Súčasná situácia na trhu nepraje developerom. Pre vysoké úrokové sadzby a drahé nehnuteľnosti sa výrazne spomalil predaj novostavieb. Pociťuje to aj spoločnosť Proxenta, ktorá svoje projekty financuje kombináciou vlastného kapitálu, financií od bánk a peňazí z vydávaných dlhopisov. Zakladateľ a generálny riaditeľ Proxenty Pavol Kožík v rozhovore pre Finsider hovorí, že pokles dopytu po nehnuteľnostiach firmu neohrozuje. Tvrdí, že kým jeden ich projekt je už takmer vypredaný, pri druhom sa nezačali ani výkopové práce. Preto neplánujú ani zlacňovať byty. „Svojim spôsobom sme mali šťastie. Ale sú takí, ktorí to šťastie nemali a možno premýšľajú inak,“ vraví P. Kožík.
V rozhovore sa dočítate:
- Prečo Proxenta investuje na Kube.
- Či prepad na trhu ovplyvní prípravu nových developerských projektov.
- Ako Proxente pomohol pád Arcy.
- Prečo firma, ktorá vydáva dlhopisy, nevlastní projekty, ktoré sa z dlhopisov financujú.
- Koľko peňazí má Proxenta požičaných prostredníctvom zmeniek.
Na Kube ste investovali do výrobcu cukroviniek. Prečo ste sa rozhodli investovať na tomto ostrove a prečo ste si vybrali tento sektor?
Na Slovensku máme skúsenosti s výrobou sladkostí, v Galante máme závod, kde vyrábame proteínové tyčinky. Takže výroba cukroviniek nám je blízka. A prečo na Kube? Vidím tam dlhodobo výhody, ktoré v Európe a vo vyspelom svete už nenájdeme. Na Kube sú prázdne pulty, investorov tu je vzhľadom na americké embargo veľmi poskromne. Takže sa tu prakticky nebijete s konkurenciou a máte na trhu monopolné postavenie. Samozrejme, za predpokladu, že sa dostanete do štádia, že vyrábate. Kým dokážete spustiť výrobu na Kube, tak musíte preskákať oveľa viac problémov a riešiť diametrálne odlišné projektové veci, ako keby ste sa výrobu rozhodli realizovať v Európe. Na druhej strane neriešite problém s reťazcami, neriešite problém s odbytom. Máme objemovo zaujímavú výrobu na úrovni 17-tisíc ton ročne. Predať takúto výrobu v európskom prostredí by si vyžadovalo markantné náklady na marketing, museli by sme uzatvoriť rôzne dohody a nebolo by to vôbec jednoduché. Má to svoje výhody a predstavuje to diverzifikáciu oproti európskemu prostrediu.
Najprv ste sa pustili do rekonštrukcie tejto továrne, pričom ste hovorili, že v roku 2023 plánujete spustiť výrobu naplno. Už vyrábate?
Išlo o existujúci závod, ale bola nutná kompletná rekonštrukcia. Ide o dve výrobné haly. Jedna je už zrekonštruovaná a spustili sme výrobu oblátok a sušienok. V druhej hale budeme na jeseň inštalovať technológiu na výrobu tvrdých cukríkov a raňajkových cereálií. Chceme, aby v priebehu tohto roka prvá hala naplno vyrábala na trojzmennú prevádzku. Ku koncu roka alebo na začiatku budúceho by sme radi spustili výrobu aj v druhej hale.
Na Kube je síce nízka konkurencia a prázdne regály, ale nie je tam aj nízka kúpyschopnosť?
Treba sa pozrieť na produkt, ktorý ponúkame. Ako rodič chcete svojmu dieťaťu kúpiť sladkosť a aj vy si ju chcete kúpiť. Kubánci milujú sladkosti a nemajú ich. Častokrát sa dá oblátka vnímať ako plnohodnotná náhrada jedla počas dňa. Takže z tohto strach nemáme.
Budú sladkosti určené len pre kubánsky trh alebo chystáte aj ich vývoz?
Plánujeme aj exportovať, aby sme diverzifikovali riziká a aby sme vedeli prijímať aj zahraničnú devízu. Samozrejme, najprv musíme získať patričné certifikáty a povolenia.
Kam sa dá odtiaľ vyvážať? Do USA to asi nepôjde.
Do USA určite nie, keďže americké embargo trvá už desiatky rokov a nikto ho neplánuje zrušiť. Ale je to produkt, ktorý spĺňa najvyššie štandardy kvality, takže vieme byť konkurencieschopní aj v európskom prostredí. Myslíme si, že Kuba ako taká je pomerne zaujímavá značka. Dnes si v obchode mimo cigár a rumu neviete kúpiť takmer nič kubánske. Atraktivita tohto ostrova nám dáva predpoklad, že budeme naše produkty môcť predávať možno aj v Európe. Ale v prvom rade sa z logistických dôvodov pôjdeme pozrieť do okolitých krajín.
Investícia na Kube nesie so sebou aj veľké riziko. Spomínate to aj v prospekte k vašim dlhopisom. Konkrétne je tam uvedené, že môže nastať problém kvôli povahe kubánskej ekonomiky, štátneho zriadenia, ale riziko predstavujú aj možné sankcie. Neobávate sa, že by mohli USA na vás uvaliť sankcie?
Nie. USA sankcie na nás neuvalia. Toho sa neobávam. Embargo spôsobuje problém v tom, že nemôžete počítať s bankovým financovaním, keďže bankový svet je zatvorený voči kubánskemu prostrediu. Musíte preto vedieť financovať projekt z vlastných zdrojov alebo nájsť na to iné prostriedky. My tento projekt spolufinancujeme s našimi investormi. Ale je pochopiteľné, že táto investícia predstavuje zvýšené riziko. Na druhej strane vidíme, že sa to odráža vo vyšších maržiach a ziskovosti. Čísla, ktoré dosahujeme v kubánskom prostredí, by sme nikdy neboli schopní docieliť v Európe. Na Kube ste v riadenej ekonomike a keď ste monopolom, tak sa to odráža aj v tom, že si určujete cenu. My si ju dohadujeme so štátom, ale máme to nakalkulované tak, aby sa nám to oplatilo. Musíme vidieť profitabilitu, aby sme boli ochotní a schopní znášať riziko. Najväčšie riziko, ak nejaké vôbec existuje, tak je politické – ak by napríklad prišiel nejaký nový Che Guevara a začal robiť veci, s ktorými aj tak dnes nikto nepočíta. Ja osobne sa toho neobávam. Kuba sa naopak dnes otvára investorom ale aj podnikaniu ako takému. Veľmi zásadne sa mení politika smerom k podnikaniu domácich ľudí, takže realitou začínajú byť malé a stredné podniky.
Úroky pod jedno percento sa už nevrátia
Na Slovensku tvorí podstatnú časť vašej činnosti výstavba bytov. Zaznamenali ste pre súčasnú krízu prepad predaja?
V súčasnosti pociťujeme na strane dopytu vlažné obdobie. Považujeme to za veľmi prirodzený jav a vyústenie toho, čo sa tu dialo za ostatné dva-tri roky. Kto chcel kúpiť, tak kúpil a nakupovalo sa vo veľkom. Apetít, ktorý na trhu bol, je vyčerpaný. Je prirodzené, že trh sa musí nadýchnuť. Menia sa aj úrokové sadzby a spotrebiteľ bude musieť pochopiť, že tri až štyri percentá na hypotéke je normálny úrok. Úroky do jedného percenta predstavovali výhru v lotérii. Komu sa to podarilo využiť, môže byť šťastný a komu nie, tak sa musí zmieriť s tým, že tieto časy sa už nevrátia. Ide o prirodzený cyklus. Znovu tu nastane bitka o klienta. Ale predpokladáme, že následne sa dopyt znormalizuje.
Niektoré firmy znižovali ceny novostavieb. Zlacňovali ste aj vy byty?
Nezaregistroval som spoločnosti, ktoré by zlacňovali nové byty, aspoň nie v Bratislave. Ak áno, tak išlo o byty za prestrelené ceny na sekundárnom trhu, keď si predávajúci mysleli, že predajú starý byt za obrovskú sumu. Dnes Bratislava práve naopak registruje za ostatný kvartál prirodzené zvýšenie cien o dve až tri percentá. Nevidíme na trhu zlacňovanie. Dopyt je neustále mimoriadne vysoký a prekračuje ponuku. A tá sa tak skoro meniť nebude, keďže povoľovací režim na Slovensku je dramaticky pomalý a preto nemôžete čakať, že sa začne zásadne meniť počet ponúkaných nových bytov. Stále tu bude veľký nepomer medzi dopytom a ponukou a preto nemôžete očakávať, že cena bude klesať.
Vzhľadom na rastúce úrokové sadzby môžu pribúdať ľudia, ktorí si nebudú môcť dovoliť kúpiť byt. Neklesnú preto ceny bytov?
Budú musieť hľadať byty tam, kde si ich budú môcť dovoliť. V centrách miest, na ktoré sa orientujeme my, ich budú jednoducho hľadať ľudia, ktorí na ne budú mať. V súčasnosti máte dobrý výber, viete zjednávať zľavy, môžete vyjednávať s developerom o podmienkach. Developeri si o to viac budú vážiť kupujúcich, lebo ich bude menej. Ale bude to len prechodné obdobie.
V januári ste začali predávať byty v projekte Stockerka. Podľa údajov na vašej internetovej stránke sú zatiaľ predané tri byty a ďalšie tri sú rezervované. Nie je to málo?
Stockerka je príkladom toho, že nábeh predaja je pomalý. My sa so Stockerkou neponáhľame, pretože ešte sme nezačali ani s výkopom. Je to jednoducho prvotné zoznámenie sa s trhovým prostredím a sme presne tam, kde sme potrebovali byť. Hoci ide o dobrý a atraktívny projekt, sme jednoducho v období, keď nemôžeme očakávať zvýšený dopyt, pretože to je celotrhová záležitosť a trend, ktorý musí odznieť.
Ak máte dobrú lokalitu, súčasná situácia vás neohrozí
Môže súčasná situácia spomaliť výstavbu nových bytov? Nebudú developeri čakať, kým sa trh znovu naštartuje?
Nie. Nachádzame sa v prostredí, v ktorom môžeme zabudnúť na nejaké právo, ktoré by nám určovalo, že dostaneme stavebné povolenie v nejakých lehotách. Ak čakáte päť či sedem rokov na povolenie, tak tento štát nemôžete nazvať inak ako neprávny. Preto musíme kontinuálne pracovať na tom, aby sme stavebné povolenie získali a zároveň musíme ignorovať to, čo sa aktuálne na trhu deje.
Aké projekty pripravujete?
My sme si aj vzhľadom na povoľovací marazmus, ktorý pretrváva najmä v bratislavskom kraji, povedali, že chceme ísť do regiónov. Ale nie je to len tento dôvod. V regiónoch ešte stále viete nájsť veľké ucelené parcely v atraktívnych lokalitách. Chceme tam realizovať veľké projekty. Naša spoločnosť musí prihliadať aj na objem projektu, ktorý chceme uskutočniť. Či staviate 100 bytov alebo 500 bytov, tak musíte vynaložiť približne tú istú námahu, ale profitabilita je iná. A ako firma rastie, zvyšujú sa aj náklady a musíme sa pozerať na to, aký zisk z projektu získane. Takže nie každý projekt je pre nás. V regiónoch stále vidíme priestor, pretože najväčší hráči sa im vyhýbajú a miestni developeri nedokážu uchopiť veľké projekty. Dnes pripravujeme v Banskej Bystrici priamo v centre jeden krásny projekt, kde sme kúpili pozemok. Sme v štádiu vyhľadávania ďalších pozemkov. Na short liste máme ďalšie dva pozemky, na ktorých budeme vedieť vystavať stovky bytov.
Prečo vás lákajú centrá miest a nie okrajové lokality?
My sme vždy hlásali, že najdôležitejšia je lokalita. Ak nastane situácia, aká je dnes a máte dobrú lokalitu, môžete pokojnejšie spávať, pretože sa vás netýka znižovanie cien a kalkulácie dopadu vývoja na trhu. Síce je to ťažšie a finančne náročnejšie pri kúpe a pri vstupoch, ale o to viac ste odmenení pri exite.
Financujete svoje projekty na Slovensku len z dlhopisov, alebo máte aj úvery z bánk?
Používame trojlístok: naše zdroje, investorské peniaze a pochopiteľne aj bankové financovanie.
Nebolo by lacnejšie namiesto dlhopisov požičať si peniaze len z banky? V súčasnosti ponúkate dlhopisy s 8 % úrokom. Úroky v bankách sú predsa nižšie.
Požičať si z banky je lacnejšie, ale banka vám nikdy neprefinancuje 100 percent. Takže to musíte vyskladať z viacerých zdrojov. Tú časť, ktorú vám nepokryje bankové financovanie, si musíte pokryť z vlastných financií a z peňazí z externého prostredia. Keď to dáte dokopy, vyjde vám prijateľná cena. Ak dáte 10 až 15 percent na výstavbu za osem percent, ďalších 15 percent si prefinancujete z vlastných peňazí a 70 percent vám požičia banka za tri percentá, tak sa dostanete priemerne na 3,5 až 4 percentá.
Koniec Arcy nám vyhovuje
Nespôsobuje vám pokles predaja bytov problémy pri splácaní úverov a dlhopisov?
Vždy to závisí od toho, v akom štádiu máte projekt. Ak potrebujete masívne predávať byty, aby ste dokázali uspokojiť banku a vyplatiť úver, máte problém. Nás súčasná situácia zastihla v stave, keď Kesselbauer máme takmer vypredaný a s dopredajom zvyšných bytov sa vôbec neponáhľame. Nie je to štartovné bývanie, ale je určené pre bonitnú klientelu. Tento projekt je pre ľudí, ktorých sa krízové obdobie výrazne nedotklo. Stockerka je zase úplne iný prípad. Tam len začíname výstavbu, preto nemáme dôvod ponáhľať sa s predajom. Svojim spôsobom sme mali šťastie. Ale sú takí, ktorí to šťastie nemali a možno premýšľajú inak.
Koľko bytov musíte predať, než vám banka pošle peniaze?
Ak chcete čerpať úver, jednou z hlavných podmienok je určitý percentuálny počet predaných bytov. Väčšinou ide o 30 percent. Banka je tu na to, aby vám dala peniaze, ale aby neznášala riziká.
Uškodil vám pád Arcy? Sú dnes ľudia pri kúpe dlhopisov opatrnejší?
Aj my sme boli zvedaví, čo príde. Ale pravdepodobne sme odvádzali za 13 rokov dobrú prácu, pretože to na nás absolútne nemalo žiaden dopad. Trh si nás oddelil a priradil nás na správnu stranu.
Na druhej strane vám mohol koniec Arcy aj pomôcť, keďže je menej emitentov dlhopisov.
Určite nám to pomohlo, pretože sa zmenšila konkurencia. Dnes sú na trhu najväčšie firmy, ako je J&T či Penta, potom je tu stred, ktorý sa snažíme vyplniť my a ďalej zostávajú už len malé firmy. Ak sme v tom strede boli my Arcou, zrazu tu Arca nie je a ani nebude a zostala len Proxenta. Takže nám táto situácia vyhovuje.
V minulosti ste predávali dlhopisy Arcy. Prečo ste s tým prestali?
To hovoríte o období pred dvanástimi rokmi. Prestali sme s tým preto, lebo sme začali robiť vlastné. Išlo len o prirodzený vývoj. V tom čase sme boli len sprostredkovateľom, trvalo to dva až tri roky a následne sme už mali vlastné projekty a vlastné dlhopisy.
NBS je u nás na kontrole šesť mesiacov z dvanástich
Národná banka Slovenska pred dvomi rokmi zverejnila dohľadový benchmark, ktorý mal zjednotiť prístup pri predaji dlhopisov. Aký to malo na vás vplyv?
My sme dnes veľkostne už v takom stave, že obdobné opatrenia Národnej banky máme v procesoch nastavené. Skôr to môže mať dopad na menšie firmy, ktoré sa tomu budú musieť prispôsobiť.
Svoje dlhopisy ponúkate predovšetkým retailovým klientom. Práve tento dohľadový benchmark cieli na predaj dlhopisov týmto zákazníkom. Predajcovia nemôžu sľubovať istý výnos, garantovanú investíciu a aby sa všeobecne investícia do dlhopisu neponúkala ako lepšie úročený bankový vklad.
My sme radi, že to prichádza, pretože na trhu je stále veľa podvodných firiem či takých, ktoré nemajú jasného koncového užívateľa výhod. Stále je tu priestor na podvodné firmičky, ktoré dokážu dlhopis klientovi, ktorý je častokrát až príliš dôverčivý, predať s argumentmi, ktoré sú klamlivé. S týmto sa Národná banka snaží pracovať a bojovať.
Kontrolovala u vás NBS, či to dodržiavate?
Otázka je, kedy u nás Národná banka niečo nekontrolovala. Národná banka je u nás zhruba pol roka z dvanástich mesiacov.
Čo kontrolujú?
Absolútne všetko. My to vítame, pretože kontroly sú veľmi časté, precízne a sú na vysoko odbornej úrovni. A takto to má byť. Ak by ste chceli nazrieť do tejto strany Proxenty, tak by ste videli, že tu je dostatočne vysoký počet kolegov, ktorí majú na starosti to, aby sme predaj mali nastavený podľa regulatív, ktoré Národná banka považuje za správne. Nie je to o jednom človeku. V našom portfóliu máme obchodníka s cennými papiermi ako aj brokerskú spoločnosť. Obe firmy majú licenciu od NBS. Jedna procesuje nákup a predaj peňazí a druhá má na starosti komunikáciu a oslovovanie klientov.
Predávate dlhopisy najmä cez vlastnú skupinu?
Áno. Je to uzatvorený kruh.
Externých sprostredkovateľov nemáte?
Využívame aj externých sprostredkovateľov a tí zase obchodujú cez nášho obchodníka s cennými papiermi.
Zmenky predstavujú len doplnkový produkt
Dlhopisy pre vašu skupinu vydáva Proxenta Fundraising. Tá peniaze poskytuje iným členom skupiny. Prečo dlhopisy nevydávajú tie firmy, ktoré potrebujú peniaze, ale vydáva ich spoločnosť, ktorá žiadne projekty nevlastní?
Je to práve kvôli kontrolingu. Takto to funguje s Národnou bankou, je to nastavené a prehľadné aj pre nich.
Nebolo by pre klientov bezpečnejšie, ak by firma, ktorej dávajú peniaze, vlastnila dané projekty?
Je to diverzifikácia. Naši klienti vedia, že ich peniaze sú investované do viacerých segmentov, do viacerých projektov a vďaka tomu je to bezpečnejšie. Považujeme to za správne rozhodnutie. Nie je to len o nás, ale funguje to tak aj u ostatných firiem.
Niektoré firmy vydávajú nové dlhopisy na to, aby z výnosu splatili staršie dlhopisy. Robíte to aj vy?
My sa tomu snažíme vyhýbať. Dlhopisy vyplácame z exitu z našich projektov. Nové dlhopisy slúžia na financovanie nových projektov.
Sú vaše dlhopisy aj v portfóliách poisťovní alebo dôchodkových spoločností?
Nie, my sa orientujeme vyslovene na retailového klienta. Sú to klienti, ktorí investujú či až ako fyzické alebo ako právnické osoby, ktorí si takto rozkladajú svoje peniaze na trhu. Sme pre nich jedna z alternatív, ktorú naši investori využívajú.
Aký je rozdiel medzi vami a Arcou?
Zásadný rozdiel je ten, že my sme si sami režisérom získavania a vyberania peňazí na konkrétne projekty, čo v Arce už nefungovalo. Tam predajcovia určovali, čo sa bude predávať a čo sa klientom bude ponúkať. Dospelo to do takých abnormalít, akou je trojmesačná zmenka, ktorá sa stala oporným pilierom ich predajného portfólia produktov. Ak to predávate klientovi s tým, aby si k vám na tri mesiace dal peniaze a v prípade, že bude nejaký problém, môže si ich vybrať, tak vás to jednoducho musí dobehnúť. Prišla korona a ľudia, ktorí tam dali na tri mesiace peniaze, si ich išli vybrať. Ak máte trojmesačnú viazanosť na kapitál, ktorým idete financovať dlhodobé projekty, základná ekonomická poučka nám hovorí, že to nemôže fungovať. Toto sa u nás nedeje. My máme dnes zmenkový program na úrovni štyroch miliónov eur, čiže je to len doplnkový produkt. Nosné produkty sú o niečom úplne inom. My by sme tiež mohli pustiť uzdu predaju a investori by možno radi uverili, ale to je cesta do pekla.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
