Ceny bytov už mierne klesajú tri štvrťroky za sebou, ale doteraz si novostavby svoje pôvodné cenovky udržali. Developeri zatiaľ neboli ochotní ponúkať záujemcom výrazné zľavy. Spoliehali sa skôr bonusy v podobe kuchynskej linky či garáže v cene. To už zjavne stačiť nebude.
Vysoké úroky na hypotékach sa už prejavujú aj na cenách novostavieb. Podľa najnovších čísel zo Štatistického úradu o realizačných cenách bytov za prvý štvrťrok, zlacneli viac novostavby ako staré byty. Realizačné ceny nehnuteľností štatistici berú z údajov katastra nehnuteľností, takže sú bližšie realite ako ponukové ceny z realitných portálov, ktoré vykazuje Národná banka Slovenska. Finálna cena totiž môže byť nižšia ako tá inzerovaná.
Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments, upozorňuje, že čísla Štatistického úradu môžu byť najmä pri novostavbách skreslené.
„Novostavby v Bratislave, ktoré sa v drvivej väčšine prípadov predajú ´z papiera´ sa do katastra zapíšu o niekoľko mesiacov poprípade aj rokov neskôr, čo môže ovplyvniť výsledok,“ vysvetľuje.
Zmenil sa trend vývoja
Podľa štatistikov ceny nových nehnuteľností medzikvartálne poklesli o 2,8 percenta. V minulom roku pritom dynamicky rástli. Súčasne sa ceny starších nehnuteľností medzikvartálne zvýšili o 0,9 percenta.
Štatistický úrad pripomína, že medziročne ceny novostavieb stále rastú, hoci tempo rastu sa spomalilo. Počas prvého štvrťroka sa novostavby predávali za ceny len o 4,2 percenta vyššie ako pred rokom. Ceny starších nehnuteľností boli medziročne vyššie o takmer deväť percent.
Čo je za poklesom cien novostavieb
Analytici v minulosti predpovedali, že padať budú skôr staré byty, keďže dopyt po novom bývaní bol vyšší. Teraz za poklesom cien novostavieb vidia jednoznačne klesajúci dopyt.
„V minulosti mohla byť ponuková cena síce vyššia, no tým, že kupujúcich bolo veľa, tak sa ceny často vyhnali do vyšších čísel,“ vysvetľuje Peter Porubský, analytik Nehnutelnosti.sk. Bežne sa stávalo, že záujemcovia sa o byt doslova bili a zvyšovali ponúkanú cenu. Finálna realizačná suma potom bola niekedy vyššia ako inzerovaná.
Za poklesom záujmu o novostavby sú aj vyššie sadzby hypotekárnych úverov. Tie sa už šplhajú k piatim percentám.
„Tie nedovolia dosiahnuť zákazníkom na cenovky v kategórii novostavieb a musia si vyberať už len z lacnejších starších bytov,“ hovorí riaditeľ realitnej kancelárie Arvin & Benet Vladimír Boháč.
Ceny nepôjdu ku dnu strmo
Napriek terajšiemu miernemu poklesu cien novostavieb odborníci tvrdia, že ich ceny nebudú padať v budúcnosti výraznejšie. „Pôjde to rovnomerne, nečakám výrazný prepad novostavieb voči starším bytom,“ myslí si V. Boháč.
Developeri sa budú tiež snažiť držať si cenníkové ceny. „Ak majú pokryté financovanie od bánk, nebudú sa púšťať do veľkých zliav, ktoré by stiahli ich projekty do mínusov,“ vraví P. Porubský. Namiesto zľavy ponúknu rôzne benefity, prípadne aj pomoc pri predaji starého bytu ako to nedávno urobil developer YIT Slovakia.
Realitní experti pripomínajú, že pokles cien novostavieb je stále veľmi mierny vzhľadom na to, že za posledné roky stúpali niekedy aj dvojciferným tempom. Napríklad v roku 2022 ceny nehnuteľností vzrástli medziročne o 21,3 percenta.
„Teraz sa ceny vrátili na úroveň spred roka, kedy sme boli svedkami rekordných rastov. Čiže ide skôr o ochladenia a zastabilizovanie trhu,“ myslí si P. Porubský. Potvrdzuje to aj porovnanie cien bytov s rokom 2010. Aktuálne ceny nehnuteľností sú podľa štatistikov vyššie až o 85 percent.
Stagnácia cien a nízky počet predaných bytov budú podľa R. Bruchánika pravdepodobne realitou aj po zvyšok roka 2023. „Pri novostavbách však budú veľkému prepadu brániť ceny stavebných materiálov a prác, ktoré výrazne znížili marže developerov,“ dodáva.
Regióny nasledujú Bratislavu
Tlak na pokles cien sa z hlavného mesta prenáša aj do jednotlivých krajov na Slovensku. Ceny nehnuteľností klesli v piatich krajoch, v troch sa naopak zvýšili.
Až o 12,2 percenta zlacneli za tri mesiace staršie byty v Banskobystrickom kraji. Novostavby v tomto krajskom meste klesli len o 5,2 percenta. Druhý najvyšší pokles zaznamenal Bratislavský kraj. Tam novostavby medzikvartálne zlacneli o takmer päť percent.
„Ochladenie a pokles cien je viditeľný na celom Slovensku a nebude to inak ani v najbližších mesiacoch,“ dodáva P. Porubský. Ďalší pokles bude najmä v mestách so slabším dopytom a negatívnym migračným trendom.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
