Kancelársky biznis je sústredený v Bratislave a najmä v jej centre. Tam sa sťahujú firmy z periférie. Štátni úradníci sa zase tlačia do béčkových kancelárií po týchto firmách, tvrdí v rozhovore pre Finsider vedúci prenájmu kancelárií Cushman & Wakefield Radovan Mihálek.
Majitelia budov podľa neho nemajú ochotu krátiť zmluvy či znižovať cenu nájmov najmä pri kvalitnejších kanceláriách. Z tých béčkových sa môžu stať byty, ale tak skoro to nebude. „Prekresľovanie kancelárií na byty je skôr v štádiu úvah ako skutočnosť,“ tvrdí R. Mihálek.
V rozhovore sa dočítate:
- Prečo firmy potrebujú menej kancelárskych priestorov
- Kde chce sídliť väčšina spoločností
- Ktoré budovy pribudnú v najbližších rokoch
- O koľko sa môže zvýšiť nájomné
- Či sa oplatí investovať do kancelárií aj mimo Bratislavy
Niektorí analytici nazývajú kancelárske nehnuteľnosti triedou aktív, ktorá sa z pandémie ešte nezotavila. Súhlasíte?
Čiastočne. Veľké firmy počas pandémie prešli na hybridný model zamestnávania a pokračujú v tom dodnes, takže kancelárie nie sú dodnes využívané na 100 percent. Funguje model zdieľaného kancelárskeho miesta. To viedlo k tomu, že firmy potrebujú menej metrov štvorcových. Trend zmenšovania kancelárii tu stále je.
Dovolia im zmenšovať priestor vlastníci budov?
Väčšinou nie. Ak majú s firmou dlhodobú zmluvu, nemajú dôvod ju rušiť. Jedine v prípade, ak by si firma za seba našla náhradu, alebo by boli v zmluve možnosti na zmenšenie priestoru.
Musia platiť veľké pokuty za predčasné ukončenie zmluvy?
Záleží od jednotlivej zmluvy. Niektoré firmy majú v zmluvách takzvané break opcie, ktoré im umožňujú nájom prerušiť alebo downsize opcie, kde si vedia zmenšiť priestor. Ale väčšinou je predčasné ukončenie zmluvy spojené so sankciami voči nájomcom.
Čo robia firmy, ktorým sa podarí zmenšiť si priestor?
Sťahujú sa do kvalitnejších kancelárii, lebo na menšom priestore si môžu dovoliť platiť za štvorec viac. Ak im klesne plocha o 30 až 50 percent, a nárast ceny je o 20 percent, stále na tom získajú a majú lepšie kancelárie. Idú totiž z béčkových kancelárií do triedy A alebo A+, čo sú najmodernejšie officy. To im pomáha aj pri lákaní pracovnej sily.
Sťahujú sa z okrajových častí Bratislavy do centra mesta?
Väčšina firiem chce sídliť v centrálnom biznis obvode, čo sú Nivy a okolie, prípadne na začiatku Petržalky.
Celková miera neobsadenosti kancelárii v poslednom štvrťroku narástla z 13,8 na 14,2 percenta. Prečo sa to stalo?
Vlani bolo na trh pridaných až 110-tisíc metrov štvorcových nových priestorov, z ktorých časť je stále neobsadená. Na trh prišlo o päť percent viac z celkovej plochy dva milióny metrov štvorcových, čo je dosť.
Neobsadenosť sa teda zvýšila len dočasne?
Áno, ešte to potrvá rok alebo dva, kým sa tieto kancelárie obsadia a kým sa firmy pozmenšujú. Potom sa trh stabilizuje. V tomto a budúcom roku príde na trh veľmi málo nových kancelárii, takže priestory sa určite doobsadia.
Trend k zeleným budovám rastie
Ak by ste boli bankár a prišiel by teraz za vami developer, že chce úver na kancelársku budovu v centre Bratislavy, dali by ste mu ho?
Záležalo by od kvality projektu a jeho lokality. Ak by bol v kategórii A alebo A+, tak áno. Najmä veľké zahraničné korporácie už majú ESG štandardy a potrebujú uhlíkovo neutrálne budovy, aby ich splnili. My už rokujeme s klientmi o budovách, ktoré sa dokončia v roku 2027 a tie budú ešte „zelenšie“ ako tie dnešné. Budú v podstate energeticky sebestačné cez kombináciu tepelných čerpadiel, solárnych panelov a úsporného chladenia. Na také budovy by som úver poskytol.
Aj na budovu, ktorá sa nestavia na zelenej lúke, ale sa rekonštruuje zo starej kancelárskej budovy?
Ak sa kvalitne zrekonštruuje a je na dobrom mieste, tak určite. Navyše, ak pri rekonštrukcii recyklujete časť materiálu, nezanecháte takú veľkú environmentálnu stopu ako pri výstavbe na zelenej lúke.
Aké kancelárske budovy by mali pribudnúť na bratislavský trh v najbližších rokoch a ktoré z nich majú šancu zatriasť trhom?
V tomto a nasledujúcom roku to bude bieda, je tam medzera. V zóne Chalúpkova ide stavať Penta Real Estate, ktorá projekt dokončí v rokoch 2026 až 2027. V tom čase sa dokončí aj Nový Istropolis od Immocapu. Ganz House od J&T Real Estate bude menší butikový projekt. Ten istý developer stavia aj Klingerku 2, ale tá bude hotová až v rokoch 2028-29. Rekonštruuje sa aj bývalý obchodný dom Dunaj, ktorý sa zmení na kancelárie už v roku 2025, ale to bude menší projekt.
Vo Westende sa stavať nebude?
Je tam vyššia neobsadenosť ako v centre mesta, takže to nepredpokladám. Je to dosť izolovaná lokalita, nie je tam dosť bývajúcich obyvateľov ani služieb. Ľudia tam ráno prídu do práce, po nej odídu domov a lokalita nežije. Bude ťažké ju oživiť.
Nepomôže tejto lokalite to, že v susedstve plánuje firma Eset svoje sídlo?
Vzhľadom na ich prístup pri stavbe campusu, kde majú byť aj iné funkcie ako napríklad športoviská a služby, mohli by túto lokalitu oživiť.
Niektorí developeri už prekresľujú kancelárske projekty na bytové. Bude to trend?
Niekde sa to dá, inde nie. Záleží od územného plánu mesta a čo je v jeho okolí. Ak by ste chceli stavať byty napríklad pri Jégeho aleji, tak v rámci regulačného bloku bude už kapacita na výstavbu bytov pravdepodobne vyčerpaná. Prekresľovanie projektov je zatiaľ skôr v štádiu úvah ako v skutočnej realizácii. My klientom radíme, aby pri béčkových a cečkových kanceláriách, ktoré by mohli ostať dlhodobo neobsadené, uvažovali aj o zmene ich využitia.
Nájomné bude stúpať
Napriek stúpajúcej neobsadenosti nájomné v kanceláriách zostalo na vysokej úrovni 18 eur za meter štvorcový. Prečo je to tak?
Áčkových kancelárií už nie je na trhu veľa, takže majitelia nie sú tlačení k zľave. Aj vybavenie kancelárií zdraželo. Nájomcovia boli zvyknutí, že na úpravu kancelárii im prispieval úplne alebo z väčšej časti aj developer. Lenže ceny stavebných materiálov stúpli, takže im toto developer už nechce poskytnúť. Preto ich tlačí do dlhodobejších zmlúv, ktoré sa v minulosti robili na päť rokov, teraz sú bežne na sedem až desať rokov. Developeri už hovoria, že v nasledujúcich rokoch nájom stúpne nad 20 eur za meter štvorcový.
Firmy z ktorého segmentu si najviac prenajímajú kancelárie?
Najaktívnejšie sú IT firmy a spoločnosti s profesionálnymi službami ako právnici či daňoví poradcovia. V poslednom čase sa tlačí do popredia verejný sektor. Štátne inštitúcie často sídla v starých a nevyhovujúcich budovách, takže sa sťahujú do lepšieho.
Majú na to peniaze?
Možno nemajú na áčkové kancelárie, ale môžu sa sťahovať do béčkových, ktoré sa vyprázdnia po súkromných firmách. Aj tak si výrazne polepšia.
Oplatí sa investovať do kancelárií, ak bol vlani ročný výnos na úrovni 6,25 percenta a úrokové sadzby v tomto roku budú asi klesať?
Ak nájdete na trhu plne obsadenú budovu, ktorá má dobrý štandard – A alebo A+, môže ešte päť či desať rokov slúžiť a má na toto obdobie zazmluvnených nájomcov, tak máte garantovaný výnos a je vhodné si ho zafixovať. Určite pôjdu výnosy dole, ak úroky budú klesať.
Majú sa investori pozerať aj po kanceláriách v krajských mestách na Slovensku?
Prevažná väčšina kancelárskeho trhu je sústredená v Bratislave, ale dvojkou sú určite Košice. Je tam IT Valley a mesto získava zahraničné investície ako Volvo. Na treťom mieste by som si všímal Žilinu, kde developer Reinoo stavia väčší objem kvalitných kancelárii. V Banskej Bystrici okrem Európy a Interpolisu sú len menšie béčkové a céčkové projekty. V Nitre by som si skôr všímal logistické projekty.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
