Nárast cien stavebných materiálov, zabrzdený rast nájomného pri kanceláriách, slabší očakávaný výnos z realít ako aj prísnejší postoj bánk pri financovaní nových developerských projektov. To sú hlavné dôvody, ktoré uvádzajú developeri pri argumentácii, prečo prekresľujú svoje kancelárie na byty.
Odborníci na reality tiež tvrdia, že trh sa priebežne vyvíja a na tieto zmeny reagujú developeri rôznymi spôsobmi. „Jednou z možných reakcií na trh je aj zmena stavby pred dokončením, samozrejme len v prípade, ak to územný plán dovoľuje,“ vysvetľuje Juraj Suchánek, riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja. Trh s kanceláriami je podľa neho v súčasnosti v Bratislave nasýtenejší v porovnaní s trhom s bytmi.
Finsider sa pozrel na niektoré projekty, ktoré zmenili účel už schválených projektov.
Kancelárie sa zmenili na apartmánový dom
Projekt Olivia Residence sa stavia pri Fresh Markete v Bratislave. Developer BZ Group tam chce postaviť na 15-tich podlažiach viac ako stovku apartmánov. Najmenej (11) bude jednoizbových a najviac (68) je navrhnutých ako trojizbových.
Lenže pôvodný zámer spred piatich rokov v tejto lokalite počítal s kancelárskym komplexom. Zmenou funkcie na bývanie developer plánuje najmä preto, lebo po bývaní je dnes väčší dopyt ako po kanceláriách.
Časopis Index upozornil, že Olivia Residence ponúkala spočiatku len apartmány. V minulosti Bratislava apartmány umožňovala stavať ako občiansku vybavenosť. S takýmto projektom by dnes developer zrejme neprešiel cez bratislavský magistrát . Po nástupe primátora Matúša Valla totiž hlavné mesto odmietlo odobrovať projekty takzvaných apartmánových bytov, ktoré obchádzali územný plán.
„Mesto zmenilo výklad územného plánu a apartmány umožňuje vyslovene na krátkodobé ubytovanie a tomuto charakteru musí zodpovedať aj celá budova. Získať súhlasné záväzné stanovisko na byty, ktoré sú formálne označené ako apartmány je dnes takmer nemožné,“ vysvetľuje J. Suchánek.
Developer, ktorý sa odvoláva na staršie povolenia, plánuje stavať nielen veľké apartmány, ale aj menšie byty, i keď ich nazýva apartmánmi. Jednoizbový apartmán má napríklad len niečo cez 30 m2.
Stavať sa začalo už v novembri minulého roka. Developer uvádza, že kolaudácia je naplánovaná v prvom polroku 2024.
Aj Sky Park Tower pridá viac bytov
Realitný projekt Sky Park na Nivách v novom bratislavskom downtowne tiež nedávno ohlásil zmenu kancelárskeho vežiaku Sky Park Tower na bytový projekt.
Developerom je spoločnosť Alto Real Estate, za ktorou stojí expartner finančnej skupiny Penta Jozef Oravkin. Ako dôvod na zmenu uvádza CEO developerskej spoločnosti Rastislav Valovič racionálne zhodnotenie trhu.
Developer tvrdí, že na trhu je badateľný trend zmenšovania nájomcov pri sťahovaní do nových kancelárskych priestorov, čo súvisí aj s pokračujúcim trendom home officu napriek skončeniu covidovej pandémie.
„Táto situácia môže trvať dovtedy, kým nedôjde k väčšiemu vyváženiu dopytu a ponuky a následnej korekcii trhového nájomného,“ vysvetľuje Alto v tlačovej správe.
Prekresľuje aj Strabag
Spoločnosť Strabag je známa najmä z cestných projektov, ale stavia aj byty a kancelárie. Ešte v roku 2006 plánovala výstavbu svojej centrály na ulici Mlynské nivy neďaleko Prístavného mosta. Z troch kancelárskych budov investor nakoniec postavil len jednu, ostatné ostali len na papieri.
Vlani na jeseň Strabag Real Estate zmenil plány a namiesto kancelárii chce stavať byty. Argumentuje zmenou dopytu na trhu.
Namiesto kancelárskej budovy v lokalite vyrastie obytný vežiak s osemnástimi nadzemnými podlažiami. V projekte by malo byť celkovo 180 bytov a 13 apartmánov.
Plány developera ešte môže spomaliť dĺžka povoľovacích procesov, ktorá je na Slovensku známy problém. „Na rozhodnutie o zmene stavby pred dokončením si developer musí počkať mesiace, v niektorých prípadoch aj viac ako rok,“ upozorňuje J. Suchánek.
V Bratislave je podľa neho situácia ešte komplikovanejšia, pretože je potrebné aj záväzné stanovisko hlavného mesta o súlade zmeny s územným plánom.
Štát aj mesto tiež prerábajú
Okrem súkromných developerov viac bytov potrebuje aj mesto a štát. Aj oni preto majú plány, ale skôr na prerábanie starších budov.
Na rekonštrukciu čaká nevyužívaná bývalá ubytovňa Hviezda na Kukučínovej ulici v Bratislave, známa podľa tvaru ako kukurica. Budova je v správe Ministerstva obrany. Budú v nej kancelárie aj byty. Predpokladaný štart prác je v tomto alebo v budúcom roku.
Bratislavský magistrát chce prestavať na nájomné bývanie zdevastovaný komplex bývalého Stredného odborného učilišťa železničného na ulici Na Pántoch v mestskej časti Rača. Média túto budovu prezývajú aj slovenský Černobyľ.
J. Suchánek pri prestavbe starších budov na byty upozorňuje na to, že mesto či štát sa musia vysporiadať aj so zabezpečením dostatku parkovacích miest, čo prestavby viac či menej komplikuje. Najmä ak sú staré budovy v centre mesta, kde je parkovanie obmedzené.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
