť. Ak má napríklad niekto banke zaplatiť ešte 80-tisíc eur, ktoré má splácať 20 rokov a v súčasnosti jeho úroková sadzba dosahuje jedno percento, jeho mesačná splátka je na úrovni 368 eur. V prípade, že by jeho nová sadzba mala byť štvorpercentná, nová splátka by sa vyšplhala na 485 eur. To je viac ako 1,2-násobok predchádzajúcej splátky, takže v prípade refinancovania by bolo potrebné dokladovať súčasný príjem.
Menej prísne posudzovanie príjmu
Výhodou pri refinancovaní je, že aj v prípade, ak banka od dlžníka vyžaduje, aby zdokladoval svoj príjem, môže ho posudzovať menej prísne ako človeka, ktorý žiada o novú hypotéku. „Povinnosť uplatňovať opatrenia NBS sa nevzťahuje na úvery, ktorými sa refinancujú iné úvery na bývanie, pokiaľ nedochádza k navýšeniu istiny o viac ako 2000 eur alebo 5 %, podľa toho, ktorá z týchto hodnôt je menšia,“ vraví hovorca VÚB Dominik Miša.
Štandardne, ak niekto žiada o úver nový úver, banka musí zohľadňovať dve kritériá. Prvé hovorí o tom, že maximálna výška úveru nesmie presiahnuť 8-násobok čistého ročného príjmu žiadateľa. Podľa druhého pravidla musí dlžníkovi po zaplatení splátok všetkých úverov zostať z čistého platu, z ktorého sa najprv odpočíta životného minimum, minimálne 40 percent. Banka musí pri výpočte maximálnej výšky splátky navýšiť súčasný úrok o dva percentuálne body. Ak by mal klient dostať úrok vo výške 4,5 percenta, musí pravidlo o najvyššej možnej splátke spĺňať aj pri sadzbe 6,5 percenta.
Hoci príjem človeka, ktorý žiada o refinancovanie hypotéky, banky nemusia postupovať tak prísno ako keby žiadal o nový úver, stále musia dbať na to, aby nepožičali niekomu, kto nebude mať dosť peňazí na splácanie úveru.
Refinancovanie hypotéky možno urobiť neskôr
Ak niekto nedokáže zdokladovať svoje príjem a preniesť si úver do inej banky v čase, keď sa mu mení fixácia úrokovej sadzby, môže refinancovanie hypotéky urobiť neskôr. V prípade, že počká na zvýšenie svojej úrokovej sadzby i splátky v svojej súčasnej banke, akonáhle zaplatí prvú zvýšenú splátku, môže požiadať o refinancovanie hypotéky. Nová banka bude v takom prípade porovnávať novú splátku úveru už so zvýšenou splátkou, ktorú naposledy zaplatil. A ak nová splátka v porovnaní s poslednou splátkou klesne, banka by od neho nemala žiadať zdokladovanie príjmu.
No takýto postup sa nemusí vždy oplatiť. Kým v čase výročia fixácie je predčasné splatenie úveru bez poplatkov, inokedy si banka môže pýtať poplatok až vo výške jedného percenta zo zostatku úveru. Nová úroková sadzba by tak musela byť výrazne nižšia, aby sa dlžníkovi oplatilo preniesť svoj úver aj za cenu, že zaplatí tento poplatok. Navyše úrokové sadzby v poslednom období rastú každý mesiac. A ak dnes niektorá banka ponúka dlžníkovi nižší úrok ako jeho súčasná banka, o mesiac už môžu byť sadzby vyššie a refinancovanie hypotéky sa mu preto nemusí oplatiť.
Riešením môže byť aj natiahnutie splatnosti úveru. Vďaka tomu klesne splátka úveru a klient sa tak môže vyhnúť dokladovaniu príjmu. Takéto refinancovanie hypotéky celý úver predraží. Keďže dlžník bude úver splácať dlhšie, zaplatí na úrokoch viac, ako keby splatnosť úveru nezmenil.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému: