Slováci potrebujú podľa poradenskej spoločnosti Deloitte usporiť viac ako 14 ročných platov, aby si mohli dovoliť kúpiť vlastné bývanie. V nedostupnosti bývania sme na tom najhoršie v Európskej únii. Len o niečo lepšie sú na tom Česi, ktorí potrebujú ušetriť 13 ročných platov. V Maďarsku je treba sporiť 10 rokov a v Poľsku len osem. Nedostupnosť bývania sa zvyšuje napriek tomu, že ceny nehnuteľností v tomto roku podľa údajov Národnej banky Slovenska klesajú.
S nedostupnosťou bývania súvisí aj ďalší trend – byty v developerských projektoch sa zmenšujú a pribúda viac menších, jedno- a dvojizbových, na úkor trojizbákov. V novších projektoch tvoria 1- a 2-izbové byty podľa portálu Nehnutelnosti.sk od 60 do 70 percent z ponuky. Hlavným dôvodom je, že menšie byty sú lacnejšie.
Developeri na Slovensku tento trend potvrdzujú, ale zároveň hovoria, že v každom projekte je mix bytov iný a výrazne sa nemení. V projektoch YIT Slovakia je pomer jednotlivých veľkostí bytov rozdielne nastavený v projektoch, ktoré sú v lukratívnych lokalitách a iný je v bytovkách, ktoré sú určené pre štartovacie bývanie. Tam je malých bytov viac.
Trojizbový byt s rozlohou pod 50 m2
„V rámci lokalít, ktoré sú určené pre štartovacie bývanie, je určitý podiel malých 3-izbových bytov viac ako žiadúci, keďže pre mladé rodiny je aktuálna dostupnosť „štandardného bytu“ mizivá,“ vraví riaditeľ developerských projektov YIT Slovakia Peter Dovala.
Trend zmenšovania výmery potvrdzuje aj to, že 3-izbové byty môžu byť aj menšie ako 60 metrov štvorcových, hoci je skôr výnimka. Na portáli Nehnutelnosti.sk sa nachádzajú aj 3 izbové byty s výmerom 49 m2, čo je už naozaj extrém.
„Na papieri síce vyzerá, že sa tam zmestí všeličo, ale v skutočnosti metráž nepustí. Potom klienti ostávajú často sklamaní,“ vysvetľuje Peter Porubský z Nehnutelnosti.sk.
Medzi záujemcami o byty rastie záujem nielen o menšie byty, ale aj o tie, ktoré sú dobre riešené. „Klienti hľadajú nielen malé jednoizbové byty, ale aj efektívne riešené trojizbové byty. Dôvod je jednoduchý, a to dostupnosť. Pri súčasných podmienkach financovania a celkového vývoja trhu je tento trend jednoznačný,“ dodáva P. Dovala.
S trendom zmenšovania sa bytov ide ruka v ruke trend zväčšovania verejných priestorov mimo bytových domov. Pribúdajú multifunkčné spoločenské priestory, ako sú grilovacie miesta či veľkorysé vonkajšie dvory s detskými ihriskami, ktoré dokážu kompenzovať zmenšujúci sa životný priestor v bytoch.
Samostatné bývanie pre mladých aj starých
Ďalší dôvod, prečo je väčší záujem o menšie byty, súvisí s trendom žitia mladých bez partnera a so starnutím populácie. Dôchodcovia si už nemôžu dovoliť platiť veľký byt, preto sa sťahujú do menšieho. To súvisí aj s vyššími nákladmi na energie.
Vlaňajšia energetická kríza donútila ľudí zamyslieť sa, ako budú schopní v období nižších príjmov platiť svoje náklady na bývanie. Jedným z riešení je aj sťahovanie sa do menších a novších bytov, ktoré sú energeticky efektívnejšie. Dôchodcovia podľa odborníkov tvoria skôr malú časť dopytu po bytoch. Väčšinu nákupov realizujú za účelom výmeny väčšej, staršej nehnuteľnosti za menšiu.
Zároveň sa postupne mení pohľad na viacgeneračné spolubývanie. To už nie je populárne. „Hoci Slovensko stále výrazne zaostáva za priemerom EÚ z pohľadu samostatného bývania mladých, trend skoršieho odsťahovania a riešenia bytovej situácie tu jednoznačne je,“ potvrdzuje P. Dovala.
Malé byty už nie sú len investičné
V čase lacných dostupných hypoték sa menšie byty kupovali skôr na špekulatívne investície a na krátkodobý prenájom. Tieto investičné byty sa ľahko prenajímali a ľahko sa aj ďalej predávali na sekundárnom trhu. Táto éra už skončila. Podľa developerov aktuálne prevládajú klienti, ktorí hľadajú dostupné a dlhodobé bývanie.
V súčasnosti rastie dopyt po malých bytoch aj z dôvodu rastúcich cien v posledných dvoch rokoch. „Aj keď ich priemerná cena za meter štorcový môže byť vyššia ako pri väčších bytoch, kupujúcich zaujíma hlavne absolútna cena,” tvrdí P. Porubský.
Primárny dôvod vyššieho záujmu o menšie byty je aj ten, že sa ľahšie financujú cez hypotéku. „Žiadateľovi nemusí vyjsť príjem na získanie väčšej hypotéky a pri 80-percentnom financovaní je jednoduchšie získať zvyšných 20 percent na lacnejší byt,“ vysvetľuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik, Bencont Investments. Podľa neho či malé byty skončia ako nájomné, závisí aj od lokality. V centre mesta je po prenájme väčší záujem ako na sídliskách na periférii.
Podľa odhadov analytikov až 60 percent malých bytov, ktoré sa predajú, slúžia na vlastné bývanie, zvyšných 40 percent predstavujú investičné byty. Tento pomer sa často mení, pretože veľakrát sa z bytov na vlastné bývanie stávajú byty na prenájom. Stáva sa to napríklad vtedy, keď si ich pôvodní majitelia kúpia niečo väčšie a pôvodný byt si nechajú na prenájom, aby sa splácal, prípadne tvoril pasívny príjem.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
