Exekúcia nehnuteľnosti či jej dražba v rámci exekučného konania je väčšinou posledná možnosť, ako sa veriteľ cez exekúciu dostane k svojim peniazom. Na výkon dražby sa vyžaduje súhlas veriteľa a nehnuteľnosť musí byť zároveň vo vlastníctve dlžníka. Až potom môže nasledovať exekúcia nehnuteľnosti. O podmienkach hovorí zákon o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti.
Exekúcia nehnuteľnosti: Ako vyzerá postup pri dražbe?
- Poverený exekútor doručí upovedomenie o začatí exekúcie dlžníkovi do vlastných rúk, veriteľovi, spoluvlastníkom, osobám, ktoré majú k nehnuteľnosti predkupné alebo iné vecné právo, spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správcovi bytového domu, okresnému a daňovému úradu, Úradu vládneho auditu a tiež obci, v obvode ktorej je nehnuteľnosť.
- Až do uverejnenia dražobnej vyhlášky sa upovedomenie vyvesí na úradnej tabuli exekútora. Exekútor označí nehnuteľnosť, ktorej sa exekúcia týka, zakáže dlžníkovi, aby previedol nehnuteľnosť na niekoho iného a vyžiada si od veriteľa súhlas s exekúciou predajom nehnuteľnosti. Ten môže veriteľ odvolať do uverejnenia dražobnej vyhlášky, ale aj zaplatiť náklady na dražbu.
- Ak dlžník nepodá do 15 dní od doručenia upovedomenia o začatí exekúcie návrh na jej zastavenie alebo ho súd zamietne, exekútor vydá exekučný príkaz a doručuje ho tým istým osobám ako upovedomenie. Exekútor následne zabezpečí znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti.
- Dlžník musí poskytnúť súčinnosť exekútorovi a znalcovi, prípadne jeho zamestnancovi a umožniť vstup na oceňovanú nehnuteľnosť. V opačnom prípade je exekútor ako verejný činiteľ oprávnený vymôcť si na nehnuteľnosť prístup.
- Exekúcia nehnuteľnosti nemôže prebehnúť, ak v nej má dlžník hlásený trvalý alebo prechodný pobyt. To platí len v prípade, ak sa vymáha peňažná pohľadávka, ktorá bez neprevyšuje 2 000 eur.
- Exekúcia nehnuteľnosti môže výnimočne prebehnúť aj vtedy, ak v nej má dlžník hlásený trvalý alebo prechodný pobyt a dlhuje menej ako 2 000 eur. Môže o tom rozhodnúť súd, ak sú proti dlžníkovi vedené viaceré exekúcie, v ktorých sa vymáhajú pohľadávky prevyšujúce v súhrne 2 000 eur a exekútor preukáže, že dlh nemôže byť vymožený inak.
Exekúcia nehnuteľnosti: Ako prebieha samotná dražba?
- Termín dražby určí exekútor dražobnou vyhláškou a doručí ju do vlastných rúk veriteľovi, dlžníkovi, spoluvlastníkovi a každému, kto má k nehnuteľnosti vecné alebo predkupné právo. Exekútor vyvesí dražobnú vyhlášku na svojej úradnej tabuli a požiada obec, v ktorej obvode je nehnuteľnosť, aby podstatný obsah vyhlášky uverejnila.
- Exekútor môže uverejniť dražobnú vyhlášku v tlači a môže požiadať okresný úrad, aby uverejnil vyhlášku na svojej úradnej tabuli. Dražobnú vyhlášku o dražbe zašle exekútor na zverejnenie v Obchodnom vestníku.
- Dlžník musí umožniť obhliadku draženej nehnuteľnosti v termíne určenom v dražobnej vyhláške za prítomnosti exekútora alebo jeho zamestnancov. Účastníci dražby sa môžu zúčastňovať na dražbe buď osobne, alebo prostredníctvom splnomocneného zástupcu.
- Exekútor, jeho zamestnanci, zapisovateľ, znalec, dlžník a manžel dlžníka dražiť nemôžu. Záujemcovia o kúpu sú zároveň povinní zložiť zábezpeku vo výške polovice najnižšieho podania, ktorá sa započíta neskôr na najvyššie podanie.
- Dražba sa začína vyvolaním, ktoré spočíva v tom, že osoba predávajúca na dražbe opíše, čo je predmetom dražby, v akom stave je nehnuteľnosť, aká je všeobecná cena určená znaleckým posudkom, aká je výška najnižšieho podania a iné.
- Ďalej vyzve účastníkov, aby urobili podanie minimálne vo výške najnižšieho podania. Dražba sa koná dovtedy, kým dražitelia robia podania, dražitelia sú viazaní svojimi podaniami. Výška ceny vydraženej nehnuteľnosti nie je obmedzená ustanoveniami cenových predpisov.
- Na zaplatenie najvyššieho podania určí exekútor lehotu, ktorá sa začína dňom predaja na dražbe a nesmie byť dlhšia ako dva mesiace. Samotný prechod vlastníckeho práva sa teda viaže na príklep predaja, ale aj na včasné zaplatenie ceny v určenej lehote.
- O udelení príklepu spíše exekútor zápisnicu a podlieha to schváleniu súdom. Ak teda vydražiteľ zaplatil najvyššie podanie a súd schváli udelenie príklepu, stáva sa vydražiteľ vlastníkom nehnuteľnosti ku dňu udelenia príklepu.
Exekúcia nehnuteľnosti: Kedy a ako sa rozdelia peniaze z dražby?
- V prípade, že vydražiteľ nezaplatí v uvedenej lehote cenu nehnuteľnosti, vykoná sa dražba opakovane. Najnižšie podanie sa v tomto prípade znižuje už len na 75-percent.
- Ak sa nehnuteľnosť na dražbe nepodarí predať do jedného roka od vydania exekučného príkazu, súd môže na návrh účastníka konania alebo exekútora exekúciu zastaviť.
- O rozvrhu výťažku z dražby nehnuteľnosti sa spíše zápisnica, ktorá sa doručí dotknutým osobám a orgánom. Rozvrh výťažku podlieha schváleniu súdom.
- Proti rozvrhu výťažku je možné vzniesť u exekútora námietky, ktoré sa zapíšu do zápisnice. O týchto námietkach tiež rozhoduje súd.
- Na vznesenie námietok sú oprávnené osoby a orgány, ktoré mali byť predvolané na rozvrhové pojednávanie, a osoby, o ktorých nárokoch sa rozhodovalo na tomto pojednávaní.
- Po schválení rozvrhu výťažku a po úplnom zaplatení najvyššieho podania poukáže exekútor do siedmich dní oprávneným osobám prikázané sumy.
- Ak výťažok predaja prevyšuje všetky pohľadávky vrátane súdnych trov a trov exekúcie, vyplatí exekútor po úhrade pohľadávok všetkých oprávnených zvyšok výťažku dlžníkovi.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
Centrálny register exekúcií, exekúcia, exekúcia nehnuteľnosti, exekútor, Slovenská komora exekútorov
