Zvyšovanie úrokových sadzieb z hypotekárnych úverov má za následok nielen vyššie mesačné splátky, ale môže spôsobiť aj to, že žiadateľ nedostane hypotéku v požadovanej výške. Banky pri posudzovaní žiadosti musia totiž dbať na to, aby po zaplatení splátky zostala klientovi z platu predpísaná suma.


Podľa opatrenia Národnej banky Slovenska musia banky z čistého príjmu žiadateľa najprv odpočítať životné minimum. Jeho výška pre jednu dospelú osobu aktuálne dosahuje 234,42 eura. Zo zvyšnej sumy môžu splátky všetkých úverov predstavovať maximálne 60 percent. Napríklad ak niekto v čistom zarába tisíc eur a žiada o hypotéku sám, môže mesačne splácať najviac 459,35 eura.

V skutočnosti však jeho splátka musí byť ešte nižšia. Banky totiž musia pri tomto výpočte navýšiť úrokovú sadzbu o dva percentuálne body. Produktový špecialista na úvery spoločnosti Finportal Štefan Dutka vraví, že vďaka tomuto pravidlu mnohé banky dnes už testujú, či klienti zvládnu splácať úver aj s úrokom okolo šiestich percent. Ak by napríklad mal žiadateľ dostať úrok vo výške 3,7 percenta, banka musí vypočítať, či sa vojde do stanoveného limitu aj v prípade, ak úroková sadzba vzrastie na 5,7 percenta.

„Aktuálne vyššie úrokové sadzby znamenajú, že si klietni môžu požičať menej. Napríklad klient s príjmom 1 000 eur v čistom si mohol začiatkom roka požičať 96-tisíc eur. V súčasnosti mu však vyjde hypotéka len vo výške cca 81-tisíc eur,“ vysvetľuje senior analytik spoločnosti Brokeria Ivan Kahanec.

Vo výhode sú viacerí žiadatelia

Klienti podľa neho už na vývoj situácie zareagovali a zmenili svoje správanie. Kým v minulosti si mnohí ľudia často najprv našli nehnuteľnosť a až potom riešili, či im banka na ňu požičia, v súčasnosti to robia naopak. Väčšina klientov si najprv zistí, aký úver môžu dostať a až na základe toho hľadajú vhodnú nehnuteľnosť. „Podiel ľudí, ktorí musia znížiť svoje nároky na nehnuteľnosť, sa výrazne zvýšil,“ tvrdí I. Kahanec.

Vo výhode sú ľudia, ktorí žiadajú o úver spoločne alebo majú možnosť zobrať do úveru spolužiadateľa. „V tomto prípade sa príjmy spočítavajú a bankám to umožní poskytnúť vyšší úverový limit,“ radí Š. Dutka.

hypotekárny trh
Rastúce úrokové sadzby spomaľujú hypotekárny trh (Ilustračné foto: Depositphotos)

Po náraste úrokových sadzieb môžu mať problém aj ľudia, ktorí chcú dofinancovať svoju hypotéku spotrebným úverom. Keďže banky väčšine klientov požičajú len 80 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti, niektorí ľudia si zvyšné peniaze vo forme spotrebného úveru. Pretože vysoké úroky na hypotékach ukrajujú z klientovej bonity, nemusí mu už vyjsť spotrebný úver. Podľa Š. Dutku môže byť riešením dofinancovanie hypotéky stavebným úverom alebo medziúverom v stavebnej sporiteľni. Tieto úvery majú dlhšiu splatnosť ako spotrebáky, čo znamená, že výška ich splátky je nižšia a klient sa s celkovou sumou všetkých splátok ľahšie vojde do stanoveného limitu.

Hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková vraví, že napriek nárastu úrokových sadzieb zostávajú hypotéky pre väčšinu záujemcov stále dostupné. „V minulosti sme zažili aj vyššie sadzby a hypotekárny trh napriek tomu rástol vysokým tempom. Aj oproti okolitým krajinám sú priemerné slovenské hypotekárne sadzby stále pomerne nízke,“ tvrdí.

Hypotekárny trh brzdí aj kríza

Napriek tomu už na číslach vidieť, že hypotekárny trh sa ochladzuje. Podľa údajov Národnej banky Slovenska v septembri banky poskytli hypotéky v celkovej výške 984 miliónov eur. Ide o najnižšie číslo od januára minulého roku. Hovorkyňa Tatra banky Simona Miklošovičová upozorňuje na to, že v Česku sa hypotéky výrazne spomalili, až keď sa úrokové sadzby dostali nad 6 až 7 percent. To bola podľa nej spôsobené vyššou infláciou a inou menovou politikou mimo Eurozóny. „Tak negatívny scenár preto na našom trhu neočakávame,“ vraví S. Miklošovičová.

Hlavný ekonóm VÚB banky Zdenko Štefanides očakáva, že hypotekárny trh bude ďalej spomaľovať. „Okrem postupne rastúcich sadzieb je to spôsobené rastúcimi nákladmi na živobytie, tak súčasnými ako aj očakávanými, ktoré súvisia predovšetkým s cenami energií a dostupnosť bývania zhoršujú,“ tvrdí.

Š. Dutka dodáva, že pri súčasnej rastúcej inflácií, obavách z prehĺbenia krízy a z hrozby recesie sa klienti budú čoraz viac obávať zadĺžiť sa. „Riešenie v podobe hypotéky si zvolia len klienti, ktorí sú rozhodnutí riešiť si vlastné bývanie a majú požadovanú bonitu.“

Prečítajte si ďalšie články na túto tému: