Vlani Finsider upozorňoval na niektoré kancelárske projekty v Bratislave, ktoré sa postupne menia na byty. Tento trend pokračuje aj v tomto roku a to nielen v hlavnom meste. Príčiny sú podobné. Dopyt po bytoch je väčší ako po kanceláriách. Napriek extra nákladom za zmenu projektu a strate času pri jeho vybavovaní do tohto procesu developeri idú.
Oslovení developeri, ktorí majú so zmenami kancelárskych projektov na rezidenčné skúsenosti potvrdzujú, že sa zmeny oplatia a plánujú ďalšie.
Developer bytového projektu Florian Residence v centre Bratislavy plánuje zvýšiť pomer bytov v projekte, ale až v jeho budúcej tretej fáze, keďže eviduje silný záujem o byty v tejto lokalite. Hoci nekonkretizoval pomer, je zjavné, že ubudne kancelárii.
Developer Alto Real Estate už začal predávať prvé byty v polyfunkčnom dome na Slovanskej ulici, o čom Finsider informoval v marci. Okrem toho tam ešte chce postaviť ďalšie budovy. Dve bytovky s 240 bytmi a apartmánmi. V tretej etape by mala vzniknúť kancelárska budova Florian Offices. V nej zrejme pribudnú byty.
Developer si je vedomý, že zmena ho bude stáť viac času a peňazí. Náklady závisia od stupňa pripravenosti dokumentácie a dosiahnutých povolení. „Pri väčších projektoch je zmenou vynútené oneskorenie spravidla v rokoch a zmarené náklady minimálne v stovkách tisíc eur,“ vysvetľuje Ján Bryndza, riaditeľ biznisu v Alto Real Estate.
Budova Henkelu sa zmení na byty
Immocap sa chystá prerábať pôvodne kancelársku budovu firmy Henkel na Záhradníckej ulici. Mení ju na moderný projekt, v ktorom namiesto kancelárií bude 43 bytpv. Tie budú mať nadštandardnú výška stropov, lepšie presvetlenie a nadpriemernú dispozíciu. Pri väčších projektoch je situácia zložitejšia.
„Ide o mimoriadne živý proces a postupné hľadanie správneho pomeru bytov, kancelárií či verejných priestorov môže prinášať aj zmeny pri plánovaní projektov,“ hovorí Martin Šramko, výkonný riaditeľ Immocapu.
Zmena funkcie budovy je niekedy lepším riešením ako búranie aj z pohľadu ochrany životného prostredia. Treba mať na zreteli, že nie každá budova sa dá prerobiť tak, aby to dávalo zmysel z pohľadu ekológie či ekonomiky, dodáva M. Šramko.
Problémy so statikou a svetlom
Kto by chcel prekresliť kancelársku budovu na byty, stretne sa s limitmi územného plánu. Ten okrem iného určuje pomer bytov a občianskej vybavenosti v jednotlivých lokalitách mesta. Developeri sa spoliehajú na to, že aktuálne pripravovaný návrh zmien a doplnkov územného plánu mesta je tvorený v prospech novej rezidenčnej výstavby.
„Ak je vyhovujúci územný plán, výzvou môže byť napríklad budúce statické zaťaženie existujúcej budovy alebo vhodné vyriešenie pôdorysov jednotlivých bytov do plánu poschodia budovy,“ opisuje možné problémy J. Bryndza.
Naopak pri parkovacích miestach veľa zmien stavebník robiť nemusí. Nájomcovia kancelárskych budov totiž vyžadujú často vyššie množstvo parkovacích státí, ako pri rezidencii. To však platí len pri novších projektoch. Pri prerábaní starších administratívnych budov na byty v centre mesta môže byť s parkovaním problém.
Každý rezidenčný projekt musí spĺňať aj dopravnú obslužnosť, občiansku vybavenosť, ale musí mať aj zeleň či detské ihriská, ktorá pri kanceláriách nemusia byť.
Pri prerábaní kancelárií na byty preto musí developer myslieť aj na výšku stropov, svetelnosť budúcich priestorov a na energetické zabezpečenie. M. Šramko uvádza príklad, keď fasáda kancelárskej budovy má úplne iné parametre a charakter, ako fasáda bytového domu.
Preto sa odborníci zhodujú na tom, že prestavba už stojacej administratívnej budovy na novú funkciu je zložitejšia ako meniť projekt kancelárskej budovy ešte len z papiera. Príkladom je posledná veža projektu Sky Park Tower. Developer Alto Real Estate urobil vlani zmenu ešte „na papieri“, keďže veža sa ešte len začína stavať. Pôvodne to mala byť len kancelárska veža. Developer ju prekreslil a spolu s kanceláriami tu vzniknú aj stovky bytov.
Zarobí developer viac na bytoch či kanceláriách?
Ak by sme porovnali, koľko môže developer v Bratislave zarobiť na prenájme prestavaného 2-izbového bytu s rozlohou 50 m2 oproti dlhodobému prenájmu rovnako veľkej kancelárie na rok, tak tam veľké rozdiely nie sú.
„Priemerná cena kompletne zrekonštruovaného dvojizbového bytu v Bratislave je na úrovni okolo 600 eur bez energií, kancelárie sú v danej výmere na úrovni 585 eur,“ informuje Michal Pružinský, analytik Nehnuteľnosti.sk
Odlišná je výnosnosť, ktorú investori do jednotlivých segmentov požadujú. „Pri kanceláriách je to 6 až 7 percent ročne, keďže správa takýchto projektov je v porovnaní s rezidenčnými nehnuteľnosťami náročnejšia. Kupujúci bytov sú ochotní zaplatiť o niečo vyššiu sumu a akceptovať nižší výnos 4 až 5 percent,“ vyčísľuje J. Bryndza. Investori do bytov však očakávajú aj rast hodnoty bytu v budúcnosti.
Kto mení kancelárie na byty
Olivia Residence
Developer BZ Group zmenil pôvodne kancelársky projekt pri Fresh markete v Bratislave na rezidenčný. Na 15 podlažiach chce postaviť viac ako stovku apartmánov. Kolaudácia je naplánovaná v prvom polroku 2024.
Sky Park Tower
Alto Real Estate zmení pôvodne kancelársku vežu na stovky bytov. V 120 metrovej veži ostanú kancelárie len na troch najvyšších podlažiach. Ďalších tridsať bude určených pre bývanie v bytoch a apartmánoch, ktorých by malo byť až 393. Dokončenie projektu sa zatiaľ odhaduje na rok 2027.
Projekt Prístavná 1
Zmenou z kancelárií na polyfunkciu s bytmi prechádza aj projekt Prístavná 1. Za stavbou je developerská skupina RV Development 2 podnikateľa Ivana Kmotríka. Pribudnúť by tam malo 70 bytov a 25 apartmánov. Projekt mal byť pôvodne dokončený už vlani, ale podarí sa to až v polovici tohto roku. Na stavbe už prebiehajú iba finálne úpravy.
Rezidencie Bôrik v Žiline
Pôvodne kancelárska budova firmy Vural v širšom centre Žiliny sa zmení na bytový komplex s názvom Rezidencia Bôrik. V ňom pribudne 107 bytov a 14 apartmánov. Za rekonštrukciou stojí developer Reinoo, ktorý vlastní podnikateľ Milan Dubec. Zámer projektu bol podaný na EIA vlani, s ukončením developer ráta na konci tohto roka.
Budova Cassovar II v Košiciach
Pôvodne kancelárska budova Business Cassovar II v Košiciach sa zmení na obytný projekt so 132 bytmi Názov sa tiež prispôsobí novej funkcii budovy na Rezidencia Cassovar II. Za projektom prestavby je košická firma Cassovar business center II. Prestavba sa už začala začiatkom tohto roka a mala by trvať do konca roku 2025.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
